Это важно знать — можно ли продать земельный участок без процедуры межевания?

После межевания участка собственник имеет право проводить юридические сделки с землей. Отсутствие кадастрового паспорта не является нарушением законодательства, но облегчает процесс реализации имущества на рынке недвижимости.

Межевание: цена вопроса и стоимость земли

Учитывая нововведения в законодательстве, тем, кто запланировал в текущем году реализацию земельных участков, есть смысл задуматься о межевании уже сегодня. Учитывая, что конец года исчисляется днями, есть риск того, что завершить сделку не удастся.

Так, момент переоформления прав собственности будет перенесен на следующий год, а значит, отсутствие межевания станет препятствием для новых собственников при оформлении документов на землю, и производить выделение границ им придется за свой счет. В силу этого уже сегодня стоимость таких земель снижена.

Другая ситуация заключается в том, что осуществить сделку до конца года не получиться, а в следующем году ее просто не проведут, так, за межевание придется платить продавцу земли. В силу востребованности данных услуг вполне ожидаемо повышение их стоимости.

Таким образом, межевание провести настоятельно рекомендовано тем, кто планирует продажу земель или смену собственника по иным причинам. В 2019 году реализация и смена владельцев без межевания допускается.

Для чего проводится межевание земельных участков

Межевание проводится для установления границ между соседними земельными наделами. Процедура направлена на следующее:

• упорядочить земельно-правовые отношения;
• оформить личное имущество граждан;
• проводить учет государственных ресурсов и управлять фондом по распоряжению территориями;
• контролировать пополнение бюджета за счет налоговых взносов граждан;
• упростить процедуру изъятия наделов для правительственных нужд.

Установление границ требуется, когда реальная площадь земли отличается от сведений, указанных в документации. Если собственники смежных наделов спорят о границах объекта, владельцу недвижимости сложно продать недвижимость. 

ВАЖНО! Отсутствие границ земельного надела может привести к затяжным судебным спорам.

Обязательно ли делать межевание при продаже земельного участка – что говорит закон

Продажа земельного участка без межевания законом не запрещена. Однако покупатели не особо охотно идут на заключение сделки купли-продажи не отмежеванного участка. Разберем причины.

Земельный кодекс дает понятие земельному участку, как индивидуально определенной вещи, которая должна иметь свои границы. Если земля не прошла процедуру межевания, то и определить, где начинаются ее границы, а где заканчиваются по закону невозможно. Вывод — размер участка не определен, а значит непонятно, каковы именно границы приобретаемого участка на самом деле. Несмотря на то, что все сделки с недвижимостью проходят государственную регистрацию, существует риск купить участок, конфигурация и площадь которого фактически не будет соответствовать документации.

Исключительные случаи

Из общих правил законодатель допускает незначительный перечень исключительных случаев, в которых роль межевания ничтожна. К таковым относятся следующие виды и формы землепользования:

• Земли для дачно-садовых видов деятельности, личных подсобных хозяйств и возведения гаражей.
• Наличие правоустанавливающих документов, выданных ранее без отмежевания границ.
• При перерегистрации участков, выданных на правах бессрочного пользования непосредственно в собственность.

Одновременно стоит отметить, что данные исключения после нового года прекратят свое действие, а значит, межевание станет необходимостью.

Кадастровый учет и межевание

Какова взаимосвязь продажи, кадастрового учета и межевания?

Продажа дачи – это сделка, в результате которой право собственности на дачу переходит к другому человеку. Сам переход прав требует государственной регистрации. При этом параллельно переходит право на участок и право на те капитальные объекты, что на нем построены.

Безусловно, что жилой дом, построенный на дачном участке, и межевание – понятия несовместимые, так как к строениям предъявляются иные требования (пригодность к проживанию, состояние коммуникаций, законность возведения и пр.).

Иная ситуация складывается в отношении того земельного надела, что признан дачным. Исходя из ст. 37 ЗК РФ объектом продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Такой учет предполагает внесение данных об объекте в единую информационную систему – ЕГРН.

Это сведения о:

• Местоположении дачи.
• Границах надела (межевание).
• Категории земли.
• Правах на дачный участок (право собственности, аренды).
• Площади дачи.
• Кадастровом номере.
• Правах третьих лиц (залогах, сервитутах и пр.).
• Иных моментах (спорах, арестах и т.д.)

Как видим, межевание – один из элементов кадастрового учета. Это установление границ участка при помощи специальной процедуры. Обследование, замеры, согласование с соседями – всем этим занимаются кадастровые инженера по инициативе заявителя.

