Особенности сделок с жильем в ипотеку: как можно купить и продать дом с земельным участком и без него?

Ипотека на покупку земли под ИЖС – продукт относительно новый для российского рынка. Земельный участок банки не относят к ликвидным объектам и его будет достаточно сложно реализовать в том случае, если заемщик перестанет исполнять свои обязательства по договору.

Особенно если на участке появится еще и недострой. Поэтому многие банки кредитуют только приобретение квартир, готовых домов и апартаментов, тогда как деньги под строительство дома не предоставляют.

Законодательство

Ипотечные договора регулируются в России нормами ГК и ФЗ-102 «Об ипотеке». По своей сути такие договора являются залоговыми.

Они предполагают, что залогодержатель может при неисполнении заемщиком своих кредитных обязательств реализовать предмет залога, а вырученные деньги направить на погашение основного долга.

При этом сам предмет залога остается у залогодателя во владении. Он только не может совершать с ним значимые действия (продать, сдать в аренду) без согласия залогодержателя.

В качестве залога по ипотеке может выступать любое недвижимое имущество, в т.ч. земельные участки. В ФЗ «Об ипотеке» указано, что залогом не может стать земля из государственной и муниципальной собственности, а также участки меньше нормативного размера.

В ипотеку можно приобрести только то имущество, которое находится в собственности продавца (не в аренде).

Ипотека (или оформление залога на землю) часто сопровождает кредитные договора. По ним банк выдает средства на покупку участка под определенный процент. Заемщик должен вернуть финансовой организации не только сумму покупки (основной долг), но и сумму процентов за пользование ипотечным кредитом.

Можно выделить следующие виды ипотечных программ:

• на покупку земельного участка;
• на приобретение земли с домом;
• на покупку земли и строительство дома.

При классической ипотеке деньги на покупку земли не выдаются на руки заемщику, а сразу направляются на счет продавца недвижимости.

В качестве залога выступает предмет покупки, а именно участок.

Основное требование к земле: это ликвидность, она напрямую зависит от категории земли, ее месторасположения, близости инфраструктуры, наличия коммуникаций поблизости и пр.

Но такие предложения среди банков большая редкость. Обычно финансовые организации требуют от заемщика наличие ликвидного обеспечения в виде другой недвижимости и деньги выдаются только под залог квартиры или дома (в размере до 70% от их оценочной стоимости).

Обращаемся к кредитору

Прежде всего, заемщику нужно обратиться с вопросом, можно ли продать дом купленный в ипотеку, в тот банк, где он оформлял кредит. Без его разрешения любая сделка с залоговым имуществом будет признана незаконной. При этом финансовое учреждение имеет право требовать полного досрочного погашения долга.

Внимание! Избежать конфликтной ситуации поможет своевременно написанное заявление с указанием уважительной причины для продажи жилья.

Найти клиента на покупку дома, обремененного долговыми обязательствами, очень сложно. Покупателю приходится полностью погашать заем продавца, а часто к нему добавляются еще и штрафы за просроченные платежи. Не каждый согласится пройти все бюрократические перипетии, которые могут вывести из равновесия даже самых рассудительных людей. Искать покупателя можно самостоятельно или с помощью риэлтора.

Основная задача банка – получение прибыли от оформленных займов. Правила продажи жилья, обремененного ипотекой, в разных учреждениях отличаются, но для них главное, чтобы долг выплачивался своевременно. Кто будет платить по счетам – разницы нет.

Преимущества и недостатки покупки земельного участка в ипотеку

Покупка участка на заемные средства имеет свои преимущества и недостатки.

С одной стороны такие программы позволяют осуществить свою мечту и начать строительство своего дома не дожидаясь того момента, когда удастся накопить необходимую сумму.

Своих средств потребуется не так много.

С учетом того, что цена земли, строительных материалов и непосредственно строительных работ ежегодно растет, данная схема покупки быть особенно актуальной.

В числе других преимуществ ипотечных кредитов на участки можно отметить:

• приобретение земли за городом и строительство на ней дома может обойтись дешевле, чем покупка квартиры (особенно аналогичной по площади);
• при строительстве дома можно выбрать понравившийся проект, который наилучшим образом отвечает индивидуальным требованиям;
• сроки по ипотеке могут достигать 10-30 лет. Это позволяет производить выплаты с минимальной нагрузкой на бюджет;
• хотя процентные ставки по ипотеке под ИЖС устанавливаются повышенные по сравнению с кредитами на покупку квартир, но они на порядок ниже, чем по необеспеченным займам.

