Отношения арендатора и арендодателя (видео)

Договор аренды имеет большую популярность как среди предпринимателей и юридических лиц, так и среди обычных граждан. Как правило, он прост в составлении и не требует много времени.

Сдавать в аренду можно все, что угодно: жилые квартиры, гаражи, дачные домики. Кто такие арендатор и арендодатель, а также какими правами они обладают, рассмотрим далее.

Содержание статьи

Îòòîê àðåíäàòîðîâ

Âìåñòå ñ òåì, êàê ïîêàçàë êðèçèñ 2008 — 2009 ãã., îñîáåííî ïîñòðàäàë ñåêòîð ïîìåùåíèé êëàññà «À». Ïðîèçîøåë îòòîê àðåíäàòîðîâ.

Ê íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåííûì ïðè÷èíàì îòíîñÿòñÿ: ëèêâèäàöèÿ áèçíåñà, ïåðåõîä â ñåêòîð ïîìåùåíèé êëàññà «Â», ïåðåõîä â ïîìåùåíèÿ ñ ìåíüøåé ïëîùàäüþ.

Ýòî ïðèâåëî ê óâåëè÷åíèþ ñâîáîäíûõ ïëîùàäåé, îäíàêî çàìåòíî ñíèçèòü ñòàâêè, ÷òîáû âûïðàâèòü ñèòóàöèþ, óäàëîñü íå âñåì ñîáñòâåííèêàì.

Äåâåëîïåðû íå ìîãëè ñíèçèòü àðåíäíûå ñòàâêè, ò.ê. ó íèõ èìåþòñÿ ôèíàíñîâûå îáÿçàòåëüñòâà, â òîì ÷èñëå îòêðûòûå êðåäèòíûå ëèíèè. Àðåíäíûå ñòàâêè ñ íà÷àëîì êðèçèñà ñòàëè ôèêñèðîâàòüñÿ íå â ðóáëÿõ, à â äîëëàðàõ ïî êóðñó ÖÁ ÐÔ, íî íå íèæå îïðåäåëåííîãî óðîâíÿ. Òàêàÿ òåíäåíöèÿ ïðîäîëæàåò ñîõðàíÿòüñÿ. Ïîýòîìó ïîâûøåíèÿ àðåíäíûõ ñòàâîê èç-çà ðîñòà èíôëÿöèè, ñêîðåå âñåãî, íå áóäåò, èíà÷å ýòî âíîâü ìîæåò âûçâàòü îòòîê àðåíäàòîðîâ.

Îäíàêî, ó÷èòûâàÿ, ÷òî â óæå çàêëþ÷åííûõ äîãîâîðàõ àðåíäû ñîäåðæèòñÿ óñëîâèå î ïðèâÿçêå àðåíäíîé ñòàâêè ê êóðñó äîëëàðà, áóäåò ïðîèñõîäèòü ñêðûòûé ðîñò àðåíäíûõ ñòàâîê.

Что такое аренда

В соответствии с российским законодательством, под арендой следует понимать разновидность гражданско-правового договора, по которому один гражданин передает во временное владение и пользование другому гражданину имущество за плату, а второй гражданин обязан использовать его по назначению и обеспечивать его нормальную эксплуатацию. Арендатор (реже говорят «арендосъемщик») — это человек, которому сдается имущество, а арендодатель — тот, кто сдает.

Ïðîáëåìà íåïëàòåæåé

Ñ íàñòóïëåíèåì êðèçèñà ÷àñòî ñëó÷àåòñÿ, ÷òî àðåíäàòîð íå ìîæåò âûïîëíÿòü ñâîè îáÿçàòåëüñòâà ïî âíåñåíèþ àðåíäíûõ ïëàòåæåé. Àðåíäàòîð îáðàùàåòñÿ â òàêîì ñëó÷àå ê àðåíäîäàòåëþ ñ ïðîñüáîé ñíèçèòü ñòàâêè èëè íå ïîâûøàòü èõ ââèäó ñëîæíîé ôèíàíñîâîé ñèòóàöèè è ñóùåñòâåííûõ èçìåíåíèé îáñòîÿòåëüñòâ (ñò. 451 ÃÊ ÐÔ).

