Оформление договора по доверенности — хочу продать з/у по доверенности

При совершении купли-продажи недвижимости необязательно присутствие собственника. Если в силу обстоятельств он не имеет возможности заниматься сделкой, то вправе доверить ее другому лицу. Но для подтверждения его полномочий необходимо документальное оформление. Только после этого возможна продажа квартира по доверенности.

Содержание

Кто может представлять интересы по доверенности

По общему правилу представлять интересы вправе лишь совершеннолетнее дееспособное лицо. Закон не предъявляет требований к его образованию или наличию родственных отношений с доверителем. Поэтому к первой группе представителей относятся:

• Дееспособные совершеннолетние родственники или иные доверенные лица. Под родственниками подразумевается широкий круг: жены, мужья, родители, тети, дяди и другие. Возможно, лица, входящие в эту группу, не всегда компетентны в вопросах права и оформления документов, но уровень доверия к ним выше. Представителями могут быть друзья и коллеги.

Обратите внимание! Представители по закону: лица, представляющие интересы детей и недееспособных взрослых, не нуждаются в доверенности. Они же имеют право выдавать доверенность от имени малолетних и недееспособных третьим лицам.

• Агенты по недвижимости. Они оказывают помощь в размещении объявлений, поиске покупателя или продавца, показе квартиры или организации встречи, сборе типичных документов, необходимых для заключения договора.

Практически все агенты оказывают дополнительные услуги, связанные с регистрацией договора. Если сторона не имеет возможности явиться к нотариусу или в Росреестр, она вправе уполномочить специалиста по недвижимости на подписание соглашения и обращение в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности.

• Юристы и адвокаты. Они отличаются от риэлторов направлением работы. Если агенты полностью организуют сделку, то юристы проверяют ее юридическую чистоту, получают и изучают документы, минимизируют риски, готовят тексты предварительного и основного договора.

Таким образом, продавец или покупатель вправе выбрать любого представителя и оформить разрешение на него. Основные требования, которым он должен отвечать, – доверие, компетентность и ответственность.

Что говорит закон?

При рассмотрении вопроса об оформлении покупки участка по доверенности обращаться необходимо непосредственно к Гражданскому Кодексу. Именно этот нормативный акт содержит всю необходимую информацию о том, как может быть осуществлена сделка. И именно в этом нормативном акте содержится также и информация о том, может ли сделка осуществляться с использованием представительства по доверенности интересов одной или обеих сторон.

В соответствии с положениями главы 32 этого нормативного акта представительство по доверенности может использоваться как покупателем, так и продавцом в том случае, если личное присутствие при совершении сделки невозможно (например, если одна из сторон находится в длительной командировке или на лечении.

Кроме того, использование представительства по доверенности возможно в том случае, если человек в силу своего физического положения не может сам участвовать в совершении сделки).

Однако, эта же глава говорит о том, что оформление доверенности на одну из сторон-участниц договора невозможно, так как это будет означать осуществление сделки заинтересованным лицом (например, продавец земельного участка не может оформить доверенность на представление своих интересов на покупателя и обратно, так как это будет означать необъективность оценки совершаемой сделки).

Как продать квартиру по доверенности без собственника

Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.

В случае оформления генеральной доверенности и прохождения процедуры ее нотариального удостоверения, присутствие собственника при подписании договора купли-продажа, сбора и оформления необходимых документов и прочих действий необязательно.

Все эти действия со ссылкой на доверенность может осуществлять поверенный.

Перечень документов

Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу:

• сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
• текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
• круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:

• доверенность;
• паспорта сторон сделки;
• договор купли-продажи;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• технический паспорт квартиры;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.

Оформление отношений с представителем

Отношения с представителем зависят от их характера. В некоторых случаях доверенность является самостоятельным документом. Самыми распространенными договорами, в рамках которых делегируются полномочия, служат:

Важно! Выдача доверенности без заключения договора является односторонней сделкой.

