Неприват на приват — есть — комната в коммуналке без возможности приватизации. Нужна — квартира

С помощью представленной ниже информации не трудно выяснить, как приватизировать комнату в коммунальной квартире. Эти сведения помогут без лишних затрат выполнить требования действующего законодательства. Подробные рекомендации пригодятся для решения сложных тематических вопросов.

Содержание

Особенности приватизации комнат

Главным отличием при сравнении с квартирами является определение прав и обязанностей по отношению к общим площадям в коммунальной квартире.

После завершения процедуры приватизации одной комнаты в коммуналке нельзя стать единоличным владельцем газовой плиты, раковины, иных функциональных компонентов и элементов отделки. Однако в тех же пропорциональных отношениях делят доли общего имущества по стоимости.

Коридоры, кухни, туалеты и другие общие помещения в коммунальной квартире не приватизируются. Комната должна быть оснащена отдельным входом. В техническом паспорте необходимо специальное выделение данной площади с указанием конфигурации и точных размеров.

Еще одна особенность – если собственником комнаты является организация, то жилье считается служебным. Его приватизация проходит по другой схеме.

Кто имеет право

Приватизировать коммунальную недвижимость может любой человек с оформленной постоянной регистрацией в данной комнате. Обязательно наличие договора социального найма, подтверждающего законность проживания в этой комнате. Кроме самого нанимателя аналогичные права предоставлены членам его семьи.

С чего начать

При оформлении комнаты в собственность на правах приватизации необходимо действовать последовательно:

1. Получить ордер и оформить договор социального найма с муниципальными властями.
2. Оформить техническую документацию на жилплощадь, состоящую из плана и технического паспорта.
3. Получить справки о прописанных гражданах в комнате.
4. При наличии несовершеннолетних следует обратиться за разрешением к опекунской организации.
5. Обратиться в Департамент жилищной политики для оформления договорного соглашения о приватизации.
6. Провести регистрацию договора и получить свидетельство на право собственности.
7. При отказе муниципальными органами в проведении приватизации, необходимо инициировать судебное делопроизводство для решения вопроса в свою пользу.

Нужно ли приватизировать комнату в коммунальной квартире?

В первую очередь при решении вопроса о целесообразности приватизации жилого помещения в коммунальной квартире необходимо задуматься о том, что участвовать в указанном процессе можно лишь один раз. Приватизация квартиры представляется намного более выгодной, чем приватизация лишь одного помещения в ней.

При этом в случае продажи комнаты необходимо будет предложить приобрести ее соседям по коммунальной квартире, что называется преимущественным правом покупки. Если имеется официальный отказ или ответ от них не получен в течение 1 месяца, такое помещение можно будет продать другому лицу.

Также стоит учитывать, что при расселении жильцов из коммунальной квартиры, в случае большого количества зарегистрированных в комнате жильцов, есть шанс получить жилье с большей площадью. Если она будет в собственности, то о расселение в этом случае невозможно.

Таким образом, в целом выгоднее не переводить в собственность лишь комнату, а попытаться заключить договор социального найма отдельной квартиры и впоследствии оформить ее в собственность.

Стоимость приватизации

Получение ответа и оформление передачи прав собственности в муниципалитете выполняются бесплатно. Но на практике придется учесть дополнительные затраты. Ниже приведены приблизительные расходы по состоянию на март 2019 г. для приватизации комнаты в Москве с использованием типовых услуг (руб.):

• выписка из базы данных Росреестра – 300-600 рублей;
• новая регистрационная запись в ЕГРН – 2 000;
• заверение отказа в нотариальной конторе – от 800 до 1 500;
• оформление доверенности – от 800 до 2 500.

Комплексная подготовка документов профессиональными юристами стоит от 15 000 до 30 000. Такой подход несколько увеличивает затраты, но предотвращает увеличение длительности приватизации по причине сделанных неопытным заявителем ошибок.

Возможность приватизации

Комнаты в коммунальных квартирах подлежат приватизации на общих основаниях.

Главное, чтобы у жильцов имелись документальные основания проживать там. Раньше при вселении гражданам выдавался ордер, позднее его заменили на договор соцнайма. Наличие договора с вписанными в него данными жильца позволяют ему претендовать на приватизацию указанной жилплощади. Обязательным условием для проведения приватизационной процедуры является принадлежность объекта недвижимости к жилищному государственному или муниципальному фонду.