Àðåíäîäàòåëü æå â ñâîþ î÷åðåäü íàñòàèâàåò íà ïîâûøåíèè àðåíäíûõ ñòàâîê èç-çà ðîñòà èíôëÿöèè.

Îäíàêî ñóäåáíàÿ ïðàêòèêà ïîêàçûâàåò, ÷òî âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè íå ÿâëÿåòñÿ ñóùåñòâåííûì èçìåíåíèåì îáñòîÿòåëüñòâ è íå ìîæåò ñëóæèòü îñíîâàíèåì äëÿ èçìåíåíèÿ äåéñòâóþùèõ ñòàâîê àðåíäíûõ ïëàòåæåé è ïîðÿäêà âíåñåíèÿ àðåíäíîé ïëàòû.

 Ïîñòàíîâëåíèè Ïðåçèäèóìà ÂÀÑ ÐÔ îò 13.04.2010 N 1074/10 ïî äåëó N À40-90259/08-28-767 ñóä óêàçàë: â ï. 4.4 äîãîâîðà àðåíäû ïðåäóñìîòðåíî, ÷òî ðàçìåð àðåíäíîé ïëàòû ìîæåò áûòü èçìåíåí ïî ñîãëàøåíèþ ñòîðîí, íî íå ÷àùå îäíîãî ðàçà â ãîä, èñõîäÿ èç îôèöèàëüíî óñòàíîâëåííîãî óðîâíÿ èíôëÿöèè, óòâåðæäàåìîãî ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè èëè èíûì óïîëíîìî÷åííûì îðãàíîì, íå ïðåâûøàÿ òàêîé óðîâåíü.

 Действие договорных отношений во времени

Сроки арендных отношений, как правило, прописываются сторонами в договоре. Заключение договорных отношений на срок более 1 года влечет за собой его обязательную государственную регистрацию, письменную форму. При условии пользования арендатором вещью после истечения срока, указанного в договоре и отсутствия возражений со стороны арендодателя, договорные отношения считаются автоматически возобновленными по первоначальным основаниям и условиям. Если сроки не устанавливаются, договор считается заключенным на неопределенный период. В течение этого времени, каждая сторона может расторгнуть договор по собственной инициативе, известив другую сторону не позднее чем за 3 месяца.

Классификация договоров:

Современным законодательством предусмотрено 5 видов арендных отношений:

— прокат имущества (осуществляется в рамках коммерческой деятельности для потребительских целей);

— аренда транспорта;

— аренда зданий/сооружений (закон устанавливает 2 основных ограничения: юридические лица могут приобретать данный вид имущества только для проживания, а физические – посредством заключения договора найма);

— аренда предприятий (передача предприятия осуществляется только как единого целого);

— лизинг (предоставление имущества для осуществления предпринимательских целей).

Основные требования к арендодателю:

Арендодатель обязан предоставить имущество, оговоренное в договоре. Если имущество обладает недостатками, которые не позволяют арендатору в полной мере пользоваться им, арендодатель обязан: устранить недостатки безвозмездно, снизить размер платы, возместить расходы при условии устранения недостатков самим арендатором или расторгнуть договор.

Требования, установленные для арендатора:

Арендатор обязан в указанный в договоре срок вносить плату за арендное имущество. Стороны имеют право изменять размер денежной суммы аренды при условии наличия данного права в договоре, но не более 1 раза в год. Арендатор может передавать арендное имущество в субаренду, перенаем, безвозмездное пользование, производить действия, которые улучшают имущество. На арендаторе лежит ответственность по страхованию имущества, пожарной безопасности, сохранность имущества.

Интересное

С учетом распространенности и популярности арендных отношений в России, необходимо также знать следующее:

— стороны могут вносить в договор аренды «арендных каникул», подразумевающих под собой предоставление отсрочки платы арендатору;

— при аренде собственности в целях создания юридического адреса, помимо договора аренды (официально заверенного у нотариуса), необходимо также предоставить гарантийное письмо в адрес ИФНС, а также заверенные у нотариуса копии свидетельства права на собственность.

