Общая совместная: раздел долей

На чтение8 мин. Просмотров48 Обновлено 29.10.2019

Имуществом может владеть как единственный владелец, имеющий основание на пользование им, так и некоторое количество собственников. При этом выделяют термины, как общая и долевая собственность, которые подробно будут разбираться ниже в статье.

Когда требуется

Существует несколько ситуаций, требующих разделения квартиры на самостоятельные части. Зачастую к такому методу прибегают для:

• выделения доли супруга-должника;
• раздел супружеского имущества в браке или после его расторжения;
• выделение доли пережившего супруга;
• споры внутри КФХ – очень редкий вид.

Чем совместная отличается от долевой

В статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации указывается на регулирование совместной и долевой собственности. Совместная – это значит, принадлежащая нескольким лицам на праве законного пользования. Из нее не было выделено долей.

При долевой собственности доли участников определены в виде дробей в документе, подтверждающем право собственности.

Общая совместная собственность возникает по закону в браке и в КФХ. В остальных случаях возникает общая долевая собственность.

Чем отличается от раздела собственности

Доля или долевая собственность – это уже разделенная квартира в законном порядке. Разделом называется процесс выделения равной или увеличенной площади общего имущества лицам, имеющим на это полное право.

Основные понятия о долевой собственности

Права владельцев отмечены в Гражданском Кодексе Российской Федерации. Необходимые статьи, на которые стоит ссылаться при подробном рассмотрении понятия термина долевой собственности:

Обязательства со стороны участников долей:

• Владение;
• Использование;
• Распоряжение своим голосом в урегулировании вопросов, касающихся жилья, его улучшения;
• Сособственники не могут иметь какую-либо определенную часть недвижимости;
• Участие в доходах, приносимых общедолевой собственностью;
• Эксплуатация части имущества, согласно своей доле;
• Принятие компенсации за пользование доли в имуществе третьей стороной.

Характерной чертой пользования долевого права является потребность согласования своих действий с другими собственниками. В результате противоречия одного из участников общей собственности, подобные действия придется признать неправомерными.

Законодательные нормы

Процесс получения и распоряжения недвижимостью супругов требует соблюдения регламента, установленного рядом положений семейного и гражданского законодательства:

• статьями 33 и 34 Семейного Кодекса;
• статьями 244, 253-255, 256 (п.1) Гражданского Кодекса.

С точки зрения закона, супруги сообща ведут хозяйство, внося вклад в общий бюджет семьи любыми способами:

• трудовыми заработками;
• доходом от предпринимательства, ведения бизнеса;
• пособиями от государства, пенсиями;
• премиями, гонорарами и пр.

Даже если один из супругов не приносит доход, он занимается ведением домашнего хозяйства, воспитывает детей. По этой причине и бюджет семьи, и приобретаемое имущество признается совместным, что предполагает равность объема имущественных прав.

Когда супруги намерены расстаться, возникает проблема оформления раздела нажитого имущества, включая квартиры, ведь они находятся в общем владении.

С целью исключить риск возникновения претензий со стороны второго партнера, пары вправе заключать брачный контракт, определяющий личную принадлежность того или иного имущества.

Период деятельности преимущественного права

Существуют сроки, при которых активно преимущественное право:

• Покупка доли прочими партнерами — 1 месяц;

• Изъятие движимой собственности — 10 дней.

Недвижимость проявляется в процентном соответствии от общего имущества. Владеть долей и принимать от нее прибыль имеет право любой дольщик.

Для чего и при каких условиях общая долевая собственность подлежит разделу?

Правоотношениям, связанным с долевой собственностью, посвящена глава 16 Гражданского кодекса (ГК) России. Разделу подлежит общая долевая собственность при:

• расторжении брака;
• получении наследства;
• заключении договора дарения;
• приватизации в долях.

Условия раздела долевого имущества:

• По соглашению сторон. Соглашение о разделе долевой собственности – это подписанный участниками сделки документ, в котором они сами регулируют способы выделения долей и их объем.
• В судебном порядке. Один из собственников пишет заявление в суд. Если требование возникает у ответчика, то он подает встречный иск.

Согласно ст. 252 ГК, если соглашение не достигнуто, а равноправный раздел имущества, в частности выдел доли в натуральном виде, невозможен, выделяющийся владелец вправе потребовать от других участников долевой собственности выплаты ему денежного эквивалента его доли.

