Объединение долей в праве — имею на руках два свидетельства о гос. регистрации права на 3-х комнатную квартиру

Автор Антон Величко На чтение 6 мин. Просмотров 449 Опубликовано 21.01.2016

Два свидетельства на одну квартиру у собственника — приватизация, наследство или дарение, выясним, как проверить отсутствие иных собственников и исключить риск отчуждения одной из долей через суд.

Ни так давно, мне написал вопрос на почту один из читателей сайта. Вот его содержание:

Понятие общей долевой собственности

При долевой собственности на общее имущество, принадлежащее двум и более субъектам, возможно определить долю каждого из них. Применительно к объекту недвижимости указанную долю не всегда можно выделить в натуре, поскольку она может не совпадать с физическими границами отдельным помещений. Наличие доли в общей собственности подразумевает не только правоспособность распоряжаться данной долей (с ограничениями, определенными законодательством), но и возлагает обязанность нести расходы по содержанию общего имущества пропорционально размеру доли.

Размер доли в праве общей собственности на недвижимость может зависеть от многих факторов: количество субъектов права при первоначальном оформлении права общей собственности; отчуждение части доли (что ведет к образованию новых долей меньшего размера); приобретение долей (что приводит к образованию долей большего размера).

Реализация правомочий субъектов при наличии права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию долевых собственников, а в случае возникновения разногласий – путем судебного разбирательства.

Два свидетельства на квартиру — пример из жизни

«Добрый день, подскажите.

Приобретаю квартиру на вторичном рынке. У продавца есть свидетельство о собственности на 1/2 доли полученной по наследству по закону в 2002 году и свидетельство о собственности на жилище (»старое свидетельство») на другие 50% от 93 года, где указан он и наследодатель. Но в »старом свидетельстве» не указаны паспортные данные и нет договора передачи

Подскажите, пожалуйста:

1. как проверить что продавец это тот кто указан в »старом свидтельстве»
2. как проверить что старое свидетельство действительно настоящее и актуальное (т.е. нет нового)
3. можно ли совершить сделку с одним человеком если право собственности на объект подтверждается двумя разными документами 50% новым и 50% старым свидетельством
4. должны ли в свидетельстве о наследовании по закону указываться номер паспорта наследодателя и наследника.»

На самом деле примеров, когда покупатели встречают два свидетельства на одну квартиру на рынке недвижимости сплошь и рядом.

Два свидетельства может быть, особенно, если человек получил 1/2 по наследству. Это нормально. Ненормально отсутствие паспортных данных, в связи с утерей документа-основания, но это не проблема.

Правовое регулирование государственной регистрации долевой собственности

Каждый из обладателей доли в праве общей собственности может распоряжаться лишь собственной долей. В отношении объекта недвижимого имущества такое распоряжение возможно только в случае наличия факта государственной регистрации права на существующую долю.

Правила и принципы государственной регистрации доли в праве общей собственности определены в Федеральном законе от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в нормах гражданского законодательства.

Также для совершения регистрационных действий применяется Административный регламент Росреестра по оказании государственной услуги по регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним (утвержден приказом МЭР от 09 декабря 2014 года № 789).

Процедура регистрации доли не отличается от общего порядка регистрации права собственности. Тем не менее, для отчуждения долей существуют свои особенности, связанные с соблюдением взаимных интересов остальных дольщиков.

Регистрацию доли в праве общей собственности осуществляют органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в лице территориальных подразделений. Для совершения регистрационных действий заявитель обращается в орган Росреестра по месту нахождения имущественного комплекса и предоставляет пакет документов, идентичный общим случаям регистрации прав, однако имеющий особенности, предусмотренные законом.

Как найти концы при двух свидетельства на квартиру

Риски покупателя здесь очевидны и они видны из вопросов читателя. Документов я не видел, а в этом случае важны и документы-основания, которые тоже могут прояснить многие вопросы.

Итак, со слов становится ясным — необходимо убедиться в том, что:

• владеет ли собственник той квартирой (долями), на которую предоставил два Свидетельства
• собственник — это реально тот человек, за кого себя выдает
• можно ли совершить сделку с двумя свидетельства ми на квартиру от собственника

Давайте разберем по-порядку каждое из двух свидетельств на квартиру собственника.