Не лишена покупка участка в ипотеку и недостатков, которые, впрочем, далеко не всегда останавливают желающих переехать за город.

К минусам можно отнести:

• длительность процедуры оформления ипотеки;
• ипотечные кредиты обычно требуют наличия первоначального взноса, он может варьироваться в диапазоне от 15 до 30% от оценочной стоимости участка;
• ипотека без первоначальных вложений относится к высокорисковым продуктам и от таких программ российские банки отказались с учетом нынешней экономической ситуации;
• возможны сложности с проведением оценки земли;
• жесткие требования к приобретаемой недвижимости, что резко сужает круг объектов для покупки;
• необходимость сбора обширного пакета документов как по земле, так и подтверждающих юридическую чистоту сделки.

Некоторые особенности, как продать дом, купленный в ипотеку?

Естественно, правила регулируют такой случай. Закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» говорит об этом точно и ясно: имущество, находящееся в ипотечном залоге, отчуждается в пользу другого лица. При этих обстоятельствах – только после соответствующего подтверждения финансового учреждения.

Отсюда возникает закономерный вопрос: а сложно ли его получить? Оказывается, не так уж и сложно. В большинстве случаев банк согласовывает продажу, но при полном закрытии кредитного долга. Правда когда заимодатель получит долговые деньги, то никаких препятствий с его стороны не последует.

Если у человека, который хочет приобрести дом, недостает денег и он планирует взять их в банк, то отношение к изучению этого случая будет более придирчивым. Не исключено, что может поступить предложение от него провести сделку через его депозитную ячейку.

Банк желательно изначально поставить в известность о продаже дома под ипотекой.

В противном случае он имеет право не согласиться на оформление купчей.

Ипотечные программы банков

Программ ипотечного кредитования для покупки дома и земельного участка довольно много. Некоторые банки даже предлагают своим клиентам сразу несколько подобных программ, предусмотренные для приобретения загородного дома, коттеджа, таунхауса и т.д.

Ниже приведена таблица с условиями кредитования некоторых финансовых учреждений:

Банк	Ставка, % от	Срок, лет	Сумма, млн	ПВ, % от
Райффайзенбанк	12,75	25	26	40
РоссельхозБанк	11,5	30	20	10
Альфа-Банк	12,25	25	в зависимости от дохода	40
Дельтакредит	12,25	25	в зависимости от дохода	40
Уралсиб	12	25	в зависимости от дохода	10
Металлинвестбанк	14	25	в зависимости от дохода	10

Шаг 3. Оцениваем имущество

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

1. Географическое расположение продаваемой недвижимости;
2. Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
3. Удаленность от населенного пункта (или центра города);
4. Имеющаяся инфраструктура;
5. Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
6. Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
7. Удаленность от проезжей части и т.д.

Требования к недвижимости

Банки выставляют требования не только к самому строению, но и к земле, на которой он расположен.

Касательно самого объекта предъявляются следующие критерии:

1. Дом должен иметь статус жилого и не быть в аварийном состоянии.
2. Износ строения не должен быть выше 50 %.
3. Объект должен быть возведен из прочных материалов — кирпича, камня, железобетона. Обязательно должен присутствовать фундамент и все основные коммуникации.
4. Строение должно быть отдельной постройкой.
5. Хозпостройки, деревянные объекты и щитовые сооружения должны быть не старше 15 лет.

Земельный участок должен соответствовать следующим требованиям:

1. Он должен находиться в границах населенного пункта или недалеко от него.
2. Рядом должны быть проложены транспортные пути и инженерные коммуникации.
3. Площадь участка должна соответствовать требованиям банка.
4. Поблизости не должны быть расположены экологически опасные предприятия.
5. Земля не может являться частью природоохранной зоны.
6. Объект должен располагаться на территории географического присутствия банка или в ближайшем населенном пункте (расстояние не более 70 км).

Этот перечень требований является базовым. Банки могут предъявлять и другие критерии. Список может быть дополнен или сокращен. На сайтах конкретных банков информация по этой теме находится в открытом доступе.

Можно также ориентироваться на требования аккредитованных страховых компаний, потому что при любом ипотечном займе обязательно оформление полиса на залоговый объект.