Одиночная доверенность без оформления договора порождает иные правовые последствия. В частности, дает право представления интересов, но не порождает обязанность делать это. При отсутствии договорных отношений представитель может отказаться от предоставленных ему прав.

Выбор формы зависит от целей и состава участников. С компаниями, адвокатами и частнопрактикующими юристами чаще всего заключаются договора оказания услуг.

Что такое доверенность на совершение сделки?

Доверенность на совершение сделки — это документ, который оформляется только у нотариуса в письменной форме. Он выдается либо покупателем, либо продавцом имущества своему представителю на осуществление конкретных действий, либо дает возможность действовать в интересах представляемого лица в полном объеме, выполняя все необходимые по закону требования.

Образец доверенности выглядит так:

Образец доверенности на заключение сделки купли-продажи можно скачать здесь.

К любому виду доверенности предъявляются свои требования, которые являются едиными для всех. К этим требованиям относятся:

• Нотариальное заверение доверенности с указанием даты и места ее совершения. Это требование является обязательным, так как сделка по купле-продаже земельного участка является достаточно серьезным юридическим актом, а составленная в простом письменном виде доверенность иметь силу не будет. Дата и место совершения доверенности является также обязательным условием для ее оформления, так как без даты открытия этот документ не будет действителен, а место совершения необходимо для установления (в случае возникновения спорных ситуаций) добровольности совершения доверительных действий лица, выбравшего себе представителя.
• Указание полных данных на доверителя и того, кому предоставляется возможность представлять интересы этого доверителя. Это требование также является обязательным для правильного оформления доверенности, так как в обезличенном виде доверительный документ будет считаться ничтожным.
• Срок действия и размер полномочий доверенного лица. Согласно этому пункту определяется, на какой именно срок выдана доверенность — на определенный (например, на один год) или неопределенный (на совершение конкретной сделки или до наступления определенных обстоятельств). Кроме того, именно в этом разделе содержится определение полномочий доверенного лица (либо на полное осуществление как подготовительного этапа сделки, так и его отдельных этапов, либо на выполнение только определенных действий, например, сбора документов для последующего подписания соглашения).
• Подпись доверителя, заверенная личной подписью и печатью нотариуса с указанием даты и места заверения доверенности. Без этого реквизита документ не будет иметь никакой юридической силы.

Несмотря на то что достаточно большое распространение имеет все-таки представительство по доверенности продавца, отдельного внимания заслуживает заключение сделки по доверенности от покупателя. Это обусловлено тем, что такие договоры имеют гораздо меньшее распространение (если заключение его происходит в том случае, когда покупателем выступает физическое лицо).

При подготовке такой сделки необходимо помнить о том, что представительство по доверенности осуществляется в том случае, если покупатель по каким-то причинам не может присутствовать при совершении сделки.

Если же покупателем является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то здесь при оформлении договора будет использоваться представительство законных интересов родителями или иными законными представителями. Никакая доверенность тут уже не нужна.

Оформление: пошаговая инструкция

Кто составляет?

Составить доверенность можно самостоятельно, учитывая все особенности и нюансы, предусмотренные для данной процедуры, удостоверив готовый текст в нотариальной конторе. Если сделку сопровождает юрист или риэлтор, они могут составить текст, который так же удостоверяется нотариально.

Безупречный вариант составления доверенности – обращение в нотариальную контору, где она составляется по типовому образцу, и здесь же удостоверяется. Выбор нотариуса осуществляется по усмотрению доверителя.

Какие документы потребуются со стороны продавца?

Доверитель обращается к нотариусу или иному компетентному специалисту с гражданским паспортом и пишет заявление о составлении доверенности на лицо, чьи данные указываются в заявлении.

К заявлению прилагают следующие копии документов, с предъявлением оригиналов для сверки:

1. гражданский паспорт поверенного;
2. правоустанавливающий документ на квартиру;
3. выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности;
4. согласие супруга если квартира приобреталась совместно;
5. согласие совладельцев, если продаётся доля в праве.

Оригиналы документов будут возвращены по завершении процедуры.