1/2 доли полученная по наследству по закону в 2002 году

Наследство по закону можно проверить по двум инстанциям:

• Росреестр (запросить выписку из ЕГРП — делаете сами, получаете в течение 5-7 дней)
• у нотариуса, открывшего наследство (идете вместе с собственником и поднимаете записи у нотариуса)

Читателям моего сайта не надо идти в рабочее время в Росреестр (МФЦ), платить 200 рублей и ждать 5-7 дней!

Свидетельство о собственности на жилище на ½ доли от 1993 года

Свидетельство о собственности от 1993 года проверяем через БТИ. Сами вы, как покупатель проверить не сможете, поэтому берете собственника и идете с ним в БТИ, запрашиваете справку, где указывается кто является собственником квартиры.

На ее изготовление требуется время, обычно 3-5 дней. Собственнику выдадут квиток с датой получения. Получаете вместе с ним, чтобы убедиться, что он ее не подменит.

Таким образом мы выяснили кто собственник и владеет ли он в настоящее время предлагаемыми к сделке купли-продаже долями.

Но это еще не всё! Собственник редко живет один, у него может быть супруг (-а). Так получилось и здесь:

«..собственник был в браке, его супруга умерла менее 6 месяцев назад. В наследство не вступал, т.к. с его слов на нее не записано никакой собственности, но есть долги. Связываться с этим вопросом собственник не хочет. У его покойной жены есть сын и у них есть совместная дочь.

Нужно ли вступать собственнику в наследство на долю его покойной супруги как часть совместнонажитого имущества, если в данном случае это применимо. Есть ли риск, что объявятся другие наследники, которые могут заявить права на ее долю. Повторюсь она не была вписана в число собственников квартиры.»

Что здесь необходимо выяснить:

• были ли они в браке в момент приобретения продавцом 1/2 в 1993 году.

Если были, то это могут посчитать, как общее с женой имущество. Период нахождения в браке можно узнать по 2 документам:

• Свидетельство о браке (предоставляет продавец)
• справка с ЗАГС (получает собственник, лучше в сопровождении покупателя)

Что касается доли, приобретенной в наследство супругом, то жена не имеет к ней отношения, даже, если в тот момент он был с ней в браке. Все, что получено в наследство или дар, принадлежит только тому супругу, кто получил имущество.

Справка: ст. 36 Семейного кодекса

Имущество, принадлежащее каждому из супругов и не являющееся общим относится:

а) добрачное имущество, т.е. вещи и права, принадлежавшие каждому из супругов до вступления в брак;

б) имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам.

Как выяснил покупатель:

«В 93-м в браке были, но имущество было приобретено в результате приватизации»

Сделка приватизации безвозмездная, поэтому супруга не имеет к этой доле никакого отношения. Имела бы только в том случае, если была прописана в одной квартире с мужем до приватизации.

Но т. к. ее в собственниках нет, то либо не была прописана, либо писала отказ.

Если не приписана, то все нормально, если писала отказ, то имела право пожизненного проживания, которое уже не актуально..

Что касается вступление в наследство, оставшееся после супруги, то супруг волен не вступать в него.

Способы объединения долей в квартире

Как стать единоличным владельцем? Прежде всего, получить доли в рамках сделок с совладельцами. Разберем, что это за сделки и чем они отличаются – на конкретных примерах.

Дарение

Пользуется спросом в отношение близких родственников и супругов. Если один член семьи хочет подарить свою долю другому – стороны идут к нотариусу и заключают договор дарения (ст. 572 ГК РФ). Подаренная доля переходит в собственность одаряемого. Если в результате сделки человек станет владельцем всех долей в квартире – он вправе объединить части жилья в одно целое.