Отличия от общего владения

Мнение эксперта

Голубев Денис Петрович

Юрист с 7-летним стажем. Специализация — гражданское право. Автор десятков статей в СМИ

Главные различия долевой собственности от совместного владения в том, что общий тип не предполагает разделения на доли. Такое бывает только у супругов, состоящих в законном браке. Существует ещё одно различие – в случае долевой собственности совладельцам придётся платить раздельно налоги, а также рассчитываться за коммунальные услуги. Имеется в виду, что сумма для оплаты будет делиться между всеми владельцами. Если же имущество общее, то тогда и платить совладельцам придется вместе, без разделения.

В России существуют две причины для образования совместной формы обладания имуществом:

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

• Когда покупается владение лицами, состоящими в браке;
• Когда функционирует фермерское производство.

Учитывая эти моменты, всю собственность можно регистрировать на конкретного участника или состоять на балансе крестьянской деятельности. При этом заведовать в равных мерах могут и второй супруг, и фермерское объединение.

Совместная долевая собственность документально зафиксирована и разделена. Все это прописано в Семейном и Гражданском Кодексах.

Общая долевая собственность (ОДС): продажа и раздел

Если обладатель доли решил её продать, в первую очередь он должен известить, причём письменно, об этом всех остальных собственников.

Преимущество выкупа доли — у участников ОДС

У долевых собственников, согласно ст. 250 ГК РФ, есть право преимущественного выкупа доли у участника ОДС, который вознамерится её продать.

Это логично, так как долю общей соб-сти уместней продать остальным её владельцам, а не посторонним. Кому, например, захочется, чтобы комната в квартире была продана совершенно чужому человеку.

• В течение месяца после получения решения участники ОДС должны выкупить эту долю. В противном случае продавец может продать её любому лицу.
• Если продажа доли происходит по взысканию суда (например, когда её собственник является должником перед банком), она может быть продана через публичные торги (ст. 255 ГК). Но это произойдёт, если все остальные участники ОДС откажутся от приобретения продаваемой по взысканию доли.

Когда доля считается проданной

Переход доли ОДС по договору к её приобретателю происходит непосредственно при заключении договора или в момент государственной регистрации прав собственности (если того требует отчуждение им-ва). Это обуславливается ст. 251 ГК РФ.

Но это ещё не все. Перехода прав в момент регистрации может и не произойти. Приобретатель недвижимости, на основании ст. 223 ГК, будет считаться собственником в момент регистрации только в том случае, если он:

• во-первых, будет признан добросовестным приобретателем;
• во-вторых, у собственника не возникнет оснований потребовать своё им-во обратно, на взирая даже на то, добросовестный приобретатель или нет (спрашивается: зачем тогда вообще требуется «добросовестность» приобретателя?).

Дальнейшее растолковывает ст. 302 ГК, признанная по решению КС РФ «частично не соответствующей» Конституции России:

• Добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что лицо, отчуждающее имущество, не имеет на это никаких прав.
• Собственник может вернуть своё имущество у добросовестного приобретателя (кроме денег и ценных бумаг):
  • если оно было приобретено последним безвозмездно;
  • похищено, утеряно собственником;
  • утрата произошла другим способом, не по воле владельца.

Как страдают добросовестные приобретатели от недобросовестных правовых «деятелей»

КС пришёл к выводу:

• Права добросовестного приобретателя не защищены (приобретенная гражданином Дубцовым квартира была отобрана у него по иску публично-правовой организации (ППО) и возвращена в собственность департамента недвижимости г. Москвы, в то время как сама ППО проявила халатность, вовремя не зарегистрировав в собственность выморочное имущество, чем воспользовались аферисты, владеющие базой данных о выморочном имуществе).
• Трудно доказать, что приобретатель добросовестный, когда даже наличие регистрации прав отчуждателя в Росреестре не считается доказательным фактом (настоящий собственник может обвинить приобретателя в отсутствии бдительности и осмотрительности).
• Первый пункт ст. 302 ГК не соответствует Конституции в полной мере, так как не соблюдены права добросовестного приобретателя

Конституционный суд постановил пересмотреть дело Дубцова и признал несостоятельность п. 1 ст. 302 ГК в той части, которая допустила изъятие квартиры у добросовестного приобретателя как у незаконного владельца, хотя он ее приобрел на основании выписки из ЕГРН. В то же время КС счел конституционным право собственника требовать свое имущество у добросовестного приобретателя по причинам, указанным в п. 1. (Хотя непонятно, как можно в этом случае одновременно признать и права собственника, и права приобретателя, и каким образом «пересмотреть дело»).