В то же время, межевание – не обязательное требование. Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от не содержит норм о необходимости межевания при регистрации перехода права собственности для продажи дачного участка.

Важно! Межевание осуществляется только по заявлению собственника. Его отсутствие – не причина к отказу в регистрации сделки.

Можно ли продать участок без определения границ

С года владельцы земель ДНТ и СНТ обязаны осуществить кадастровые и геодезические действия на территории. Покупка участка без межевания возможна, но это связано с определенными рисками.

Оформить сделку купли-продажи земельного участка без межевания получится, если покупатель не против, что объект реализуется без установленных границ. При возникновении спорных ситуаций с соседями новому владельцу недвижимости нужно будет решать конфликт в суде. На купленную землю также необходимо будет оформлять кадастровый паспорт и ряд иной документации. Такие процедуры сопровождаются дополнительной тратой времени и денег.

В каких случаях межевание стоит заказать уже сегодня?

Если вопрос продажи участка не актуален, то решить вопрос с определением границ можно и после новогодних праздников, растянув «удовольствие» на весь последующий год.

Но и в этом случае есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи. Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся. Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.

Своевременно заявить о границах целесообразно, имея большие участки свыше 15 соток.

Коллективное межевание и его преимущества

В пределах бывших садовых товариществ и дачных поселков межевание выгоднее и правильнее проводить коллективно:

• Есть возможность получить скидку, так как ряд кадастровых инженеров заняты в частных фирмах.
• Возможность избежать лишних споров по вопросу границ, решая проблему на местности.

Подобное решение актуально и для ситуаций долевого пользования землями в пределах СНТ.

Варианты продажи дачи

Вариант 1. Земельный участок арендован у государства, а дом принадлежит продавцу на праве собственности

В этом случае вопрос межевания отпадает сам собой, потому что согласно п.3 ст. 11.3 ЗК РФ муниципальная и государственная земля предоставляется для ведения садоводства и огородничества только на основе проекта межевания. Следовательно, при продаже такой дачи приобретается только право на строение. Земля же переходит к покупателю на правах аренды согласно п.3 ст. 35 ЗК РФ.

Вариант 2: Земля и постройки на ней принадлежат одному лицу

В этом случае п. 4 ст. 35 ЗК РФ обязует продать оба элемента недвижимости. Дачный участок можно будет продать без межевания в 2019 году при условии, что нет споров о границах с соседями. Все риски о дальнейших уточнениях дачной зоны будет в этом случае нести покупатель.

В случае дальнейших разногласий с соседями лучше заказать межевание, чтобы не доводить до суда.

Обратите внимание! Межевание – гарантия покупки реального участка. Поэтому отсутствие границ отрицательно сказывается на цене дачного участка и защите прав собственника.

Риски, связанные с покупкой участка без межевания в 2019 году

Рассматривая моменты реализации, целесообразно затронуть и интересы покупателя. Так, сделка, совершенная в 2019 году, предметом которой стал не размежеванный участок, имеет ряд рисков:

• Невозможность оформить землю в собственность, если это не было сделано в текущем году.
• Возникнет необходимость в межевании, в оплате данных услуг.
• Могут возникнуть сложности с согласованием границ с соседними участками.
• Риск споров с соседями.

Резюмируя вышеперечисленные моменты, присутствует риск приобрести надел земли, несоответствующий заявленной площади в рамках сделки, а значит, переплатить.

Как установление границ влияет на стоимость земли

Межевание участка в СНТ повышает или понижает итоговую цену объекта. Стоимость земельного надела меняется при корректировке характеристик недвижимости во время установления границ. Например, изменяется площадь в большую или меньшую сторону.

Наличие полного пакета документации на недвижимость также увеличивает его стоимость. Неразмежеванный объект автоматически понижается в цене.

Как обезопасить себя от невыгодной сделки?

Учитывая все сроки процедур, связанных со сделками с недвижимостью, совершая ее сегодня, есть риск не завершить процесс переоформления прав собственника до конца года. Если ситуация складывается не в пользу покупателя, возможно, стоит отказаться от соглашения.

Одновременно можно и затянуть процесс, вполне законно потребовав предоставить полный пакет документации на землю, включая технические, кадастровые паспорта, а также выписки из госреестра о постановке участка на учет и присвоении ему номера по кадастру. Последний является подтверждением проведения межевых работ на участке и определения его границ, а значит, проблем с оформлением возникнуть не должно.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассмотрена возможность продажи земельного участка без проведения процедуры определения границ.

Ошибки межевания и смена собственника

Данный вопрос можно отнести к наиболее сложным. Так, если на вопрос о возможности переоформления участка без межевания законодатель дает однозначный ответ, то упоминаний о землях с ошибочным установлением границ в законе нет.