В последние годы довольно частым явлением стало выведение общежитий из разряда специализированного жилья в социальное. Если смена статуса состоялась, граждане, проживающие в комнатах общежития, обязаны заключить договора соцнайма с муниципалитетом, после чего могут приватизировать квадратные метры.

Приватизация комнат длительное время вызывала большое количество споров. Сам процесс может быть произведен только в добровольном порядке, поэтому желание одного жильца не заставляет его соседей следовать его примеру. В результате этого в одном помещении появляются частные и социальные доли, что вызывает массу вопросов по поводу расчета коммунальных платежей, в частности, речь идет о расходах на ремонт. Муниципальная собственность ремонтируется за счет местной администрации, а частная за свой, для чего ежемесячно владелец оплачивает соответствующую статью расходов. К счастью, все спорные моменты были разъяснены и улажены, что позволило жильцам, проживающих в комнатах, реализовать право на приватизацию квадратных метров. Важно, чтобы ранее гражданин не являлся участником приватизационного процесса.

Нюансы приватизации комнаты в коммунальной квартире

Приватизация комнаты в коммунальной квартире имеет свои особенности, связанные с нахождением в общем пользовании с соседями мест общественного пользования.

Жилищным Кодексом предусмотрено, что при получении приватизированного статуса комнаты в коммуналке, её основной владелец имеет право на долю в общей собственности на кухню, коридоры, ванну, туалет и кладовые. Размер доли определяется исходя из отношения площади комнаты к аналогичному критерию квартиры.

Приватизировав комнату в коммуналке, зарегистрированные в ней жильцы получают в собственность не только жилплощадь, в которой проживают лично, но и установленную долю мест общественного пользования, на которые распространяется критерий долевой приватизации.

Без согласия соседей

С 1998 года, согласия проживающих в соседних комнатах жильцов, на приватизацию комнаты в коммунальной квартире, не требуется. В настоящее время оформление жилплощади в собственность проходит только с участием зарегистрированных жителей комнаты, без учёта мнения соседей. Граждане, проживающие в соседних помещениях, могут даже не догадываться о проведении мероприятия оформления комнаты в собственность.

В случае необходимости, раздел общего имущества реализуется по письменному соглашению. Если возникают споров и конфликты, они решаются в судебном порядке.

К проблемам, часто рассматриваемым в суде, относятся:

• содержание, эксплуатация и ремонт мест общественного пользования, к которым относятся кухня, ванна и туалет, коридор, кладовые;
• переход права собственности при проведении юридических операций с недвижимостью;
• препятствия к проведению процедуры оформления недвижимости в собственность.

С несовершеннолетним

Приватизация комнаты в коммунальной квартире с прописанными в ней детьми, мало чем отличается от аналогичных действий по отношению к квартире.

Законодательно определено, что несовершеннолетние имеют право на проживание в комнате коммунальной квартиры вмести со своими родителями. Это право реализуется без необходимости оформления согласия других родственников, прописанных вместе с родителями ребёнка. Поэтому, в оформлении жилища в собственность посредством проведения приватизационных мероприятий несовершеннолетние могут участвовать с взрослыми на равных правах.

Несовершеннолетний имеет право участвовать в бесплатной приватизации два раза в своей жизни – один до совершеннолетия, при проживании на одной площади с родителями, а второй раз – после достижения 18 лет в ситуациях, когда ему дополнительно выдаётся жильё на правах социального найма.

При проведении процедуры по оформлению недвижимости в собственность, исключить участие детей очень сложно. Права несовершеннолетних защищают опекунские органы, которые следят за соблюдением законодательства в этой области.

Ребёнок может быть исключён из списка претендующих на владение недвижимости только по решению органов опеки в ситуациях:

• аварийное состояние оформляемой комнаты, коммунальной квартиры или дома в целом;
• ветхость здания;
• участие в приватизации ранее, в результате чего несовершеннолетний уже имеет в собственности недвижимость;
• отказ вмести со всеми проживающими в комнате, по причине возможности увеличения размера жилплощади за счёт освобождённых соседних комнат или получения изолированного жилья.

Даже если ребёнок не прописан с родителями, которые самостоятельно приватизировали жилплощадь, он впоследствии имеет право претендовать на положенную ему часть недвижимости.