Содержание бумаги

Документ содержит исчерпывающую информацию:

1. Кто и кому передаёт полномочия представителя, с указанием паспортных данных.
2. Какой объект подлежит купле-продаже, с указанием адреса и точных кадастровых характеристик, если доверитель продавец. С перечислением желаемых характеристик, если доверитель покупатель.
3. Стоимость, за которую должна быть продана или куплена квартира, или её максимально (минимально) допустимая стоимость.
4. Допустимо ли получать (передавать) деньги по сделке.
5. Какие юридические процедуры уполномочен совершать поверенный, в какие инстанции в рамках сделки, он вправе обращаться.

Окончательная проверка

Нужно тщательно перепроверить правильность внесения всех сведений в доверенность:

• о доверителе;
• поверенном;
• о квартире.

ВАЖНО: Любая техническая ошибка может привести к приостановке и прекращению регистрационных действий.

Обязательно нужно вычитать и проанализировать пункт, где перечисляются действия, которые передоверяются представителю. Если из виду будет упущено одно из них, то доверенность частично утратит правоспособность и потребуется получение дополнительной разовой доверенности. Главное, чтобы было указано, что представителю переходит право:

1. заключения и подписания договора купли-продажи;
2. проведение регистрации сделки в Росреестре.

Если требуется собрать недостающую документацию – внести данное полномочие в перечень доверительных действий. Особенно важно уточнить вопрос о получении (передаче) денег и получении (передаче) расписки. Если обозначенные полномочия не будут указаны – заниматься денежными вопросами представитель не имеет права.

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция

Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.

Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.

Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.

Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:

1. Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
2. Личные сведения о сторонах.
3. Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
4. Данные о квартире, которую планируется реализовать.
5. Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
6. Подпись доверителя.

Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.

Подробнее доверенность для продажи квартиры и её образец описаны в специальном посте.

После оформления доверенности доверитель передает ее доверенному лицу и дальнейшие действия совершаются только им. Вместе с данным документом собственник передает бумаги на недвижимость.

Далее сделка совершается представителем по следующей пошаговой инструкции:

• Подготовка необходимой документации для осуществления сделки.
• Демонстрация жилого помещения покупателю.
• Составление и заключение договора купли-продажи.
• Получение денежных средств, вырученных с реализации недвижимого объекта.

Договор купли-продажи при участии доверенного лица ничем не отличается от стандартного соглашения. В нем только указывается проведением сделки по доверенности и информация о представителе.

Помимо этого, договор содержит следующее:

1. Личные данные владельца жилого помещения.
2. Описание продаваемой недвижимости: адрес, площадь и иные характеристики.
3. Обязательства участников сделки.
4. Информация о наличии обременений на квартиру.
5. Стоимость объекта.
6. Порядок оплаты.
7. Ответственность.
8. Разрешение споров.

В конце документа ставятся подписи обеих сторон и дата заключения сделки.

Как проверить действие доверенности

Сведения об оформленных нотариусами доверенностях находятся в специальном реестре. Он ведется на основании ст. 34.2 Основ законодательства о нотариате и входит в Единую информационную систему нотариата.

Реестр ведется нотариусами. В него включаются сведения о лице, выдавшем доверенность, дате, регистрационном номере и факте отмены доверенности. По указанному ресурсу проведение проверки обязательно.

Какие особенности при совершении сделки по доверенности необходимо учесть?

Так как сделки купли-продажи являются достаточно серьезными, их осуществление по доверенности имеет целый ряд своих особенностей. Так, например:

• В любой момент доверитель может свое решение отозвать (даже в момент, когда стороны сели за стол для подписания итогового соглашения) в том случае, если по каким-то причинам усомнился в правильности своего решения;
• Кроме того, изменение условий заключения сделки может быть осуществлено только по решению доверителя (доверенное лицо, даже в том случае, если на него оформлен генеральный документ, таких полномочий не имеет);
• Совершение сделки может быть ограничено по времени сроком действия доверительного документа (особенно в том случае, если представляются интересы пожилого человека как покупателя или продавца земельного участка, так как в случае смерти действие доверенности прекращается независимо от того, закончился срок ее действия или нет).

