Незаконная продажа квартиры

Ситуация

Клиентка К. обратилась в наше агентство в 2016 году, когда узнала, что ее бывший муж, гр. Н, решил без ее ведома продать квартиру, в которой супруги проживали до развода. Так как раздела совместно нажитого имущества не было, им обоим принадлежало по ½ доли квартиры. Жилье общей площадью 70, 1 кв. м находилось в г. Луга, Ленинградской области.

Виды махинаций с недвижимостью:

• Выселение собственника с целью завладения квартирой. В группу писка попадают незащищенные слои населения – инвалиды, пенсионеры, бывшие заключенные, наркоманы и алкоголики, которые проживают одни. Они становятся идеальными «жертвами» для тех, кто хочет продать квартиру без согласия собственника. Мошенники легко завоевывают доверие таких людей и принуждают их к подписанию акта приема-передачи и иных документов. В результате «жертвы» нередко оказываются на улице.
• Фиктивные сделки купли-продажи недвижимости. Это классический способ мошенничества, при котором собственник квартиры даже не подозревает о том, что его жилье было продано с помощью поддельных документов (генеральных доверенностей, свидетельств и др.).

Пик деятельности аферистов приходится на летние месяцы – когда многие собственники переезжают на дачу или отправляются на отдых. Не пренебрегают мошенники и тщательным изучением образа жизни своей «жертвы», а затем попросту похищают ключи. В юридической практике известны случаи, когда одна и та же недвижимость продавалась несколько раз!

Бывает и так: сделка – честная, квартира – юридически истая, но через некоторое время возвращается прежний хозяин, который в данной квартире прописан, а продавец эту информацию от покупателя скрыл и предоставил ему фальшивую справку о составе семьи.

Нередки и следующие ситуации. В квартире проживает несколько человек. Один из собственников решает продать свою долю. Преимущественное право покупки принадлежит второму собственнику, но он не имеет достаточного количества средств и не может выкупить часть. Тогда продавец предлагает свою долю нечестным риелторам, которые приобретают квадратные метры, заселяют ее деклассированными элементами и попросту выживают второго собственника с его жилплощади, делая совместное проживание невыносимым.

История вопроса

Когда в 1981 году К. (в дальнейшем — истица) и Н. (в дальнейшем — ответчик) сочетались узами брака, мама счастливой невесты, гражданка Б, сделала дочке роскошный по тем временам подарок: 8000000 руб., о чем, кстати, указано в сохранившемся договоре дарения. Эти деньги, потраченные в 1994 году на покупку квартиры, являлись (по договору дарения) личными средствами истицы. Жилье приобреталось тогда еще супругами К и Н путем долевого участия в строительстве, и было решено, что юридически права собственности будут записаны на ответчика, теперь уже бывшего супруга.

Важно! По закону квартира не является совместной собственностью, поскольку истец купила ее на личные средства. Знание этой тонкости — бесценно при жилищных спорах.

И не было бы всей этой истории, но, прожив в означенной квартире без малого 20 лет, супруги приходят к печальному выводу: дальше им не по пути. И в 2000 году они разводятся. Совместно нажитое имущество делить не стали. Истица так и продолжала жить на прежнем месте, добросовестно оплачивая коммунальные услуги и с полным, как она полагала, правом считая квартиру своей собственностью. Ответчик после развода с жилплощади съехал, и, хотя формально был там зарегистрирован, на платежи (бремя содержания) махнул рукой.

Таким образом, истица самостоятельно, из собственных средств, оплачивала «коммуналку» и обеспечивала надлежащее состояние жилья, ответчик же участия в этом не принимал.

Тут бы «и делу конец», но в 2016 году истица с тревожным удивлением узнает: экс-супруг, не ставя ее в известность, решает эту квартиру продать! И жилищная история приобретает очертания детективной…

Черные риэлторы и «псевдоагентства» недвижимости

Самый известный способ мошенничества используюеся именно такими ненастоящими агентствами и риэлторами. Обычно деятельность таких лиц изначально нацелена на обман, они никогда и не помышляли оказывать услуги населению. Именно поэтому такие деятели стараются не привлекать к себе внимание, свои услуги они широко не афишируют. У таких агентств невзрачный офис, где практически нет персонала.

Как же происходит сама афера? Очень просто. Обычно любое риэлторское агентство для совершения сделки просит оставить оригиналы документов на недвижимость в офисе. Делается это для того, чтобы клиент, во-первых, не ушел к конкурентам, а, во-вторых, чтобы документы были под рукой, чтобы не приходилось дергать клиента, одним словом, чтобы ускорить весь процесс. Мошеннические агентства просят сделать тоже самое, но с другой целью. Олег Сухов рассказывает, как в этом случае происходит обман: «Черные риелторы забирают оригиналы документов, «стряпают» поддельную доверенность, а также договор купли-продажи, после чего, используя связи в паспортных столах, нотариальных конторах, регистрационной службе и других органах, оформляют незаконную сделку по отчуждению имущества. Совершив преступление, контора быстренько выезжает из офиса (благо и перевозить-то нечего) и вновь открывается, но уже по другому адресу и под иным названием. Обычно при этом мошенники меняют и «обслуживающий» персонал «компании». Таким способом самые «удачливые» преступники проворачивают до 15–20 сделок за год».