Èíòåðåñíîå ïðåäëîæåíèå

 ñâÿçè ñ ðîñòîì ïîòðåáèòåëüñêèõ öåí àðåíäîäàòåëü ïðåäëîæèë àðåíäàòîðó èçìåíèòü äîãîâîð àðåíäû è ïîäïèñàòü äîïîëíèòåëüíîå ñîãëàøåíèå îá óâåëè÷åíèè ñ 01.09.2008 áàçîâîé ÷àñòè äîãîâîðíîé öåíû íà 14,7 ïðîöåíòà.

Ñîñëàâøèñü íà íàëè÷èå â äîãîâîðå àðåíäû óñëîâèÿ î âîçìîæíîñòè åæåãîäíîãî èçìåíåíèÿ ðàçìåðà àðåíäíîé ïëàòû, ñóùåñòâåííîå èçìåíåíèå îáñòîÿòåëüñòâ, à òàêæå íà íåäîñòèæåíèå ñîãëàøåíèÿ îá óâåëè÷åíèè äîãîâîðíîé öåíû, àðåíäîäàòåëü îáðàòèëñÿ â ñóä ñ òðåáîâàíèåì îá èçìåíåíèè äîãîâîðà.

Ðàçðåøàÿ ñïîð, ñóäû íèæåñòîÿùèõ èíñòàíöèé ïðèçíàëè îáîñíîâàííûìè äîâîäû èñòöà, ïîëàãàÿ, ÷òî â äàííîì ñëó÷àå äîãîâîð àðåíäû ïîäëåæèò èçìåíåíèþ â ñóäåáíîì ïîðÿäêå.

Ìåæäó òåì àáç. 2 ï. 1 ñò. 451 ÃÊ ÐÔ ïðèçíàåò èçìåíåíèå îáñòîÿòåëüñòâ ñóùåñòâåííûì, åñëè ó÷àñòíèêè ñäåëêè â ìîìåíò åå çàêëþ÷åíèÿ íå ìîãëè ðàçóìíî ïðåäâèäåòü íàñòóïëåíèå ñîîòâåòñòâóþùåãî èçìåíåíèÿ.

Ïðåçèäèóì ÂÀÑ ÐÔ ñ÷èòàåò, ÷òî èíôëÿöèîííûå ïðîöåññû íå îòíîñÿòñÿ ê ÷èñëó îáñòîÿòåëüñòâ, âîçíèêíîâåíèå êîòîðûõ íåëüçÿ áûëî ïðåäâèäåòü.

Ñòîðîíû, âñòóïàÿ â äîãîâîðíûå îòíîøåíèÿ, äîëæíû áûëè ïðîãíîçèðîâàòü ýêîíîìè÷åñêóþ ñèòóàöèþ è íå ìîãëè èñêëþ÷àòü âåðîÿòíîñòü ðîñòà öåí â ïåðèîä èñïîëíåíèÿ ñäåëêè.

Áîëåå òîãî, â ðàññìàòðèâàåìîì äîãîâîðå àðåíäû ñîäåðæèòñÿ óñëîâèå î âîçìîæíîì èçìåíåíèè ïî ñîãëàøåíèþ ñòîðîí ðàçìåðà àðåíäíîé ïëàòû èñõîäÿ èç óðîâíÿ èíôëÿöèè. Íàëè÷èå òàêîãî óñëîâèÿ ñâèäåòåëüñòâóåò î òîì, ÷òî ñòîðîíû â ìîìåíò çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà íå èñõîäèëè èç áåçûíôëÿöèîííîãî ðàçâèòèÿ ýêîíîìèêè â äàëüíåéøåì.

Ñëåäîâàòåëüíî, èíôëÿöèÿ íå ÿâëÿåòñÿ òåì èçìåíèâøèìñÿ îáñòîÿòåëüñòâîì, ñ êîòîðûì çàêîí ñâÿçûâàåò âîçíèêíîâåíèå ïðàâà íà èçìåíåíèå äîãîâîðà àðåíäû â ñóäåáíîì ïîðÿäêå.