В таких ситуациях считается, что права ребёнка были нарушены, в результате чего приватизация признаётся недействительной. Оформление жилья в собственность нужно будет проводить заново, но с участием несовершеннолетнего на момент первого оформления жилья, который в настоящий момент может быть уже взрослым гражданином.

Право собственности на комнату в коммунальной квартире

Вместе с правом собственности на комнату в коммунальной квартире собственник обладает правом на пользования общего имущества такого жилища. Это означает, что общее имущество собственников (коридор, кухня и т.д.) принадлежат им на праве общей долевой собственности (ст. 41 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ)). Стоит отметить, что выдел в натуре такой доли невозможен. При продаже, сдаче в аренду комнаты необходимо понимать, что вместе с этим передается и право на долю в общей долевой собственности.

Стоит отметить, что комнату нельзя реализовать отдельно (продать, подарить, передать по наследству и пр.) от доли в общем имуществе и наоборот.

При переходе права собственности на жилое помещение от одного лица к другому вышеуказанная доля не изменяется, остается прежней, передается вместе с комнатой новому собственнику (или арендатору). Указанная доля также не изменяется в связи с увеличением (уменьшением) зарегистрированных лиц.

Изменение размера общего имущества может быть осуществлено лишь при согласии всех собственников комнат коммунальной квартиры. Такое изменение происходит путем переустройства и/или перепланировки.

Долевая собственность в коммунальной квартире

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность возникает в том случае, если в собственность двух или более лиц поступило имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения, либо не подлежит разделе в силу закона. То есть речь идет о неделимой вещи. Этот случай наступает при переходе права на жилище, так как фактически разделить такое жилье на две получается крайне редко. Общая собственность на делимое имущество возникает в силу закона или договора.

Подобная ситуация может возникнуть при обращении всех пользователей комнат по договору социального найма в коммунальной квартире для приватизации всего жилища сразу.

В соответствии со ст. 42 ЖК РФ доля собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади, занимаемой им комнаты. Соответственно, чем больше квадратных метров, тем больше доля в общей собственности.

Условия для приватизации

Приватизация производится в строгом соответствии с Законом №1541-1, изданным в 1991 году. В данном случае действуют общие условия и обособленные характеристики, применимые исключительно для приватизации комнат.

Основаниями для приватизационной процедуры является:

1. Законное проживание в социальном помещении, подтвержденное договором соцнайма.
2. Принадлежность помещения к государственному или муниципальному жилому фонду.

Также важно, чтобы участник программы не реализовывал законное право на переход прав собственности ранее.

Когда речь идет о переводе комнаты из социального статуса в частную собственность, необходимо, чтобы она отвечала следующим условиям:

1. Была обособленной. Под этим понятием подразумевается, что она не является проходной, имеет двери, которые позволяют отгородиться от соседей.
2. Объект недвижимости не имеет статуса аварийного. По общим правилам приватизировать аварийное жилье нельзя, следует дождаться переселения и заявить свои права по отношению к иному выделенному помещению.
3. У проживающего оформлен договор соцнайма и есть вся необходимая техническая документация.

Приватизируя комнату в коммуналке, следует понимать, что получить право собственности возможно на:

1. Само обособленное помещение, в котором зарегистрирован заявитель.
2. Часть жилплощади общего пользования. Выделить эту долю не получится, она будет официально закреплена за гражданином, но пользоваться ею также будут все соседи на общих основаниях.

При подаче документов на переход прав владения следует учитывать, что рассчитываться доля от жилплощади общего пользования будет по принципу – площадь комнаты делится на размер всей квартиры, полученная цифра и является законной долей.

Как приватизировать две комнаты в коммуналке

Возможны случаи, когда один из жильцов съезжает из коммунальной квартиры, освобождая одну из комнат. В этом случае освободившаяся комната предоставляется для пользования тем гражданам, которые проживают в указанном жилище и признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Если такая категория граждан отсутствует, то жилое помещение предоставляется тем, кто занимает жилое помещение в квартире менее установленной нормы предоставления (на одного человека). В случае отсутствия такой категории лиц комната реализуется по рыночной цене.