На эту тему можно лишь размышлять логически. Так, фактически межевание присутствует, а значит, причин для отказа в перерегистрации нет. С другой стороны, ошибки и отступления от норм допустимых погрешностей свидетельствует о проведении межевых работ со значительными нарушениями.

Последнее в дальнейшем потребует повторного проведения определения границ земли и разработки межевых документов, а также внесения изменений в госреестр, что сопряжено с затратами времени и финансов.

Нужно ли межевание для продажи земельного участка

Установка границ и площади земли может быть полезна в тех случаях, когда:

1. Фактическая площадь земельного участка оказалась меньшим размером, чем указана в документах, ее нужно также узаконить во избежание уплаты лишних сумм земельного налога.
2. Фактическая площадь превысила площадь, которая указана в правоустанавливающих документах, на размер соответствующий минимуму, и ее необходимо узаконить.
3. Если нужно уточнить фактические границы для будущего раздела земельного участка, то производится. А также если в документах будет указано «общая долевая собственность».
4. Произведенное межевание значительно увеличит шансы на продажу земельного участка без рисков, связанных с границами участка.
5. Необходимо избежать противоправных действий смежников.

Перед тем как как продать часть земельного участка без межевания учтите, что для продавца есть и свои минусы в продаже участка без межевания:

• такой участок не будет пользоваться большим спросом, ведь его границы и размеры не определенны. Мало кто захочет иметь дело с неопределенным участком;
• сроки на очень высоки. За это время стоимость на участок может упасть, ведь рынок недвижимости постоянно меняется.

Продажа может повлечь такие осложнения как, споры соседей о границах и размерах соседних земельных участков. В таких случаях рекомендуется проводить процедуру межевания. В ряде случаев, даже геодезическая съемка может оказать положительное влияние для собственника, продающего землю.

Но регистрация и продажа земли без межевания участка может значительно сэкономить средства в бюджете, что делает это несомненным плюсом.

Кода оформить участок земли без межевания не получится.

• Геодезические измерения обязательны, если вы приобретаете земельный надел «на голом месте» (прямо или косвенно), то есть без ограждения и разметки, отмеченный только в местных административных органах, а не в реальности.
• Если границы земельного надела имеют «причудливые очертания», то определить его площадь без специальных приспособлений и вычислений затруднительно. Например, с одно стороны форму границы диктует дорожный изгиб, с другой — вклинивается дом соседа, с третьей – овраг и другое.
• Другой вариант: фактические данные площади участка больше, чем в имеющемся документе собственности. Межевание поможет установить точные данные участка достоверно и зафиксировать в новом свидетельстве. Собственник в этом случае только выигрывает, так как получает дополнительную земельную долю (не больше допустимых норм), которая досталась нечаянно.
• При разделении одного участка на части. Например, глава семейства решил выделить долю в собственность сыну, построить ему дом, а другую часть оставить себе. Работа геодезистов понадобится, если вы, как владелец, хотите соединить один земельный участок с другим, граничащим с ним.
• Если возникла спорная ситуация с соседями из-за границы земельного надела, вас обвиняют в захвате чужой доли, перестановке ограждения… Обосновать свою правоту поможет межевание. Специалисты, после проведённых работ, предоставят план участка, и всё станет ясно без споров и ругани. Но бывает, геодезические работы, наоборот, усугубляют ситуацию, начинаются судебные распри — всё очень индивидуально.

Процедура межевания земли

Продажа без межевания

Перед выставлением дачного участка на продажу, его требуется оформить в собственность. Получив свидетельство, подтверждающее право владения недвижимостью, собственник может реализовать надел без межевания.

ВНИМАНИЕ! В процессе оформления сделки в Росреестре не требуется предоставление документации, указывающей на проведение разграничения земли.

Подготовка документов

Для продажи земли без привлечения кадастрового инженера требуется:

• соглашение о купле-продаже;
• заявление обеих сторон;
• документация, подтверждающая право владения наделом;
• выписка из кадастрового реестра;
• согласие супруга на сделку, заверенное у нотариуса;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Если межевание не проводилось, ставится соответствующая отметка в кадастровом паспорте. 

Возможные трудности

В едином реестре недвижимости находится множество территорий, не прошедших процедуру межевания для установления границ. Это садовые земли, зарегистрированные по упрощенной схеме. На них есть документация, выданная в Кадастровом бюро, с указанием технических характеристик. Такие земли допускаются к продаже.

