На что я имею право квартиросъемщик, без заключёного договора аренды?

Содержание

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды или наличие этого документа является обязательным требованием законодательства? Подавляющее большинство гражданско-правовых сделок требует письменного оформления в виде договора, а отдельные правоотношения подлежат государственной регистрации. В представленном материале можно узнать требования закона для аренды квартир и что делать, если договор аренды не заключался.

Можно ли выселить квартиранта, если с ним не заключен договор найма?

В тех случаях, когда собственник решает пустить в свою квартиру квартирантов без оформления договора, нормы ГК РФ и ЖК РФ его не защищают. Он не вправе ссылаться на статью 687 ГК РФ, предусматривающую основания расторжения соглашения и выселения жильцов.

Вместе с тем, он вправе потребовать, чтобы арендаторы съехали, поскольку у них нет законных оснований для проживания в квартире.

Собственник прибегает к выселению в следующих случаях:

• регулярные жалобы от соседей;
• использование жилья не по назначению (офис, мастерская, склад, магазин);
• халатное отношение к чужому имуществу;
• регулярные вечеринки, злоупотребление алкоголем, крики, драки;
• уклонение от оплаты аренды, коммунальных услуг;
• угроза жизни и здоровья собственника, других лиц;
• сдача помещения в поднайм третьим лицам.

Наиболее частая причина – невнесение платы за жилье.

Запрещает ли закон сдавать жилье без документов?

Статьей 674 ГК РФ совершение сделки аренды должно сопровождаться составлением договора в письменной форме. К числу объектов арендных отношений могут относиться и объекты жилой недвижимости (дома, квартиры или комнаты). Таким образом, по общему правило, аренда квартиры без договора не допускается.

Тем не менее, следует рассмотреть правовые последствия, которые повлечет сдача квартиры в аренду без оформления соответствующих документов. Инициатором сдачи жилья во временное пользование за плату может выступать владелец квартиры или сторонний гражданин. Какие плюсы и минусы несет им сдача квартиры в аренду с оформление договора?

Как выселить арендатора, если с ним не заключен договор?

При выселении жильцов без договора решать вопрос через суд бесполезно. Собственник не сможет представить доказательства факта проживания арендаторов. Остается только два варианта: решить вопрос мирно или написать заявление в правоохранительные органы.

Несмотря на то, что договор найма отсутствует, нужно руководствоваться требованиями закона. В противном случае поведение собственника будет расценено как самоуправство.

Как решить вопрос мирным путем?

По факту нахождение граждан в чужой квартире без договора аренды расценивается как самовольное проникновение без права на проживания.

Чтобы освободить помещение, хозяину нужно договориться с жильцами о встрече и организовать переговоры. С собой следует принести паспорт и свидетельство о праве собственности на жилье. Квартиросъемщики обязаны покинуть квартиру по первому требованию.

Не рекомендуется вторгаться в помещение, если арендаторов нет на месте. Они могут воспользоваться ситуацией и обвинить арендодателя в краже вещей. Необходимо встретиться с жильцами лично и предложить им съехать добровольно. Если они возражают, можно озвучить намерение обратиться к участковому.

Самостоятельно применять силу нельзя. Квартиранты обратятся в правоохранительные органы.

Нужно помнить! Наниматели могут пожаловаться в налоговую инспекцию, что владелец незаконно сдает жилье и получает за это доход. Если хозяину передавали деньги по распискам, то они будут служить доказательством уклонения от налогов.

Как обратиться за помощью в полицию?

Если мирным путем решить вопрос не получилось, необходимо привлечь сотрудников полиции.

Алгоритм действий собственника следующий:

• владелец набирает номер участкового и заявляет, что в квартире находятся посторонние лица;
• после приезда сотрудник полиции в присутствии квартирантов зафиксирует в протоколе факт незаконного нахождения чужих людей в жилом помещении;
• если жильцы будут возражать, могут попасть под уголовную ответственность по статье 139 УК РФ.

Участковый не уполномочен принудительно выдворять нанимателей из квартиры. Он будет присутствовать на переговорах сторон и следить за законностью их действий.

Вызов участкового (шаг 1)

Желательно заблаговременно подготовить письменное обращение в правоохранительные органы.

В заявлении нужно указать следующие данные:

• наименование правоохранительного органа;
• ФИО собственника;
• суть конфликта с квартирантом;
• требование разобраться в сложившейся ситуации;
• дату и подпись.

Документ подается в канцелярию правоохранительного органа. Можно набрать номер телефона участкового и пригласить к себе. В таком случае заявление вручается на месте при составлении протокола.

