Покупка новой квартиры и исполнение обязательств ипотеки — изучаем по порядку

Договор ипотеки подразумевает перечень определенных прав и обязанностей как кредитора, так и заемщика. Каждая из сторон, согласно законодательству, имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу. Такая процедура называется переуступкой.

○ Преимущества и недостатки.

Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.

Преимущества сделки:

• Привлекательная цена.
• Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
• Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.

Недостатки:

• Сам факт наличия обременения.
• Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.
• Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
• Длительность процедуры.
• Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
• Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.

Вернуться к содержанию ↑

Переуступка ипотеки: зачем это нужно?

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и вместе с этим передать права и обязанности перед банком по обслуживанию ипотечного кредита.

Вопрос о переуступке прав и обязанностей ипотекодателя может возникать в различных ситуациях:

• После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость.
• Срочная продажа недвижимости. Если заемщику необходимо в сжатые сроки закрыть кредит и реализовать недвижимость, он может это сделать по договору переуступки. Обычно эта процедура занимает меньше времени, чем досрочное погашение кредита, снятие обременения и продажа.
• Получение наследства. После смерти заемщика его наследник поучает не только право собственности на недвижимость, но и обязанности, связанные с обслуживанием кредитного договора.
• Заемщик хочет закрыть ипотеку, например, в связи с отсутствием возможности погашать задолженность.
• Кредитор переуступает кредит другому юридическому лицу. Это может быть как в рамках продажи ипотечного портфеля, так и в рамках продажи кредита коллекторской компании из-за невыполнения заемщиком своих обязательств.

Как проходит сделка по ипотеке с недофинансированием

Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:

1. цена объекта недвижимости;
2. цена неотделимых улучшений.

При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.

Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры. В государственные органы на регистрацию предъявляется только купля-продажа.

Важно! Если часть ипотеки будет обозначена в договоре неотделимых улучшений, то сделка будет проходить в два этапа и кредитные деньги получит продавец только после второго этапа:

1.сначала регистрируется право Покупателя на недвижимость и залог в пользу банка (подается заявление от Продавца и Покупателя, срок регистрации 9 дней через МФЦ), 

2. затем снимается Первый залог банка по письму (внимательно читайте само письмо, где банк просит погасить регистрационную запись об ипотеке — номер записи должен быть  именно Ипотеки). И регистрируется новый залог на основании Договора Ипотеки и Закладной (заявление подается вместе с представителем банка по доверенности).

Отношение банков к подобному оформлению разное, от категорического отказа финансировать сомнительную схему до лояльного.

Ипотека при покупке квартиры по кредитному договору

Ипотека при покупке квартиры с помощью кредитного договора имеет ряд особенностей, которые установлены ФЗ № 102, также она основывается и на общих положениях, описанных ранее. Таким образом, согласно ст. 77 ФЗ № 102 квартира, которая была приобретена на кредитные средства банка или иной кредитной организации, находится в залоге с момента регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Кроме этого, вышеуказанная статья содержит некоторые особенности, связанные с получением согласия на ипотеку у органов опеки и попечительства, в случае проживания в таком жилище несовершеннолетних детей.

Также, ст. 9.1 ФЗ № 102 устанавливает правило, согласно которому в кредитном договоре должна быть определена полная стоимость такого кредита, в соответствии с теми требованиями, которые установлены ст. 6 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (ФЗ № 353). К таким правоотношениям применяется вышеуказанный закон в части:

• размещения на первой странице кредитного договора информации о полной его стоимости;
• запрета на взимание кредитором вознаграждения за исполнение тех обязанностей, которые возложены на него в соответствии с нормативными актами, а также за те услуги, оказывая которые кредитор действует только в собственных интересах и по результатам которого не создается отдельное имущественное благо для заемщика;
• размещения той информации, которая гласит об условиях предоставления кредита, его использования и возврата в местах оказания услуг;
• предоставления графика платежей по такому кредиту заемщику.

Пример

Акимов решил оформить ипотеку при покупке квартиры по кредитному договору. Обратившись в банк, ему предложили оформить соответствующий документ. Однако, заметив то, что на первой странице сделки не было обозначено информации о полной стоимости такого кредита, а также ему не предоставили график платежей, Акимов отказался от заключения предоставленного договора. После этого он предложил банку привести в соответствии с законодательством предложенный документ и, получив отказ, решил не пользоваться услугами этого банка.

Исключительно в отношении вышеуказанных положений используется ФЗ № 353, так как он в остальном не может применяться к отношениям, возникающим в связи с предоставлением кредита, обязательства по которому обеспечены ипотекой (в соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ № 353).