Пример

Семья Золовых проживает в коммунальной квартире. В связи с переездом их соседа и освобождением комнаты, а также в связи с заниманием ими жилого помещения менее установленной нормы предоставления на одного человека, Золовым была предоставлена освободившаяся комната. В последствие Золовы подали заявление на приватизацию двух комнат сразу.

При этом не стоит забывать о том, что преимуществом обладают пользователи (или собственники) комнат в указанном жилище. В случае их отказа от приобретения, комната реализуется любому лицу.

То есть, в таком случае, появляется возможность перевести в собственность сразу две комнаты в одной квартире. Для этого важно добиться перехода права пользования на освободившееся помещение, а затем начать процесс приватизации двух комнат сразу. Приватизация коммунальной квартиры целиком не запрещена законом. Пользователи отдельных комнат могут договориться о переводе в собственность всего жилища, также существует возможность перехода всех комнат к одному пользователю в случае освобождения таких жилых помещений.

Пользование местами общего пользования в коммунальной квартире

Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат (являющиеся таковыми в результате проведения приватизации) в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности принадлежат такие жилые помещения, которые используются для обслуживания двух или более комнат. То есть все жильцы имеют равные права на пользование таких жилых помещений после приватизации.

Никто не может препятствовать пользованию ими другим лицам, проживающим в квартире.

Вместе с правом пользования возникают и обязанности по содержанию указанных помещений. По сути, при приватизации всех комнат ситуация становится аналогичной то, которая возникает в случае с собственниками отдельных жилищ в многоквартирном доме в отношении общего имущества (подъезд, лестничные клетки).

В ситуации, при которой одна комната находится в собственности одного лица, а другая предоставлена иному лицу по договору социального найма, не меняет обязанности содержания общего имущества и пользования им.

Заключение

В целом приватизация комнаты мало чем отличается от аналогичного процесса перевода в собственность квартиры. Особенности заключаются лишь в пользовании общим имуществом и некоторыми иными особенностями.

Также стоит отметить, что необходимо задуматься о целесообразности приватизации лишь одной комнаты, так как поучаствовать в этом процессе возможно лишь один раз. Стоит попытаться заключить договор социального найма на целую квартиру и лишь затем переводить в собственность такое жилое помещение.

Вопрос

Пользование общим имуществом в приватизированной коммунальной квартире

Мною приватизирована комната в коммунальной квартире. Остальные помещения также находятся на праве собственности других жильцов. В каком объеме я имею право на общее имущество в таком жилище?

Ответ

Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности в коммунальной квартире пропорциональна площади занимаемой Вами комнаты.

Компетентные органы

Приватизация жилых помещений осуществляется местными органами власти. В населенных пунктах есть жилищные отделы, которые формируют очередь нуждающихся в недвижимости, распределяет социальные жилые объекты и принимает заявки на проведение приватизационной процедуры.

Кроме Департамента по решению жилищных вопросов, заявители могут обращаться в:

1. Многофункциональные центры по месту нахождения жилплощади. Порядок подачи документации там идентичен, а сам МФЦ выполняет роль передаточного звена, не принимая никаких решений. МФЦ более популярны, так как имеют удобный график работы и меньшую загруженность.
2. Единый центр приватизации. Неудобство обращения может быть обусловлено отсутствием отдела в конкретном населенном пункте. В остальном же они работают более оперативно, хотя за некоторые их услуги придется доплатить.

Выбор способа подачи – личное решение каждого, обычно граждане ориентируются либо на удобство, либо на скорость получения ответа.

Подписание договора

Неважно, каким образом были поданы документы и заявка, после ее одобрения договор о переходе прав собственности подписывается с местными органами самоуправления, так как именно они являлись владельцем коммунальной комнаты.

Договор – это правоустанавливающий документ, позволяющий доказать, что переход прав был совершен законно. Этот бланк следует хранить, так как при любых операциях – продаже, дарении, обмене, без него не обойтись.

В договоре приватизации прописывается:

1. Информация о сторонах соглашения. С одной стороны это муниципалитет, а со второй — все жильцы, участвующие в процедуре.
2. Сведения о помещении, передаваемом в собственность.
3. Основания для переоформления жилплощади со ссылками на законодательные акты.
4. Распределение долей между участниками.
5. Обязанности новых собственников.

Договор составляется в нескольких экземплярах по количеству участвующих лиц. После его подписания собственнику остается лишь зарегистрировать свои права в Росреестре.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...