Пример:

Супруги Власовы и их сын имели в собственности 2-комнатную квартиру. Размеры долей были равными – по ⅓ части на каждого владельца. Сын женился и остро нуждался в жилплощади. Супруги договорились, что оформят свои доли в его пользу, а сами уедут в деревню. Отец находился в заграничной командировке. Мать решила не откладывать дело в долгий ящик. Вместе с одаряемым она посетила нотариуса. Специалист предложил образец дарственной в пользу сына. Затем изменения были внесены в Росреестр – таким образом, Власов-младший стал обладателем своей ⅓, а также ⅓ материнской части жилья. Вскоре вернулся отец и также подарил долю своему сыну. Собственник имел на руках уже 3 выписки из ЕГРН – на свою долю, а также на дроби обоих родителей. Чтобы объединить их в одну-единственную, сын может обратиться в МФЦ или Росреестр. На основании заявления и трех правоутверждающих документов ему выдадут выписку из ЕГРН о праве собственности на всю квартиру.

Покупка

Другая разновидность – стать собственником в результате их покупки. Совладельцы имеют приоритет в выкупе долей остальных хозяев квартиры (ст. 250 ГК РФ). Зачастую это позволяет сконцентрировать доли в одних руках. Лишь бы были желание и финансы.

Пример:

Четверо наследников стали долевыми владельцами 3-комнатной квартиры. Один из них сразу решил избавиться от доли, предложив выкуп за кадастровую цену. Другой собственник изъявил желание заключить сделку. Стороны ударили по рукам, и доля была продана. Осталось уже 3-е совладельцев. Спустя 2 месяца один из них готовился к переезду на Север – он также предложил остальным выкупить его долю в квартире. И вновь желающим оказался тот же покупатель. Наконец, «последняя доля» также отошла этому же наследнику – в рамках купли-продажи на ссуду по ипотеке. Таким образом, покупатель стал единоличным владельцем квартиры. Вместе с его выпиской из ЕГРН у него скопилось еще три таких же документа. Он обратился в МФЦ, написал заявление и стал единственным собственником 3-комнатной квартиры. Общая долевая форма владения прекратила свое существование.

Наследование

Собственники могут оставлять долю в квартире своим наследникам. Чаще встречается наследование по закону, реже – по завещанию. Правопреемник умершего становится новым владельцем доли в жилплощади. Отсюда, если он имеет в собственности 100% квартиры, но по долям, можно заняться их присоединением.

Пример:

Семья из 3-х человек проживала в приватизированной квартире. Все члены семьи имели доли: матери принадлежало ¾ часть, а брату и сестре по ⅛ доли в жилом помещении. Сестра вышла замуж, поэтому подарила свою долю младшему брату. Мама и сын стали совладельцами квартиры. Вскоре семью постигло несчастье – умерла мать. Наследниками остались ее сын и дочь. Поскольку у сестры была отдельная жилплощадь, она отказалась от притязаний на квартиру. Таким образом, ее брат унаследовал ¾ долю матери и стал единоличным собственником. Чтобы не путаться в долях, брат объединил имеющиеся у него доли матери и сестры. Регистраторы выдали единый документ о праве собственности – выписку из ЕГРН.

Как правильно объединить доли в квартире на одного из собственников?

Руководство по присоединению долей совпадает с внесением изменений в реестр недвижимости. Соискателем выступает владелец квартиры, а адресатом – орган регистрации.

Порядок действий

Если подойти к делу со всей ответственностью, проблем возникнуть не должно.

Последовательность действий выглядит следующим образом:

1. Осуществление сделки с долями (см. выше).
2. Подготовка правоутверждающих документов на доли в квартире – свидетельства или выписки из ЕГРН.
3. Оплата государственной пошлины за объединение.
4. Обращение в один из государственных органов, любым способом:

• личное посещение ФКП «Росреестра»;
• пересылка документов через ГБУ «Мои документы» (ранее – МФЦ);
• отправка доверенного лица;
• заявка через портал Госуслуг или сайт Росреестра;
• заказное письмо через Почту России.

5. Составить заявление на объединение долей в квартире (см. ниже).
6. Ожидание готовности документов.
7. Получение нового правоутверждающего документа – выписка из Росреестра.

Именно в таком порядке можно объединить имеющиеся доли в индивидуальную форму собственности на квартиру.

Документы

Вместе с заявлением владелец долей предоставляет:

• оригинал паспорта;
• свидетельства или выписки из ЕГРН – о принадлежащих ему долях;
• документ, указанный в качестве правоустанавливающего (договор дарения, мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, о приватизации);
• бумажную квитанцию о внесении госпошлины – если потребуют.

