Предварительный договор купли-продажи квартиры — вкратце расскажу о сложившейся проблеме

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры? Ведь иногда обстоятельства складываются так, что возникает необходимость разорвать договорные отношения.

Приобретение недвижимого имущества и проблемы, возникающие при покупке, всегда являлись актуальными. Здесь важно знать, как расторгнуть описанный документ купли продажи квартиры правильно.

Содержание:

Предварительный договор от Застройщика

Откроется в новой вкладке.»>Застройщик, действующий в обход закона Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры. По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому Откроется в новой вкладке.»>право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. Откроется в новой вкладке.»>«вексельная схема» покупки квартиры).

Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе  нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру. В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).

Подробнее о ПДКП от Застройщика, и его отличиях от основного Договора купли-продажи можно почитать Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике Откроется в новой вкладке.»>Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, Откроется в новой вкладке.»>«Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Как юридически правильно надо расторгнуть предварительный договор?

Обычно преддоговор редко кому кажется серьезным – чаще его воспринимают как часть ритуала, больше успокаивающая нервы сторон, чем что-то меняющая в принципе. И такое восприятие – большая ошибка. Не только потому, что он – важный этап сделки, и даже не потому, что его сопровождает передача аванса или задатка. Главнее – в том, что преддоговор содержит параметров, определяющих сделку. Да, в основном договоре они могут быть изменены, но изменения обычно – мелкие.

Так что отмена, как и подписание, тоже должна быть письменной. Составляется новая бумага, где перечисляются и отменяются все те обязательства, которые содержал преддоговор.

Что служит основаниями для подобной отмены?

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу Откроется в новой вкладке.»>ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

• зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
• формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
• зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
• определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
• установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
• зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после Откроется в новой вкладке.»>регистрации перехода права на нее.

Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотечной сделке можно скачать Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры — основания и способы

Основания для расторжения предварительного соглашения должны быть вескими, разрыв сделки оформляется в письменном виде

В жизни, отмена договорных отношений по взаимному согласию сторон, встречается не часто.

Обоим участникам сделки важно понимать, что они не имеют права требовать возвратить то, что было уже выполнено по договоренности, если в документе не обозначены другие условия.

К примеру, если продающей стороне были переданы денежные средства авансом, они не возвращаются, несмотря на прекращение договорных отношений.

Предварительный документ оформляется для возможности:

• урегулировать траты, при создании соглашения;
• обязать одного участника сделки продать другому объект;
• принудить одного человека купить помещение у другого.

Существует лишь две главных причины расторжения предварительного договора купли продажи:

1. Отсутствие желания заключать финальный документ.
2. Нарушение сроков.

Предварительный документ должен расторгаться по согласию обоих участников сделки, путём подписания специального письменного соглашения.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости? Пошаговая инструкция действий при разрыве договорных отношений:

1. Необходимо досконально прочитать составленный договор. В нем, как правило, должен присутствовать абзац, определяющий процесс расторжения. Если его нет, необходимо определить основания для аннулирования договорных отношений.
2. Важно, посмотреть, все ли условия договора выполнены. Нарушение его пунктов дает право разорвать предварительное соглашение, до окончания времени его действия.
3. Основанием может быть, отсутствие заключенного финального документа в установленный срок. Если время не обозначено, он будет действовать один год.
4. Очень важно правильно составить данный документ. Специальной формы такой документации не существует. Но неверное оформление, будет явным основанием для признания его недействительности.
5. Определив причину для расторжения, следует уведомить об аннулировании его действия вторую сторону, отправив ему извещение. Отказ одного из участников сделки от расторжения, служит поводом для обращения в суд.

Исходя из практики, оформление предварительного соглашения, носит повальный характер.

Совершенно все риэлторы, советуют заключить такой вид договора. Они стремятся к цели получить прибыль.

Важно понимать, что предварительное соглашение лучше заверить у нотариуса. Документ не напечатанный, а написанный от руки, тоже имеет юридическую силу.

Как быть с задатком или авансом?

Обдумывая условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, следует помнить о такой практически повсеместной части его заключения, как задаток. Фактически задаток – это деньги, которые приобретающая сторона передает в счет оплаты продающей стороне, и которые становятся подтверждением серьезности намерений покупателя в отношении совершения сделки. И при расторжении проблема задатка заключается в том, чтобы вернуть его полностью. А если сделка разрывается по инициативе продавца, то можно требовать возврата и удвоенной суммы задатка. Естествен, что продавец будет сопротивляться этому, как только сможет.

Чтобы не выкинуть эти деньги в пространство, следует придерживаться простых и проверенных практикой рекомендаций.