Акцент также следует сделать на подготовку документов на недвижимость. Приобретаемое строение с участком должны быть оформлены в собственность. Банк потребует документы о прописанных лицах и об отсутствии обременения на дом и участок.

Шаг 4. Ищем покупателя

Для того чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.

Самым действенным способом является через интернет-ресурсы. Поместите свое объявление на специализированных сайтах.

Помимо этого, можно расклеить объявления в районе, где вы продаете недвижимость, или раздавать листовки.

Не забудьте рассказать о продаже всем знакомым, друзьям, соседям и родственникам. Иногда «сарафанное радио» работает лучше интернета.

Нелишним будет разместить объявление на продаваемом доме (или просто на воротах написать «ПРОДАЕТСЯ»).

Риски продавца

Вообще считается, что при продаже ипотечного дома у его продавца может быть риск только один и то если у него долг по выплате кредита.

Банк может наложить на собственника жилья штраф, запретить продажу и выставить квартиру на аукцион.

Правда, еще это может быть неполучение денег от покупателя после завершения сделки.

Но в случае с ипотекой об этом можно не беспокоиться, так как сделка строго контролируется банком, и именно он будет заниматься перечислением денег продавцу.

Да и при не поступлении оплаты, сделку можно оспорить в суде и признать недействительной. Может случиться такое, что банк просто не одобрил сделку.

Причины тут бывают разные, и работники финансового учреждения их, как правило, не разглашают. Но факт остается фактом.

Тогда продавец рискует тем, что ему следует вернуть залог. Так что средства, полученные от покупателя в качестве залога, лучше не тратить.

Из сказанного можно прийти к заключению, что продажа дома, который находится под ипотекой, вполне осуществимая сделка. При этом риск от нее минимальный. Сейчас такие случаи довольно редкие. Будут ли они частыми? Ответ на этот вопрос зависит от того, как будут жить люди. Если экономическая ситуация ухудшиться, продажа недвижимости заемщиками станет обычным явлением. Хочется верить, что до такого дела все-таки не дойдет.

Как продать дом в ипотеке Сбербанка

В каждом финансовом учреждении разрабатывают свои правила продажи залогового имущества, в том числе, недвижимости. Чтобы узнать, как продать дом в ипотеке Сбербанка, нужно обратиться в один из офисов этого финансового учреждения.

Далеко не каждый покупатель согласится приобрести жилье, находящееся под банковским обременением. Люди боятся рисковать своими средствами. Но проведение операций под руководством финансовой организации устраняет все проблемы.

Сделка с участием кредитного учреждения может быть выгодной для покупателя, так как приобретаемая недвижимость обычно продается по цене ниже рыночной. Банк обязательно проверит платежеспособность клиента. Для этого ему надо будет предоставить пакет документов:

• заявление;
• заполненную анкету;
• паспорт гражданина РФ;
• заверенную копию трудовой книжки;
• справку по форме банка о доходах за последние 180 дней.

Продавец, в свою очередь, собирает документы:

• удостоверения личности (паспорта) всех взрослых членов семьи, являющихся собственниками дома;
• свидетельства о рождении детей до 14 лет, с выделенными на их имя долями владения;
• справка об отсутствии задолженностей по оплате услуг ЖКХ;
• письменное разрешение органов опеки на продажу дома, в котором проживают несовершеннолетние дети;
• заверенное у нотариуса соглашение супругов на продажу недвижимости;
• отчет оценочной компании о стоимости дома;
• кадастровый паспорт на земельный участок.

Как заключить законную сделку без рисков

Узнайте, как продать дом купленный в ипотеку Сбербанка, в ближайшем его отделении. Прежде всего, заемщику нужно уточнить, одобрит ли кредитор такую сделку. Для подтверждения причины для продажи, представить документы (справки):

• об ухудшении здоровья и потере трудоспособности;
• о сокращении с места работы;
• о переезде на новое место жительства;
• решение суда о разводе и разделе имущества.

Если банковские служащие посчитают причину продажи дома уважительной, то препятствий не возникнет. Единственная трудность, которая ожидает заемщика – это найти платежеспособного покупателя, готового купить дом, обремененный ипотекой.