Ïðåçèäèóì ÂÀÑ ÐÔ îòìåíèë ñóäåáíûå àêòû íèæåñòîÿùèõ ñóäîâ è îòêàçàë â óäîâëåòâîðåíèè èñêîâûõ òðåáîâàíèé àðåíäîäàòåëÿ. Ïîäîáíàÿ ïîçèöèÿ òàêæå èçëîæåíà:

• â Îïðåäåëåíèè ÂÀÑ ÐÔ îò 13.07.2010 N ÂÀÑ-8602/10 ïî äåëó N À40-81247/09-28-616;
• Ïîñòàíîâëåíèÿõ ÔÀÑ Ìîñêîâñêîãî îêðóãà îò 05.04.2010 N ÊÃ-À40/1913-10 ïî äåëó N À40-81245/09-11-651, îò 12.03.2010 N ÊÃ-À40/1515-10 ïî äåëó N À40-81247/09-28-616;
• Ïîñòàíîâëåíèè ÔÀÑ Óðàëüñêîãî îêðóãà îò 06.05.2009 N Ô09-2678/09-Ñ6 ïî äåëó N À76-23326/2008-27-247/71;
• Ïîñòàíîâëåíèè ÔÀÑ Ìîñêîâñêîãî îêðóãà îò 17.03.2011 N ÊÃ-À40/1045-11 ïî äåëó N À40-66035/10-91-548.

Ñóä êàññàöèîííîé èíñòàíöèè òàêæå óêàçàë íà òî, ÷òî èíôëÿöèîííûå ïðîöåññû íå îòíîñÿòñÿ ê ÷èñëó îáñòîÿòåëüñòâ, âîçíèêíîâåíèå êîòîðûõ íåëüçÿ áûëî ïðåäâèäåòü, äàæå íåñìîòðÿ íà òî ÷òî ðûíî÷íàÿ àðåíäíàÿ ñòàâêà â 89 ðàç ïðåâûøàåò ñîãëàñîâàííóþ ñòîðîíàìè â 1997 ã. â ñïîðíîì äîãîâîðå ñòàâêó, ÷òî ôàêòè÷åñêè ñâèäåòåëüñòâóåò î áåçâîçìåçäíîñòè äàííîé ñäåëêè.

Êðîìå òîãî, â ðÿäå ñëó÷àåâ àðáèòðàæíûå ñóäû íå ðàññìàòðèâàþò ðîñò ñòàâîê àðåíäíîé ïëàòû â êà÷åñòâå ñóùåñòâåííûõ èçìåíåíèé îáñòîÿòåëüñòâ. Ïîýòîìó ðîñò ñòàâîê íå ìîæåò ñëóæèòü îñíîâàíèåì äëÿ èçìåíåíèÿ ðàçìåðà àðåíäíûõ ïëàòåæåé (Ïîñòàíîâëåíèå ÔÀÑ Âîñòî÷íî-Ñèáèðñêîãî îêðóãà îò 01.02.2011 ïî äåëó N À19-12466/10).

Арендатор

Арендатор — кто это такой? Он является одним из участников договора аренды. Арендатором может быть как физическое лицо, так и юридическое, а также лицо со статусом индивидуального предпринимателя. Субъект берет на себя ответственность по распоряжению арендованной собственностью, а также обязуется своевременно предоставлять плату за нее.

Важно! Арендатором может быть лицо, достигшее 18 лет.

Также на практике часто встречается ситуация, при которой арендаторами одного помещения являются сразу несколько организаций или частных лиц.