Однако, несмотря на такие особенности, заключение сделки по доверенности не представляет из себя ничего сложного. Это же можно проследить и по содержанию договора.

Оформление договора купли-продажи по доверенности

Основной текст соглашения не меняется из-за делегирования права его подписания, но в него вносятся отдельные изменения, касающиеся представителя по доверенности.

Важно! Права на квартиру и другую недвижимость, которую приобретает представитель по доверенности, возникают у доверителя, то есть лица, выдавшего доверенность. Представитель никаких прав не получает.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) рекомендуется заключать у нотариуса. Сведения о представителе, данных его документа, удостоверяющего личность, и доверенности вносятся в текст договора: вначале, где размещаются сведения об участниках соглашения, и в конце, где проставляются подписи сторон.

Скачать актуальный на 2018 год образец предварительного договора купли продажи квартиры по доверенности можно здесь можно здесь.

Договор купли-продажи (ДКП) составляется аналогично предварительному, поскольку условия не меняются, но стороны приобретают обязательства. Если собственник не присутствует на подписании, выражает его волю представитель. Его данные также заносятся в раздел, посвященный сторонам в начале документа, и в конце.

Скачать актуальный на 2018 годобразец договора купли продажи квартиры по генеральной доверенности можно здесь.

Рис. 3. Нотариальный договор купли-продажи квартиры. Источник Квартиры в Москве

Можно ли признать сделку недействительной?

Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной. В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.

Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.

Риски

Сделки, совершаемые по доверенности, входят в зону риска, поскольку доверитель может оказаться недееспособным или быть ограниченным в правах, страдать от алкоголизма, наркомании или иной болезни, затрудняющей руководство своими действиями. В конце концов, он может оказаться мошенником и продать чужую квартиру, подделав документ. Поэтому присутствие на встрече с лицом, являющимся собственником, который выражает желание продавать недвижимость, необходимо. Дополнительно рекомендуется узнавать о здоровье владельца квартиры и намерении передать свои правомочия представителю.

Подписание договора возможно по доверенности от другой стороны – покупателя. Такой вариант несет мало рисков и является отличным средством решения проблемы отсутствия стороны. Для продавца основная опасность заключается в отказе от оплаты или частичной оплате, но этот риск не связан с действиями представителя.

Среди наиболее распространенных рисков, связанных с действием представителя, оказываются следующие:

• собственник не выдавал доверенность;
• собственник сам оказался мошенником и заявил, что доверенность фальшивая;
• доверитель (законный владелец жилья) оказался недееспособным, алкоголиком, наркоманом;
• доверенность просрочена или отозвана.

Все эти случаи могут быть рассмотрены правоохранительными органами в качестве основания для возбуждения уголовного дела. Разбирательство по спору о квартире и деньгах чаще всего перерастает в судебный спор. Оценить предварительно шансы на реальный возврат денег сложно, но, скорее всего, они невысоки, и в результате аферы покупатель может лишиться своего приобретения и денег. Поэтому настоятельно рекомендуется тщательно проверять представителя и собственника перед подписанием договора и обезопасить себя от ошибки при покупке или продаже недвижимости.

Дополнительная информация доступна в видеосюжете

Какие сложности могут возникнуть?

При совершении сделки сложность может возникнуть только одна — признание доверенности недействительной по решению доверителя или по итогам ее проверки. В этом случае результат совершенной сделки приобретения проданной земли будет признан недействительным, а сама сделка — ничтожной.

Признание доверенности недействительной или ее отзыв может быть осуществлено по решению суда (например, в случае оспаривания заключения сделки) или непосредственно участником сделки (в том случае, если он сможет доказать, что такой документ был получен от него мошенническим или обманным путем).

Еще одной сложностью может быть истечение срока действия доверительного документа до момента завершения сделки (например, в том случае, если процесс подписания соглашения затянулся, а доверенность выдана на строго ограниченный срок).