И начинать нужно с того, чтобы самым тщательным образом проверять юридическую чистоту недвижимости и удостоверяться, что вы имеете дело не с посредником и не с мошенниками, а с самым что ни на есть настоящим владельцем этой недвижимости. Передавать задаток нужно только ему – во всех остальных случаях слишком велик риск, что взявший ваши деньги человек исчезнет с ними без малейшего следа – и без малейшего шанса их вернуть.

В момент передачи задатка следует обязательно получить у продающей стороны расписку за полученную сумму – и сума в ней должна быть указана полностью и достоверно. Ведь если дело дойдет до возврата через судебные инстанции, то вернут вам только то, что указано в расписке – и не более. Еще одной подстраховкой станет вторая расписка – о том, что если сотрудничество по каким-то причинам прекратится, все деньги будут полностью возвращены приобретающей стороне.

Когда сотрудничество прекратилось, следует в первую очередь воспользоваться досудебным урегулированием проблемы задатка. Но если это не удается, то пострадавшая сторона обращается за помощью к адвокату, который составляет и подает иск в судебные инстанции. А расписки станут прекрасным доказательством вашей правоты и законности требований.

Но бывает и так, что расписок нет. Тогда решение будет таким: подается иск о том, что продающая сторона незаконно обогатилась, а в качестве доказательств можно предоставить выписки из банка, со счетов которого делался перевод задатка продавцу, и по возможности – показания свидетелей.

Самой неприятной ситуацией с возвратом задатка становится полное исчезновение продавца – тогда его поиск становится обязанностью ФССП.

Как видим, случайностей и поворотов событий в этом деле много. Поэтому и в вопросе задатка, и в целом в процессе приобретения или продажи квартиры всегда будет предельно полезен адвокат по недвижимости.

И при составлении преддоговора он:

1. Пропишет в нем все условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры со всеми возможными нюансами;
2. Укажет порядок возврата аванса;
3. Очертит сроки заключения основного договора;
4. Пропишет порядок, в котором будет заключен завершающий документ.

И при таком подходе дела вы всегда сможете доказать свою правоту – и будучи продавцом, и будучи покупателем.

ПДКП (Warning, danger)!

Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на три категории. Первая — когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство).

Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий. Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида. В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, когда она еще выглядит примерно так:

На российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия». После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ. Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики. Но, так или иначе, при таком сценарии интересы покупателя никак не защищены. Поэтому подписывать такой договор эксперты категорически не рекомендует.

Второй вариант — застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Такую сделку нельзя заключать ни в коем случае.

«Согласно российским законам, на этапе строительства квартиры могут продаваться только в случае заключения следующих договоров: ДДУ, ЖНК или ЖСК. Все остальные виды сделок незаконны»

Это должно стать главным правилом для клиента, который собирается отдать свои деньги (причем немалые) застройщику.

Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж. Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег.

Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам. К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических — от пятисот тысяч до миллиона). Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст. 395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках. По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей. Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП. Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось». А продавцы попросту игнорируют российское законодательство — сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

Предварительный договор от агентства недвижимости

Такой Предварительный договор иногда заключается на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.

По сути, это тот же аванс, и содержание такого Предварительный договора мало чем отличается от содержания Откроется в новой вкладке.»>Договора аванса.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).

Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Пять шагов к расторжению предварительного договора

Начинать нужно с самого что ни на есть внимательного прочтения того преддоговора, который был составлен. И первое, что в нем следует отыскивать – это раздел или положения, которые как раз и оговаривают возможные условия для того, чтобы сделка могла быть расторгнута. Естественно, следует учитывать и вариант того, что подобный пункт в бумаге напрочь отсутствует – и тогда в определении условий аннулирования вам поможет опытный юрист по недвижимости.

На втором шаге следует настолько же внимательно прочитать все условия преддоговора и попробовать отыскать те, которые не выполнялись. Ведь если было невыполненное условие, то это становится отличным поводом для аннулирования бумаги или признания ее недействительной.

На третьем шаге следует изучить документ на предмет правильности и корректности его составления. Понятное дело, что качественно с такой задачей справится только адвокат – ведь жестко утвержденной формы таких соглашений нет, все составляется индивидуально. И если будут отысканы любые несоответствующие моменты, например – неверное написание имен, или имена оказываются в принципе не упомянутыми – такая бумага уже не может быть воспринята серьезно.

Если ничего из упомянутого не удалось отыскать, то на четвертом шаге следует известить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Если в ответ на это поступит отказ – это удобный повод перевести рассмотрение спора в судебные инстанции, где все будет расторгнуто уже в судебном порядке.