Таким образом, вышеуказанные отношения обладают рядом специфических положений, которые отличают ипотеку при покупке квартиры по кредитному договору от иных форм такой ипотеки.

Общая характеристика ипотеки как способа обеспечения обязательств

Зачастую ипотека понимается как «ипотечное кредитование», однако, следует сразу указать на то, что это понятие имеет и иное значение. В данном случае ипотека рассматривается как способ обеспечения обязательств, то есть как залог недвижимого имущества.

Ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ФЗ № 102) под договором об ипотеке подразумевает обладание залогодержателем, то есть кредитором по обязательству, которое обеспечено ипотекой, правом получить удовлетворение своих имущественных требований к должнику по соответствующему обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед иными кредиторами.

В договоре об ипотеке залогодателем может выступать и сам должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой, а также иное лицо, не участвующее в этом обязательстве, то есть третье лицо.

Кроме этого, следует отметить то, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в пользовании и владении.

Ипотека как обеспечение обязательств может устанавливаться в отношении следующих договоров:

• кредита;
• займа;
• купли-продажи;
• аренды;
• подряда.

При этом ст. 2 ФЗ № 102 не ограничивает перечень таких договоров. Также, кроме сделок, ипотека может распространяться и на обязательства, исходящие из причинения вреда, если иное не установлено федеральным законом.

По договору об ипотеке заложить возможно исключительно то имущество, которое указано в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), то есть недвижимость.

Кроме этого, ст. 5 ФЗ № 102 устанавливает правило, в соответствии с которым право на такое имущество должно быть зарегистрировано в надлежащем порядке. Итак, в соответствии с положениями законодательства об ипотеке может быть заложено следующее имущество:

• земельные участки (за исключением тех, которые перечислены в ст. 63 ФЗ № 102);
• предприятия (например, здания и сооружения) и другая недвижимость, используемая исключительно в предпринимательских целях;
• жилые дома и квартиры, а также их части, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат;
• садовые дома, дачи, гаражи, а также иные строения потребительского значения;
• морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме, а также подлежит государственной регистрации, в соответствии со ст. 10 ФЗ № 102. Кроме этого, вышеуказанный документ в обязательном порядке должен содержать следующие условия, согласно ст. 9 ФЗ № 102:

• предмет и его оценка;
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Таким образом, договор об ипотеке подразумевает под собой способ обеспечения обязательства. В такую сделку обязательно должны быть включены определенные условия, а ее саму необходимо оформить в письменном виде, а также зарегистрировать в соответствующем порядке.

Ипотека при покупке квартиры по договору займа

Ипотека при покупке квартиры по договору займа имеет сходства с ипотекой, которая осуществляется по кредитному договору.

1. В первую очередь, это связано со схожестью договора займа и договора об ипотеке. Так, например, в договоре займа должна быть указана полная стоимость заемных денежных средств.
2. Кроме этого, сделкой может быть установлено целевое предназначение займа (ст. 814 ГК РФ), то есть расходоваться денежные средства могут быть только на определенную цель (в этом случае покупку квартиры), а заемщик обязан предоставить заимодателю условия для осуществления контроля за этим.

Таким образом, законодательство не предусматривает особых положений об ипотеке при покупке квартиры по договору займа. Связано это в первую очередь с тем, что большинство положений об ипотеке с использованием кредитного договора применяется и в данном случае. В частности, правила, предусмотренные ст. 77 ФЗ № 102, и описанные выше актуальные и для договора займа, так как объединяет в себе правила как для кредита, так и для займа.

Поэтому договор займа может послужить альтернативным вариантом, например, в случае невозможности получения кредита по тем или иным основаниям, а также если займ представляется более выгодным в конкретных условиях.

Ипотека по иным обязательствам

Согласно ст. 1 ФЗ № 102 ипотека — это залог недвижимого имущества. Общие положения о залоге, установленные ГК РФ, применяются только в части, неурегулированной законодательством об ипотеке (п. 4 ст. 334 ГК РФ). А так как ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит описание особенностей не для всех договоров, обязательства по которым обеспечиваются ипотекой (такие сделки указаны в ст. 2 ФЗ № 102), то в отношении этой неурегулированной части будут применяться общие положения о залоге.

Таким образом, сама суть указанного правоотношения не меняется, так как положения связанные с залогом, установленные ГК РФ, подразумевают под собой получение кредитором причитающихся ему денежных средств из стоимости заложенного имущества (в случае неисполнения указанного в сделке обязательства) (ст. 334 ГК РФ).