Раздел общей долевой собственности

Раздел общей долевой собственности (ст. 252 ГК) происходит путем выдела доли участников в натуральном виде, а если это невозможно, то в денежном измерении.

• Если стоимость им-ва меньше доли участника, он вправе требовать дополнительной компенсации.
• Выделение доли участнику ОДС в денежном измерении, а не в натуре, возможно только при согласии последнего.

Как рассчитать долю в квартире

Саму же долю вычисляют по специальной формуле. К примеру, если квартира трехкомнатная, то площадь каждой комнаты делят на 100. Получается, что законная площадь каждого члена семьи из 3 человек равна показателю 0,36, деленного на 3. Получается, что 71 квадратный метр делится на равные части в отношении всей семьи.

Раздел неравных частей запрещен. Он возможен лишь по соглашению сторон или в процессе совершения сделки (дарения). 23,67 квадратных метров – это площадь, которой можно будет распоряжаться по личному усмотрению.

ВАЖНО! В документе о разделе помещения на доли обязательно нужно указывать все обстоятельства, подлежащие регистрации. В противном случае могут возникнуть сложности в процессе использования жилья.

Данная процедура требует затрат и хлопот. Ее возможно пройти самостоятельно или с помощью специалистов юридических фирм. Выделение собственных квадратных метров в квартире дает гарантию, заключающуюся в невозможности распределять ее в дальнейшем (она закрепляется за владельцем).

Если статья заинтересовала читателя, он может поделиться ею в социальных сетях или поставить лайк.

Также у вас есть возможность задать вопрос дежурному юристу в чат или записаться на бесплатную консультацию через специальную форму в углу экрана.

«Подводные камни» при разделе общедолевой собственности

После раздела общей собственности у сособственников возникает преимущественное право покупки доли (если она выделена в натуральном виде). Это создает трудности при ее продаже. Если по каким-то причинам дольщик продаст свою часть имущества, не получив отказа от покупки от сособственников, те могут оспорить сделку купли-продажи в судебном порядке, и она будет признана недействительной.

Порядок владения недвижимостью

Порядок пользования жилым помещением представляет собой те правила, которые согласованы между участниками долевой собственности при владении и пользовании общим имуществом.

Статьей 247 ГК РФ предписано, что владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляется по обоюдному согласию сторон. При невозможности его достичь, дело регулируется в суде.

Ситуации, при которых необходима помощь юриста или суда:

• Укрепление полномочия эксплуатации определенной комнатой;
• Проектирование ремонта и установление соглашения и инвестиций владельцев;
• Отказ владельца от коммунальных платежей;
• Наличие помех для обитания в жилплощади;
• Присутствие противоречия в использовании совместным имуществом.

Порядок пользования не меняет пропорции долей.

Создание договора

Типовой формы для заполнения нет, но существуют конкретные условия к его оформлению. Документ датируется, указывается место заключения и наименование бумаги. В завершение ставится личные росписи сторон.

Соглашение о порядке пользования квартирой

Необходимые критерии к заполнению:

1. Фамилии, имена, отчества сторон;
2. Параметры недвижимости  —  точный адрес, размер площади и наличие комнат;
3. Основание создания права владения недвижимостью;
4. Содержание договора.

Примерные пункты относительно договоренности:

• Согласно с ч. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, стороны договорились пользоваться жилым помещением в соответствующем порядке:
• Иванов В. А. пользуется комнатой жилой площадью _____ кв. м.;
• Иванова С. М. пользуется комнатой жилой площадью ______ кв. м.;
• места общего пользования (кухня, коридор, санузел, ванная комната) используются собственниками совместно.

О чем важнее всего владельцам договориться, то и освещается в заявлении. Самое главное — проставить подписи участников соглашения.

Судебные разбирательства

В подобных ситуациях пишется исковое заявление мировому судье в судебный участок, при этом оплачивается госпошлина 300 рублей. Документы изучаются в течение 5 дней. Рассмотрение дела и вынесение результата происходит за 30 дней.

Образец искового заявления

Его основной раздел:

Следует документально обосновать спорную ситуацию, ссылаясь на закон.

Затем истец освещает предполагаемый результат:

Список использованных источников:

В конце ставится подпись.

Список соответствующих бумаг:

• Выписка из ЕГРН, которая берется в Росреестре. Образец представлен ниже:

• Форма 7 и 9 или выписка из лицевого счета:

Форма 7 включает в себя информацию по квартире, число владельцев и количество прописанных.

• План из БТИ, кадастровый или технический паспорт:
• Свидетельства о браке или разводе, рождении детей;
• Квитанция об уплате госпошлины.