Список не очень большой, но нужно отнестись к сбору документов со всей ответственностью. Нехватка бумаг – это повод для отказа в регистрации изменений.

Заявление на объединение долей квартиры (образец)

Разберемся с обращением в Росреестр.

Несмотря на свое название, заявления на «объединение долей в квартире» в природе не существует. Вам нужно подавать другое заявление – о прекращении долевой собственности и оформлении права собственности на квартиру. Такой вариант считается верным и его легко примут вместе с вашей заявкой.

Ознакомиться с бланком с официального сайта ФКП «Росреестра» вы сможете ниже:

Сроки

Новые правила в работе Роскадастра обязывают обрабатывать заявки в течение 3 дней. Если вы воспользовались услугами ГБУ «Мои документы», срок увеличится до 5-8 дней.

Отслеживать готовность документа можно на сайте ФКП «Росреестра» или по SMS-уведомлениям.

Расходы, затраты

Стоимость оформления зависит от способа приобретения долей. Расходы при покупке, дарении и обмене вы найдете в других наших статьях. Рекомендуем также ознакомиться «Сколько стоит договор дарения доли в квартире у нотариуса».

Объединение долей в квартире – это стандартная услуга ФКП «Росреестра». Заявители оплачивают госпошлину за регистрацию права собственности. Размер налогового сбора – 2 000 рублей, т.к. образуется единый объект недвижимости.

Итоги анализа двух Свидетельств

Итак, мы получили два Свидетельства:

1. ½ доли по приватизации 1993 года без документа-основания и паспортных данных
2. ½ доли по наследству 2002 года

Выяснили:

• где и как найти достоверные и актуальные данные, кто является собственником квартиры по Свидетельству от 1993 года, даже без наличия документа-основания
• как определить собственника на ½ доли по Свидетельству от 2002 года
• выяснили, могут ли иметься претенденты на долю со стороны супруги

Имея два Свидетельства о регистрации права можно спокойно на сделку в Росреестр — покупатель получит одно Свидетельство после регистрации перехода права.

Ситуаций по документам, подобной этой множество и все они индивидуальны. Покупателю важно уметь исключить все возможные риски, получив документы от собственника перед сделкой.

Можно довериться риэлтору (попадаются профессионалы), но даже в этом случае, необходимо разбираться, как распутывать клубок получения собственности продавцом квартиры.

Теперь два Свидетельства от одного собственника для вас решаемая задача! Если понравилась статья — поделитесь ею в соцсетях, добавляйте сайт в закладки, делитесь опытом в комментариях!

Успехов вам!

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Заключение

Выносим на обзор основные тезисы статьи:

1. Объединение долей на одного собственника – это прекращение долевого режима владения и внесение изменений в Росреестр.
2. Если у хозяина уже есть несколько выписок из ЕГРН, он вправе заменить их на один общий документ о праве собственности.
3. Получение долей происходит в рамках купли-продажи, дарения и наследства.
4. Присоединение долей в квартире проходит регистрацию в МФЦ или ФКП «Росреестра».
5. После документального оформления некогда долевой владелец становится индивидуальным собственником жилья.
6. Единый объект недвижимости можно включить в сделку по продаже и выручить больше денег.

Могут ли возникнуть сложности с объединением долей? Конечно, причем как на этапе сбора документов, так и в ходе оформления. Теоретически все выглядит просто. Однако на практике возникают сложности: отказ в регистрации, устаревшие сведения, конфликты с дольщиками, третьими лицами, трудности с пропиской и объединением детских долей в квартире. Если вы хотите обезопасить себя от проблем, обратитесь к юристу. Экспертная поддержка пойдет на благо общему делу. Вместе мы разберем вашу ситуацию с правовой точки зрения. Не забывайте, что оформление недвижимости – это ответственный процесс. Стоит ли действовать в одиночку на свой страх и риск?

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Отпуск — имею ли я права на эти дни... Нужно ли мне уведомлять ФМС РФ о том, чт... Нужно ли регистрироваться в качестве ИП... Отдал деньги агенству без расписки и дог...