Такой документ оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации (так как предметом сделки выступает недвижимость).

Само имущество остается во владении залогодателя. Кроме этого, согласно ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование только в том объеме, какое оно имеет к удовлетворению (в частности, проценты, неустойка, возмещение необходимых расходов, а также убытки, которые причинены просрочкой исполнения).

Таким образом, в отношении не урегулированных ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» положений по иным обязательствам, применяются правила о залоге, предусмотренные гражданским законодательством.

○ Советы юриста:

✔ Купили ипотечную квартиру, но продавец требует от нас дополнительные денежные средства, так как ему не хватило денег на погашение кредита, что делать?

Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть.

Рекомендую взять Выписку из ЕРГН и проверить еще раз, все ли в порядке.

Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру.  

✔ Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?

Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.

Вернуться к содержанию ↑

Видео

Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Риски

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке затрагивает интересы сторон в разной степени:

Сторона	Преимущества	Риски, недостатки
Для всех, кроме государства	возможность осуществить сделку;	вероятность признания сделки недействительной; уголовная ответственность;
Продавец	уменьшение суммы налога;	необходимость вернуть деньги, если договор признают недействительным; в случае проверки возможно выявление дополнительных доходов, подлежащих налогообложению;
Покупатель	возможность получить скидку;	сложности с возвратом собственных средств, в случае срыва сделки; снижение суммы налогового вычета; вероятность повышения процента по кредиту; повышение коэффициентов по страховкам;
Банк	выдача ипотеки;	сложность возврата денег; утрата права на недвижимость; банк перекладывает риски на страховые компании за счет клиента;
Государство	поступления в бюджет от пошлин; возможно, налог от части стоимости помещения; удовлетворение интересов граждан;	недополучение налогов.

Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.

Налогообложение

Договор переуступки заключают также с целью избежать дополнительного налогообложения. При заключении договора купли-продажи продавец обязан уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц, если он был собственником недвижимости меньше трех лет.

При участии в долевом строительстве под налогообложение подпадает разница между изначальными вложениями продавца и ценой, за которую квартира была продана.

При этом существуют способы снизить размер налога, подлежащего уплате:

• В 2016 году продавец имеет право на налоговый вычет в пределе одного миллиона рублей.
• Под налогообложение попадает разница между ценой продажи и покупки. Если продажа осуществлена по изначальной цене, то налог уплачивать не нужно.

Заплатить налог необходимо не позже 15 июля следующего года, после продажи.

Стоит ли соглашаться?

Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:

• скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
• покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
• включение реального ремонта в сумму ипотеки.

Переуступка по инициативе кредитора

Переуступка ипотеки на жилье возможна и по инициативе банка. При этом согласие заемщика банку не требуется. Но он должен в обязательном порядке уведомить клиента о произошедших изменениях. В письменном виде заемщику должна быть предоставлена следующая информация:

• Новые реквизиты для оплаты ежемесячного платежа.
• Порядок и способы внесения ежемесячного платежа.
• Изменения прав и обязанностей сторон.

Если заемщик не получил уведомления, новый кредитор не имеет права применять какие-либо штрафные санкции за несвоевременное исполнение обязательств.

Не стоит соглашаться на оформление ипотечного кредита, когда изначально существует договоренность о последующей переуступке. Потому что одного желания владельца недвижимости и потенциального покупателя недостаточно, решение всегда принимает кредитор.

Если у вас остались какие-либо вопросы по поводу переуступки ипотечной квартиры (в том числе уплате налогов), то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Как снизить риски

Соглашаясь, примите все доступные меры по снижению рисков, связанных с признанием договора недействительным. Убедитесь в отсутствии:

1. процедуры банкротства – сайт Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
2. действительность паспорта продавцов (services.fms.gov.ru/info-service.htm)
3. обременений недвижимости – выписка из ЕГРН;
4. просроченной задолженности банкам – кредитная история;
5. не исполненные денежные обязательства — на сайте приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
6. возражений продать помещение при наличии супруга/супруги, более одного собственника.

В статье Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя описаны конкретные способы снижения рисков.

Используйте безналичные расчеты. В случае разногласий в будущем вам будет проще подтвердить расчеты. Кроме традиционного перевода банки предлагают специальные услуги.

Передача денег при ипотеке в Сбербанке возможна через сервис Аккредитив. Покупатель кладет средства на счет, покупатель их получает, предъявив документ, подтверждающий исполнение  обязательства по регистрации перехода права. За 2000 рублей банк гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами, выполняет перевод без дополнительных комиссий.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...