Подписание договора купли-продажи по доверенности представляет собой выход из той ситуации, если по каким-то причинам одна из сторон или обе не могут самостоятельно присутствовать при заключении договора в отношении купленного участка. В этом случае совершение доверительного документа является наиболее оптимальным вариантом разрешения сложившейся ситуации.

Автор статьи

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей.

Сведения об участниках

Главная особенность сделки, которая совершается представителем, в том, чтобы в правоустанавливающий документ, которым выступает договор купли-продажи, правильно внести сведения об участниках. Для этого нужно:

1. Внести во вводную часть договора сведения о представителе, и дать формулировку, что он выступает в интересах продавца (покупателя).
2. Здесь же указать данные продавца – собственника квартиры.
3. Подписание договора производится представителем, с указанием, что он действует на основании доверенности, с указанием её реквизитов.
4. Второй контрагент действует соответственно стандартным правилам.

У представителя должен быть пакет документации, достаточный для заключения договора и его регистрации (о том, какие бумаги понадобятся для регистрации ДКП квартиры, вы узнаете тут). При подаче документации в регистрирующий орган заявителем выступает представитель. Он указывает в заявлении, что действует в интересах продавца (покупателя) на основании доверенности. Расписка оформляется на его имя, по ней он получает документацию по завершении регистрации сделки.

Если представителем выступает близкий родственник или юрист, то оснований для беспокойства нет, при условии, что доверенность и остальной пакет документации оформлены надлежащим образом. Однако при обнаружении ошибки в доверительном документе, регистрационная процедура будет приостановлена, с вытекающими юридическими последствиями. Однако данный фактор исправим, и это обстоятельство не станет кардинальным препятствием в срыве перехода имущественных прав.

Если покупатель действует на основании генеральной доверенности от собственника – этот факт должен насторожить, а если она получена от престарелого гражданина, не являющегося родственником, то обязательно следует проверить действительный факт выдачи и удостоверения этого документа нотариусом, а так же отсутствие криминального происхождения доверенности. Для этого лучше всего встретиться с собственником и убедиться в том, что он передал данному лицу полномочия по сделке добровольно, а так же – что он дееспособен.

Как максимально себя защитить

Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:

• При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
• Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
• Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
• Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
• Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.

Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.

Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.

Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.

Особенности при покупке в новостройке

Квартиры в новостройке не покупаются до момента сдачи дома в эксплуатацию и получения жильцами титула собственников. До этого момента допускается только процедура переуступки. Поэтому доверенность оформляется не на продажу квартиры, а на переуступку права участия в долевом строительстве. Соответственно, к сделке представляется не объект, а пакет документации, прилагаемый к договору долевого участия (ДДУ), о чём требуется указать в теле доверительного документа.

Кроме того, что сделка определяется как переуступка и договор составляется как договор цессии, в целом процедура ничем не отличается от другой имущественной сделки и подлежит обязательной государственной регистрации, где представитель замещает цедента или цессионария. Но если ранее происходила переуступка по ДДУ, к сделке должны представляться все договора передачи прав с предшествующими правообладателями.



Скачать образец доверенности на переуступку права участия в долевом строительстве

Процедура приобретения недвижимости с использованием доверенности

В целом алгоритм имущественной сделки с участием доверенности следующий:

1. Собственник жилого помещения подходит в нотариальную контору с пакетом документации на квартиру и оформляет доверенность.
2. Если она составляется не нотариусом, то удостоверить её требуется в нотариальной конторе.
3. После этого доверитель передаёт представителю доверенность и пакет документации для сделки.
4. Представитель оформляет договор купли-продажи, в котором указываются реквизиты доверенности и факт его представительства.
5. Договор с доверенностью и остальной документацией он доставляет в Росреестр, где пишет заявление и передаёт документы на регистрацию сделки.
6. По завершении регистрации он получает договор с отметкой о регистрации, передаёт его продавцу.
7. Если доверенностью передавались полномочия по получению денег за квартиру, то он получает их от покупателя под расписку и передаёт бывшему владельцу квартиры.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...