Перед проведением сделки купли-продажи межевание проводится в обязательном порядке, если на землю не оформлено право собственности. Так бывает с дачными наделами, находящимися в пользовании.

Для реализации или передачи в дар такой недвижимости требуется прохождение регистрации объекта недвижимости. Процедура включает в себя проведение разграничения надела.

Продажа земельной доли

Долю недвижимого имущества реализовать без разграничения невозможно по ряду причин:

• для продажи земли необходимо быть собственником;
• право на использование надела регистрируется после межевания;
• для выделения доли требуется межевой план, устанавливающий точные координаты границ участка и всех его долей.

При продаже части земли приоритетное право покупки получают дольщики. О реализации недвижимости продавец обязан уведомить других собственников в письменной форме с обозначением стоимости и условий сделки.

ВНИМАНИЕ! Воспользоваться правом приоритетной покупки дольщики могут в течение тридцати дней с момента получения уведомления. При отсутствии предложений продавец продает объект третьим лицам по той же цене, что указана для дольщиков.

Регистрация сделки

Завершением сделки по купле-продаже становится регистрация соглашения в госучреждении. После постановки на учет право владения и распоряжения землей переходит новому собственнику.

Участок без межевания регистрируется по упрощенной схеме и состоит из ряда этапов:

• посещение Кадастрового бюро с выпиской из муниципалитета о предоставлении земли в частное пользование;
• оформление заявки на выдачу кадастрового паспорта;
• подготовка предварительного договора и авансовая оплата;
• подписание основного соглашения и проведение итогового расчета;
• регистрация договора в Росреестре.

ВНИМАНИЕ! Договор купли-продажи содержит сведения о сделке. Покупатель и продавец самостоятельно решают заверять или нет соглашение в нотариальной конторе. Заверенный договор считается дополнительной гарантией для обеих сторон.

Регистрировать участок без межевания — когда можно

• Вы оформляете в собственность дачный дом, то есть земельный участок. Тогда, согласно дачной амнистии, вы меняете имеющийся дачный документ на свидетельство права собственности нового образца, предварительно получив кадастровый паспорт. Это упрощённая схема приватизации. При этом вы точно знаете границы своего земельного надела, его определяет построенное ограждение, у вас нет спорных вопросов из-за границ с соседями; земля имеет реальную площадь, совпадающую с документированной.
• Оформлять дом без межевания можно при сделке купли-продажи. Хозяин земельного участка по упрощённой схеме регистрирует недвижимость, составляет договор. Покупка завершается получением документа, который устанавливает право собственности покупателя. С ним необходимо получить новый кадастровый паспорт. Обновлять старые свидетельства собственности не нужно.
• В межевании нет надобности, если вы приватизируете только дом, то есть само жилое помещение. Для этого в БТИ предоставляет кадастровый паспорт и, возможно, простой план, который можно заказывать у геодезистов.

Когда межевание необходимо?

Например, дачные участки следует выделить через межевание, когда происходит изменение их границ. Представим ситуацию желания продавца продать не весь участок, а только его часть. В этом случае единый дачный массив делится на два участка. Такая процедура требует обязательного межевания перед продажей. И это логично, потому что снимает в дальнейшем споры о площади и расположении двух образованных объектов.

Другой вариант, когда собственников дачи – двое. И они хотят выделить свои доли. Здесь применяется норма статьи 13 закона № 101-ФЗ от «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: собственник должен заключить договор с кадастровым инженером на подготовку проекта межевания (п.4).

Выделив свою долю, можно будет ее продать. В этом случае дачный участок на момент продажи уже будет иметь четко закрепленные границы.

Важно! Продажа дачи без межевания допустима только в существующем виде. Любые изменения площади, конфигурации участка, судебные споры потребуют прохождения процедуры разделения границ.

Заключение

Продать дачу в 2019 году без межевания можно. Несмотря на распоряжение Правительства РФ от г. № 2236-р, где запланирован запрет регистрации сделок без прохождения межевания с января 2019 г. В документе указана необходимость разработки федерального закона, который до сих пор пока не принят. Что не исключает добровольности прохождения данной процедуры.

Это выгодно продавцу дачи по следующим причинам:

• Четко определена граница участка и в случае споров с соседями проще отстоять свои права.
• Цену такой дачи можно увеличить за счет полного комплекта документов.
• Без межевания покупатель не сможет оформить ипотеку.

Лучше законно оформить границы дачного участка, чем потом участвовать в судебных заседаниях.

Видео сюжет расскажет об изменениях  в законе про межевание участков в 2019 году

Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

Санкт-Петербург +7 (812) 245-60-92;

Москва +7 (499) 110-40-62;

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...