Права и обязанности арендатора

Круг прав и обязанностей этого субъекта очень широк. Для начала рассмотрим обязанности и выявим их отличительные особенности:

1. Лицо обязано в установленные договором сроки вносить арендную плату. Например, 1 раз в месяц или 1 раз в квартал. Иногда в условиях об оплате предполагается рассрочка, то есть оплата аренды по частям.
2. Обязанность использовать сданное имущество строго по назначению. Например, если вы арендовали квартиру, то заниматься в ней разведением собак точно нельзя, или если вы арендуете помещение под офис, то пивной ларек в нем делать также запрещено.
3. Соблюдать правила пользования имуществом. Не сносить стены и не перекрашивать фасад. Хранить имущество в том виде, в котором вам его передали.
4. Не чинить препятствия арендодателю в допуске к своему имуществу. Арендодатель имеет право проверять состояние сданного помещения в установленные соглашением сроки.
5. Вовремя оплачивать коммунальные счета, если это установлено договором.
6. Делать текущий ремонт в квартире, если это необходимо.
7. Отвечать за имущество сданного в аренду помещения. Нести материальную ответственность.

Может пригодиться:

Правила съема квартиры в аренду: как правильно арендовать жилье на длительный срок

Что такое патент на сдачу квартиры в аренду и как его получить

Что такое кадастровая выписка о земельном участке и где её можно получить

Из этого вытекают права арендатора:

1. Право пользоваться имуществом в течение действия соглашения.
2. Использовать по назначению имущество в сданном помещении. Например, вы арендуете жилую комнату и пользуетесь кроватью, которая в ней находится. Главное — поддерживать состояние этого имущества.
3. Право сдавать имущество в субаренду. При этом согласие арендодателя обязательно!
4. Также арендатор имеет право вселить в помещение несовершеннолетних детей и супруга (супругу). Опять же согласие арендодателя при этом обязательно.

Ïðåêðàùåíèå äîãîâîðà

Îòñþäà âîçíèêàåò è äðóãîé ïðîáëåìíûé àñïåêò â îòíîøåíèÿõ ìåæäó àðåíäàòîðîì è àðåíäîäàòåëåì — äîñðî÷íîå ðàñòîðæåíèå (ïðåêðàùåíèå) äîãîâîðíûõ îòíîøåíèé. Îáû÷íî â äîãîâîðå óêàçûâàåòñÿ âîçìîæíîñòü äîñðî÷íîãî ðàñòîðæåíèÿ ñî ñòîðîíû àðåíäîäàòåëÿ ëèáî ïî ïðè÷èíå ñóùåñòâåííûõ íàðóøåíèé àðåíäàòîðîì óñëîâèé äîãîâîðà, ëèáî ïðè óâåäîìëåíèè èì àðåíäîäàòåëÿ çà îïðåäåëåííûé ïåðèîä âðåìåíè äî ïðåäïîëàãàåìîé äàòû ïðåêðàùåíèÿ äîãîâîðà. Ðàñòîðæåíèå äîãîâîðà ïî ïåðâîìó îñíîâàíèþ ïðåäñòàâëÿåòñÿ âåñüìà çàòðóäíèòåëüíûì.

Ýòî îáóñëîâëåíî òåì, ÷òî ïîñëå ïðåäîñòàâëåíèÿ ïîìåùåíèÿ â àðåíäó ó àðåíäîäàòåëÿ ïðàêòè÷åñêè íåò êàêèõ-ëèáî ñóùåñòâåííûõ îáÿçàòåëüñòâ, íàðóøåíèå êîòîðûõ ìîæíî áûëî áû èñïîëüçîâàòü êàê îñíîâàíèå äëÿ äîñðî÷íîãî ðàñòîðæåíèÿ äîãîâîðà â îäíîñòîðîííåì ïîðÿäêå.

Âî âòîðîì æå ñëó÷àå ðàñòîðæåíèå âîçìîæíî òîëüêî ïî èñòå÷åíèè óñòàíîâëåííîãî â äîãîâîðå ñðîêà, à îí îáû÷íî äîñòàòî÷íî áîëüøîé, â íåêîòîðûõ ñëó÷àÿõ äî 1 ãîäà.

Òàêîå ïîëîæåíèå âåùåé âûíóæäàåò àðåíäàòîðà ëèáî íåñòè óáûòêè, ëèáî â ñèëó áåçâûõîäíîñòè ïîëîæåíèÿ îòêàçûâàòüñÿ îò èñïîëíåíèÿ äîãîâîðà â íàðóøåíèå åãî óñëîâèé è òåðÿòü îáåñïå÷èòåëüíûé ïëàòåæ (åñëè òàêîâîé áûë ïðåäóñìîòðåí äîãîâîðîì è îïëà÷åí àðåíäàòîðîì ïðè çàêëþ÷åíèè äîãîâîðà) èëè óïëà÷èâàòü øòðàô â ñâÿçè ñ äîñðî÷íûì ðàñòîðæåíèåì.