Фиксация факта незаконного проживания (шаг 2)

После приезда сотрудника полиции нужно предъявить паспорт и свидетельство о праве собственности на жилье. Можно подстраховаться и пригласить соседей.

Если квартирант сменил замки, собственник вправе пригласить сотрудников МЧС. Они вскроют квартиру и обеспечат доступ в помещение. На месте происшествия составляется протокол.

Возбуждение уголовного дела (шаг 3)

При наличии состава преступления, предусмотренного статьей 139 УК РФ, возбуждается уголовное дело. Начать уголовное преследование можно только по заявлению собственника жилья.

Нарушителям грозит наказание в виде:

• штрафа в сумме до 40 000 руб.;
• обязательных работ до 360 часов;
• исправительных работ до 1 года;
• ареста на период до 3 месяцев.

Если квартиранты решат избежать наказания и съедут с квартиры, собственник вправе подать заявление о прекращении уголовного дела. В таком случае дело будет закрыто.

Какая ответственность предусмотрена за сдачу квартиры без договора

На сегодняшний день довольно часто собственники жилья сдают квартиру внаем без оформления соответствующего договора. Такое действие неправомерно и может грозить владельцу многими неприятностями, а именно:

• Неожиданное посещение налоговых органов. В этом случае штраф гарантирован. Стоит отметить, что с такой неприятностью сталкиваются практически все арендодатели рано или поздно;




• При нанесении ущерба жилью квартиросъемщиком, страховая компания может отказать в выплате на законных основаниях, поскольку на руках у собственника нет договора, подтверждающего, что в квартире кто-то проживал. И если были затоплены соседи, то ущерб оплачивать придется нерадивому арендодателю;




• Отказ квартиросъемщиков от уплаты за проживание. В этом случае, как было описано выше, обращение в суд результатов не даст, поскольку на руках у собственника нет заключенного договора;




• Если квартира, которая сдана внаем, является ипотечной, и в договоре с банком прописан пункт о запрете на передачу жилья во временное использование третьим лицам, то банк имеет полное право забрать квартиру по причине нарушения договора. Или пойти другим путем, потребовать полной уплаты за ипотечную недвижимость до окончания срока действия договора.

Как видно из всего вышеописанного, владельцу жилья намного проще будет официально заключить договор с людьми, которым он сдает квартиру внаем. Затем передать документы в компетентные органы и уплатить налог. Это убережет от многих неприятностей и сохранит здоровый сон.

Можно ли выселить жильцов с детьми?

Если квартирант проживает в квартире с детьми, это усложняет решение вопроса. Желательно предоставить им время на поиск нового жилья. Рекомендуется воздержаться от выдворения нанимателей в зимнее время.

Вместе с тем, закон не содержит запрета на выселения жильцов в холодный период года. Однако, сама процедура может занять несколько месяцев.

Наличие у квартиросъемщика малолетних детей не является смягчающим фактором. Если у них нет временной регистрации, они должны покинуть чужую собственность по первому требованию.

Ответственность сторон

Как официально и законно сдать свою жилплощадь, и при этом максимально обезопасить собственные интересы? Для собственника помещения сдача помещения чревата двумя потенциальными существенными негативными последствиями:

• возможное ухудшение качества объекта;
• проблемы с принудительным взысканием арендных платежей.

В статьях Гражданского кодекса РФ, посвященных арендным отношениям, указаны общие основания ответственности арендатора за повреждение имущества или нарушение срока внесения платы за аренду.

Однако, их детальная регламентация, применительно к конкретным условиям сторон, будет возможно только в двустороннем договоре. Если такого документа нет, привлечение арендатора к ответственности придется осуществлять по общим правилам ГК РФ, что составит дополнительные проблемы.

Ответственность собственника объекта также может предусматриваться условиями договора ил нормами законодательства. В частности, в ст. 612 ГК РФ регламентировано право квартиранта потребовать снижения платы за пользование помещением или расторжения отношений, если после передачи квартиры в аренду были выявлены существенные недостатки в квартире.

Очевидно, что права квартирантов без договора в этом случае будут существенно ограничены, так как определить состояние жилья при его передаче возможно только путем составления документа.

Последствия такой ситуации могут заключаться в невозможности пользования квартирой для проживания, а если договора нет, то отсутствуют и основания требовать устранения нарушений.

Читайте также >> Здесь можно скачать типовые договора найма (аренды) жилья.

Преимущества и недостатки

Для собственника квартиры наличие официального двустороннего документа дает возможность:

• зафиксировать качественное состояние помещения в акте приёма-передачи квартиры на момент заключения договора аренды, что позволит привлечь к ответственности арендатора за причиненный ущерб;
• определить все условия договоренностей с арендатором в письменной форме: срок проживания; сумма ежемесячных платежей; право на досрочное освобождение жилплощади и т. д.;
• взыскать с арендатора задолженность по арендной плате в судебном порядке.