Не стоит думать, что таким рынок был в свои первые годы, а сейчас все происходит только цивилизованно. Например, в этом, в 2013 году, в Пензенской области была обезврежена банда черных риэлторов, которая продавала квартиры без участия их собственников. Они забирали у хозяина документы, а иногда и крали их, когда собственник обращался в их агентство с целью обмена или приватизации жилья. Завладев документами, преступники продавали такие квартиры с помощью двойников жертв! «Бандиты находили подельника, похожего на владельца квартиры, иногда немного гримировали его, а потом вместе с ним посещали нотариуса и все регистрирующие органы. Оформив «сделку», мошенники исчезали, иногда убив собственника. На счету преступников несколько десятков подобных эпизодов. Самое печальное в этой истории то, что она совершенно типична. Подобные случаи встречаются во всех регионах», – рассказывает адвокат.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Появление третьей стороны

В 2016 году некто Ч покупает (как он тогда полагал) у ответчика Н ту самую квартиру в г. Луга. Все, как положено: составлен договор купли-продажи, соблюдены параграфы и уплачены оговоренные денежные средства в размере 3000000 руб.; ведь Ч был уверен, что ответчик Н — полноправный и единственный собственник жилья. Ч ошибался: по существующему законодательству Н имел право лишь на половину квартиры, ведь раздела имущества между истцом К и ответчиком Н не было. К своему большому огорчению, Ч узнал об этом слишком поздно.

Разумеется, регистрирующие органы отказали в регистрации права собственности на купленную им квартиру.

В дальнейшем Ч пытался отстаивать свои права собственности хотя бы на половину злополучной недвижимости. В начавшемся по этому делу судебном процессе Ч получает статус еще одного ответчика. Сейчас трудно представить, что могло ожидать истца — хозяйку квартиры, ставшей объектом нечистоплотных манипуляций со стороны ее бывшего мужа, если бы она вовремя не обратилась к нам. Но у истории нет сослагательного наклонения, поэтому нашим героям остается лишь смириться с постановлением суда.

Решение

Наше агентство (в лице юриста Павлюченко) выступало представителем истца К, которая просила суд:

• признать недействительным договор купли-продажи квартиры между ответчиками Ч и Д;
• исключить квартиру из состава совместно нажитого имущества;
• признать ее право собственности на квартиру;
• взыскать с ответчиков Ч и Д понесенные ею судебные расходы.

Все указанные пункты в иске были удовлетворены полностью.

Результат

В пользу истца с ответчиков взысканы понесенные судебные издержки в размере 16382 руб. Ответчик Д обязан возвратить ответчику Ч денежные средства в размере 3000000 руб. С ответчика Ч в бюджет Лужского муниципального района будет взыскана недоплаченная при подаче иска по этому делу госпошлина в размере 9632 руб.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

Недействительность сведений и сделки

Данная группа нарушений имеет свои особенности, так как искажение условий сделки происходит на этапе подписания договора купли-продажи.

Наиболее распространенными нарушениями в этом случае являются подписание фиктивного договора, а также указание неверной даты совершения сделки.

Подписание фиктивного договора купли-продажи чаще всего используется недобросовестными участниками сделки в том случае, если они хотят получить крупный ипотечный займ без использования каких-то дополнительных ресурсов. Чаще всего такие действия предпринимаются родственниками с целью получить дополнительный доход без реализации имущества.

В этом случае между родственниками заключается фиктивный договор купли-продажи, который предъявляется в банк. Кредитная организация по такому договору выдает денежные средства под залог «переданного» имущества.

Последствием такой сделки будет однозначное расторжение договора купли-продажи и признание сделки недействительной, а полученные мошенническим способом средства придется вернуть кредитному учреждению с обязательной уплатой штрафных санкций и процентов по кредиту.

Если в тексте договора указывается неверная дата, это можно рассматривать с двух позиций – допущенная ошибка по невнимательности или сознательное искажение информации.

Если за допущенную ошибку никаких штрафных санкций, кроме обязанности сторон переоформить документы о праве собственности, не предусмотрено, то в случае сознательного искажения информации может произойти ситуация, связанная с признанием сделки недействительной (например, если выяснится, что на момент фактического подписания договора один из его участников находился за пределами Российской Федерации).

Часто неработающие женщины интересуются, сколько нужно отработать, чтобы получить декретные. Этот вопрос возникает, потому что безработные получают минимальные суммы.

О том, как происходит оплата больничного листа, можно осведомиться здесь.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Сделки с принуждением

Данный разряд сделок встречается реже, чем предыдущие группы, однако они также имеют определенное распространение.

Под сделками по купле-продаже недвижимости понимаются такие соглашения, которые были подписаны с использованием различных методов давления на участников, в том числе, с угрозами физической расправы или морального уничтожения участников, если они откажутся от подписания договора.

Чаще всего эти схемы используют «черные» риэлторы, которым необходимо получить максимальный результат в кратчайшие сроки.

Последствия таких сделок, если потерпевшей стороне удастся доказать, что на нее оказывалось давление вплоть до использования угроз, носят однозначный характер – по решению суда такие сделки признаются недействительными, а имущество должно быть передано лицам, которым оно принадлежало до подписания договора купли-продажи.

Если виновные в совершении такой сделки с принуждением и угрозами будут найдены, то их ждут реальные сроки наказания по тем статьям Уголовного Кодекса, нормы которого они нарушили.

Количество сделок с недвижимостью, которые были совершены с нарушением законодательства в сфере оборота недвижимости, достаточно велико. Последствия таких нарушений будут различаться в зависимости от того, насколько нарушение было серьезным и какие последствия для каждой из сторон оно принесло.

Автор статьи

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Невыплата з/платы — я работал в крупной... Ответственность за клевиту — я по своей... Описание иммущества — банк подал на меня... Оплата сверхурочных — работаю по графику...