Когда появляется желающий приобрести заложенную недвижимость, продавец берет в банке или скачивает на сайте кредитора образец предварительного типового договора. Стороны заполняют его сведениями:

• кому принадлежит закладная на дом;
• цена недвижимости;
• сумма остатка долга по ипотеке;
• способ оплаты;
• реквизиты и контактные данные участников сделки;
• сроки выполнения обязанностей сторон.

Предварительный договор скрепляют подписями, иногда составляют расписки.

Внимание! Чтобы избежать лишних тревог, предварительный договор составляют и заверяют у нотариуса.

Действие сделки завершается в тот момент, когда с заложенного дома снимают обременение. Затем нужно вновь посетить нотариуса для заключения договора купли-продажи, который должен содержать сведения обо всех участниках соглашения:

• фамилии, имена, отчества;
• подробные паспортные данные;
• идентификационный номер;
• адрес регистрации и фактического проживания;
• полное описание недвижимости – общая площадь дома, размеры земельного участка, его местоположение.

При продаже ипотечной недвижимости наличные деньги передают продавцу через банковскую ячейку или безналичным расчетом на открытый аккредитивный счет.

Что делать, если банк отказал

Отказ банка в продаже ипотечного дома может быть мотивирован нежеланием его сотрудников заниматься такой сложной процедурой. Но владелец недвижимости имеет несколько выходов из этой ситуации:

1. Взять потребительский кредит, чтобы с его помощью выплатить остаток долга по ипотеке, снять с дома обременение, а затем продать его.
2. Найти покупателя, готового оплатить задолженность по кредиту на жилье. После снятия залоговых обязательств оформляют договор купли-продажи.
3. Заняться процедурой под названием «Перевод долга на другое лицо». В этом случае покупатель берет на себя выплату ипотеки.

Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

Полезное видео

Как продать квартиру, купленную в ипотеку.

Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора

Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.

В договоре прописываются:

• Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
• Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
• Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.

Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.

• Скачать Предварительный договор купли продажи жилого дома

Подводим итоги

Условия ипотечного кредитования на дома с земельными участками постоянно меняются. Финансовые конгломераты регулярно пересматривают условия выдачи долгосрочных займов, понижают проценты по кредитам.

Если дом и собственная земля — предел ваших мечтаний, проанализируйте список банков и предлагаемые условия программ. Это позволит вам найти самое лучше предложение, принять участие в специальных программах и сэкономить на переплатах по ипотеке.

Какие банки дают ипотеку на дом

Не все банки согласны оформлять ипотеку на индивидуальные дома. Процедура занимает много времени и требует большого документооборота. Можно назвать лишь несколько учреждений, согласных работать по этой схеме:

Кредиторы отдают предпочтение высоколиквидной городской недвижимости со всеми коммуникациями. При выдаче ссуды на покупку загородных объектов, они учитывают:

• степень удаленности жилья от крупных населенных пунктов;
• насколько развита инфраструктура района (наличие школы, детского сада, поликлиники, производственных предприятий, магазинов и др.);
• месторасположение (отдельно стоящее здание или расположенное на густонаселенной улице);
• стоимость дома.

Ипотека Сбербанка на дом: требования и особенности оформления

Обычная ссуда не превышает 80% от цены жилья. Финансовые учреждения выдвигают строгие требования к приобретаемой недвижимости:

• выдаваемая банком сумма должна полностью покрывать ее стоимость;
• на дом не наложены аресты и обременения;
• жилье реализуют вместе с земельным участком;
• участок предназначен для индивидуального строительства.

Ипотека – это долговременный кредит, который может затянуть в серьезные неприятности в случае несвоевременной оплаты взносов. Объективно оцените свое финансовое положение. Если вы уверены, что в будущем у вас не возникнет трудностей, то воспользуйтесь возможностью купить жилье в ближайшее время. В крайнем случае, вы всегда сможете его продать.

Оцените автора

Шаг 9. Составление акта передачи

Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

Пример:

Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

Последствия продажи дома без участка под ним

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

1. Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
2. Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

Заключение

Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры. Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю. При этом нельзя продать строение, без участка, на котором оно располагается. Составляя один договор купли-продажи, покупатель становится собственником дома и земельного участка.

Надеемся, что наша статья была вам полезна и теперь вы знаете, как оформить продажу дома с земельным участком. Если возникнут вопросы и сомнения, мы бы советовали обратиться к опытным юристам за консультацией.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...