Перечень документов неограничен. В них могут входить различные квитанции, счета и прочие дополнения.

Документы копируются по количеству ответчиков и прилагаются к исковому заявлению.

Истец вправе использовать все документы, которые помогут ему в деле.

Надо ли делить на доли вообще?

Если вы хотите продать, подарить или иным образом распорядиться своей долей имущества (передать по наследству, составить завещание), такой раздел в большинстве случаев необходим (хотя есть исключения, можно сделать по-иному).

Для налогообложения иногда режим совместной собственности более благоприятен. Лучше посоветоваться с нашими специалистами.

Сроки выполнения

Мы составляем проекты договоров и соглашений о разделе долей в совместном имуществе в течение нескольких часов, в зависимости от сложности документов.

С какими трудностями можно столкнуться

Дело может дойти до судебной деятельности, когда:

• Отсутствует договоренность о конкретно занятом помещении;
• Владелец не допускает другого владельца в жилплощадь;
• Нарушаются границы эксплуатации помещения;
• Владелец не принимает во внимание интересы других сторон.

Такие обстоятельства регулируются установлением права использования.

Операции с недвижимостью в долевой собственности оказываются непростыми из-за потребности в договоренности всех собственников в таких ситуациях, как:

1. Распределение доли по факту;
2. Разделение собственности при разводе;
3. Передача доли в аренду;
4. Невыполнение функций по коммунальным взносам.

Удаленная работа

Можем работать в он-лайн режиме. После ряда подготовительных работ необходимо подписантие у нотариуса или выдача доверенности на такие действия. В дальнейшем — регистрация в Росреестре. 

Обязательства долевых владельцев жилплощади

Преимуществом владения является допустимость эксплуатации собственности. Владельцы имеют равноправный доступ к общественной зоне. Согласно ст. 247 ГК РФ, при отсутствии возможности размещения в жилплощади, владелец вправе настаивать на компенсации.

Владелец доли может дать прописку близким с разрешением от других владельцев, за особенностью лиц до 14 лет, которые вправе прописываться с матерью.

Мнение эксперта

Голубев Денис Петрович

Юрист с 7-летним стажем. Специализация — гражданское право. Автор десятков статей в СМИ

Согласно ст. 249 ГК РФ, любой из владельцев обязан осуществлять финансовое содействие — это налоги, взносы, ремонт. Платежи оплачиваются соответственно долям, налоговое уведомление  —  лично, а прочее по договоренности.

 Управление личной долей в жилплощади

Ссылаясь на п. 2 ст. 246 ГК РФ, владелец имеет право управлять долей без отсутствий нарушений по отношению к другим собственникам. Собственник также может подарить долю в пользу прописки.

Согласно ст. 250 ГК РФ, в процессе продажи и обмена доли владельцем другие владеют преимущественным правом на нее. Получается, что при наличии у них готовности заиметь квадратные метры, гражданин не имеет основания для продажи их незнакомым лицам.

Распорядиться своей долей можно в пользу всякого гражданина с помощью завещания.

Итоги по судебным разбирательствам

Существует вероятность вынесение мирного соглашения между сторонами. Оно так же компетентно, как и заключение судьи.

Процесс в суде длится от 10 минут до нескольких часов. Заинтересованные стороны вправе выразить мнение, а также предложить доказательства в свою выгоду. Результатом слушания является система пользования, которой должны придерживаться совладельцы. Также итог слушания можно оспорить.

Судья предусматривает рассмотрение определенных вопросов:

• Какова система пользования преобладает в настоящий момент;
• Что конкретно нарушается в системе использования имущества;
• Какова вероятность коллективного жительства истца и ответчика;
• На сколько велика потребность в квартире и имеется ли другая недвижимость;
• У кого больше всего вложений ушло на улучшение жилищных условий;
• Действует ли истец на основании закона.

Объем доли жилплощади существенен, но не в первой категории значимости. Главное — это комфортное существование обеих сторон. Исходя из этого, судья будет делать заключение. В особенности учитываются интересы несовершеннолетних лиц.

Решение суда устанавливается в письменной форме и предписывает стороны к исполнению.

Итог по процессу вводит обязательный к принятию порядок использования жилплощади всеми собственниками.

Сотрудничество с законом указывает только на права и обязательства. Как они будут осуществляться в дальнейшем, обуславливается отношениями самих владельцев.

Автор статьи

Юрист с 7-летним стажем. Специализация — гражданское право. Автор десятков статей в СМИ

Следующая

Доля в квартиреОсобенности раздела имущества после развода

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...