Редко, но бывает, что все четыре предыдущих шага не приносят результатов. Тогда на пятом шаге нужно сделать очень простую вещь – не делать абсолютно ничего. И основной договор – тоже не заключать. Тогда в полном соответствии с отечественным законодательством ровно через год с момента заключения преддоговора он будет автоматически аннулирован. При всех преимуществах такого подхода в нем все-таки есть один недостаток – деньги задатка приобретающая сторона назад уже не получит.

8-921-904-34-26 юрист по недвижимости в СПб

Расторжение предварительного договора купли продажи недвижимости, с внесением существенной предоплаты

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком? Если покупающий участник,  авансом оплачивает существенную часть сделки, такой документ будет сразу определен договором купли-продажи.

Тогда, в случае его расторжения, покупающий участник, вправе требовать вернуть оплаченную сумму.

При этом, у продающей стороны будет возможность выбрать: вернуть аванс или заключить финальный договор.

Поэтому перед заключением предварительного документа, во избежание проблем, нужно убедиться, что в нем:

• прописаны условия одностороннего расторжения;
• обозначен порядок возврата аванса;
• установлен срок оформления основного договора;
• чётко прописан порядок заключения завершающего документа.

Соблюдая все эти условия, соглашение можно будет разорвать с меньшими расходами.

В любом случае, лучше чтобы сделку сопровождал юридически грамотный человек.

Образец письменного уведомления о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке

В качестве образца письменного уведомления может быть использован нижеприведенный документ.

Скачать образец уведомления о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке

Основные моменты, связанные с расторжением предварительного договора

В случае, необходимости разрыва предварительной договоренности, важно, обратить внимание на следующие нюансы:

1. Если покупающая сторона не имеет возможности собрать необходимый размер денежных средств, для расчета, к определенному времени, то она должна поставить в известность продающую сторону письмом. А так же попросить поменять установленные временные рамки. Лучшим вариантом уведомить второго участника сделки, будет письмо с уведомлением. В него обязательно вложить описью вложенных документов.
2. Есть возможность забрать аванс по решению судебной инстанции, но очень часто суд выносит решение вернуть покупающей стороне ту часть финансов, которая была передана в качестве задатка. Принудить продать свою недвижимость и передать права собственности другому лицу судебная организация не имеет возможности. Он может лишь присудить возмещение ущерба пострадавшей стороне.
3. Покупающая сторона вправе затребовать вернуть денежные средства, отданные авансом. Но, на это должна быть веская причина. Например, при оформлении предварительного документа покупающая сторона найдет недостатки или другие значительные для себя обстоятельства, которые заставят её передумать приобретать данное недвижимое имущество.
4. Когда устная договоренность не достигнута, то выход только один, подать исковое заявление в судебную инстанцию.

Необоснованный отказ от выполнения условий должен повлечь компенсацию расходов, которые понесла другая сторона от разрыва сделки

Если кто—либо из участников сделки, без оснований, отказывается от исполнения своих обязательств, то отказывающаяся сторона заплатит другой стороне понесенные расходы, возникшие в процессе разрыва сделки.

В ситуации, отказа от предстоящей сделки, по причине окончания времени действия документа, выплачивать ничего не придется. Документ, будет считаться недействительным, по обоюдному соглашению участников. Исключением будет, обращение в суд.

В любом случае вопрос, как расторгнуть предварительное соглашение купли-продажи квартиры, будет актуальным всегда. Для того, чтобы избежать проблем, связанных с этой актуальной темой, важно, определить в договоре все нюансы, возникшие во время его составления.

О том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и об ответственности сторон при его невыполнении смотрим на видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

13 Сен 2016      Юлия Юрьевна         189      

Тонкости ситуации с ипотечными квартирами

Сделки с квартирами, которые в момент продаж все еще находятся в ипотечном залоге, всегда сложнее, чем сделки с «необремененными» ипотекой квартирами. И главная их сложность – в том, что такая недвижимость покупателю принадлежит только формально, а фактически – она находится в залоге у банковской организации. И такое положение дел будет длиться ровно до того момента, пока банк не получит все, ему причитающееся.

Это все накладывает свой отпечаток и на то, как заключается такой договор, и на то, какие условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры окажутся здесь уместными, и на то, как и когда будет возвращен задаток. Причем дела с ипотечными квартирами намного чаще оказываются на рассмотрении в судебных инстанциях. И чтобы в таком деле именно ваши права не оказались проигнорированными или учтенными в самую последнюю очередь, самым разумным будет воспользоваться адвокатским сопровождением – эта самое лучшее решение защитить себя и свои интересы в любой ситуации с недвижимостью.

8-921-904-34-26 юрист по недвижимости в СПб

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

В качестве образца соглашения может быть использован нижеприведенный документ, составленный сторонами по взаимному согласию.

Скачать образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Подробно

Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.

Всё об ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...