Ïðè ýòîì ñóäû çàíèìàþò ñòîðîíó àðåíäîäàòåëÿ è ñ÷èòàþò, ÷òî ìèðîâîé ýêîíîìè÷åñêèé êðèçèñ, îòñóòñòâèå êðåäèòîâàíèÿ è òÿæåëîå ôèíàíñîâîå ïîëîæåíèå íå ÿâëÿþòñÿ ñóùåñòâåííûì èçìåíåíèåì îáñòîÿòåëüñòâ è, ñëåäîâàòåëüíî, îñíîâàíèåì äëÿ äîñðî÷íîãî ðàñòîðæåíèÿ äîãîâîðà àðåíäû, äàæå åñëè àðåíäàòîð óòðàòèë èíòåðåñ è íåîáõîäèìîñòü â ïîëüçîâàíèè ïîìåùåíèåì.

Äàåøü àíòèêðèçèñíûå ñòàâêè!

Àðåíäàòîð, ññûëàÿñü íà âîçíèêíîâåíèå ôèíàíñîâîãî êðèçèñà, óìåíüøåíèå îáúåìîâ îáîðîòà ôèíàíñîâûõ ñðåäñòâ è ïîòðåáëåíèÿ òîâàðîâ, ïàäåíèå äîõîäîâ è óâåëè÷åíèå ðàñõîäîâ, îáðàòèëñÿ ê àðåíäîäàòåëþ ñ ïðåäëîæåíèåì ñíèçèòü ñòàâêó àðåíäíîé ïëàòû èëè îñòàâèòü åå íà óðîâíå 2008 ã. Àðåíäîäàòåëü îòêàçàëñÿ îò òàêîãî ïðåäëîæåíèÿ.

Àðåíäàòîð çàÿâèë î ñóùåñòâåííîì èçìåíåíèè îáñòîÿòåëüñòâ, ññûëàÿñü íà ñò. ñò. 450 — 451 ÃÊ ÐÔ, è ïðîñèë ñóä ðàñòîðãíóòü äîãîâîð. Îäíàêî ñóäû îòêàçàëè â ðàñòîðæåíèè äîãîâîðà àðåíäû — ýêîíîìè÷åñêèé êðèçèñ, íà êîòîðûé ññûëàåòñÿ àðåíäàòîð, íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ äîñðî÷íîãî ðàñòîðæåíèÿ äîãîâîðà ïî òðåáîâàíèþ àðåíäàòîðà.

Ñóä òàêæå îòìåòèë, ÷òî ïðè çàêëþ÷åíèè äîëãîñðî÷íîãî äîãîâîðà àðåíäàòîð íå ïðîÿâèë äîëæíîé ñòåïåíè îñìîòðèòåëüíîñòè è íå âêëþ÷èë óñëîâèå î ïîðÿäêå ðàñòîðæåíèÿ äîãîâîðà ïî òðåáîâàíèþ àðåíäàòîðà, â òîì ÷èñëå èç-çà óòðàòû àðåíäàòîðîì ïðîèçâîäñòâåííîé íåîáõîäèìîñòè â èñïîëüçîâàíèè èìóùåñòâà (Ïîñòàíîâëåíèå ÔÀÑ Óðàëüñêîãî îêðóãà îò 22.03.2010 N Ô09-1684/10-Ñ3 ïî äåëó N À47-7415/2009).

Заключение

Рассмотренное соглашение является простым способом передачи имущества во временное пользование. Самое главное — прописать в договоре все условия и сроки, а также установить размер платежа. Аренда удобна тем, что предметом договора может стать почти любая вещь: и крупный завод, и маленькая квартира.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

 

+7 (499) 450-39-61

Это быстро и бесплатно!

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...