Обратите внимание! Доход от сдачи квартиры в аренду должен ежегодно декларироваться собственником. Официальным основанием для возникновения обязанности по уплате налога может выступать только договор.

Можно ли избежать уплаты налога, если договор не был оформлен в письменном виде? Полномочия налоговых органов допускают различные варианты способы проверки таких фактов, поэтому выявленное уклонение от уплаты налога может повлечь не только обязанность уплатить налог, но и привлечение собственника к штрафным санкциям.

Таким образом, для владельца помещения единственным существенным преимуществом отсутствия письменного договора будет возможность избежать обязанностей по уплате налога, если данный факт не будет выявлен в ходе проверочных мероприятий.

Для арендатора лучше всего будет оформить договор аренды в письменном виде, так как позволит избежать следующих негативных последствий:

• отсутствие законных способов защиты права пользования в случае, если нет договора;
• риск систематического одностороннего повышения арендой платы, если квартиранты живут без договора;
• отсутствие законного права на преимущественное продление договорных отношений.

Сдача в аренду квартир без договора оставляет квартирантов в подвешенном состоянии, когда они фактически ставятся в полную зависимость от действий и решений собственника. Таким образом, аренда квартиры без оформления письменных документов несет больше негативных последствий для обеих сторон правоотношения.

Как выселить жильцов с временной пропиской?

Бывает, что собственник дает согласие на временную регистрацию жильцов в своей квартире. В такой ситуации выселить квартирантов можно после ее окончания.

Возможны два варианта окончания временной прописки:

• завершение срока регистрации;
• решение суда о досрочном прекращении.

После завершения срока регистрации жилец теряет право на пользование коммунальной квартирой. По просьбе собственника он должен сменить место пребывания. В противном случае вопрос будет решаться в суде.

Если квартиросъемщик несвоевременно вносит коммунальные платежи, конфликтует с соседями, ведет аморальный образ жизни, собственник вправе обратиться за досрочным прекращением прописки. Этот вопрос также решается через суд.

Следует знать! Если вместе с нанимателем прописаны дети, они могут быть выписаны только после того, как родители получат новую прописку. Иначе выселить жильцов не получится.

Какие еще нужны документы?

Если жилье передается за наличную плату, нужно составить расписку о получении денег. Также не помешает акт приема-передачи помещения. Есть смысл составить опись дорогой мебели и техники, а также прописать, как хозяин может проверять состояние жилья. Михалевич советует указать в акте все недостатки и неисправности отделки, мебели и техники, а также показания счетчиков на момент передачи квартиры. Акт составляется в двух экземплярах – для хозяина и квартиранта.

Как быть с регистрацией по месту пребывания?

Если договор заключается на срок более 90 дней, гражданин РФ должен зарегистрироваться в квартире по месту пребывания. Регистрация не требуется, если он уже зарегистрирован по месту жительства в том же субъекте, где снимает квартиру (ст. 5 Закона № 5242-1; приказ ФМС от 11.09.2012 № 288). Зарегистрироваться в новой квартире можно только с письменного согласия собственника жилья.

Если жилец не зарегистрировался в установленный срок, хозяин квартиры обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации (если это не его родственник). Иначе жильца могут оштрафовать на сумму до 5000 руб., а хозяина квартиры – до 7000 руб. (ст. 19.15.1 КоАП).

Нужно ли сообщать куда-то, что ты сдал/снял квартиру?

Да, если заключен договор аренды (найма) и срок его действия больше года, договор подлежит госрегистрации в Росреестре. Заявление о регистрации нужно подать не позднее, чем через один месяц со дня заключения договора. При этом договор вступит в силу с момента госрегистрации (ст. 674 ГК). «Если договор не зарегистрирован, то наниматель и наймодатель могут быть привлечены к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП», – пояснила Михалевич. Максимальный штраф по этой статье для граждан составляет 2000 руб.

Когда может быть увеличена арендная плата?

В любой момент по соглашению сторон, а без него – только если это прописано в договоре аренды (например, указано, что арендодатель вправе увеличить плату в случае изменения стоимости коммунальных платежей или если размер арендной платы подлежит индексации). Если в договоре ничего такого нет, а арендодатель все же увеличил стоимость аренды, то можно обратиться в суд. Прекращать платить за арендованное имущество не рекомендуем, поскольку договором может быть предусмотрена неустойка.

В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор?

Договор безвозмездного пользования, заключенный без указания срока, может быть расторгнут в любое время. Для этого нужно лишь предупредить другую сторону за месяц, если договором не предусмотрен иной срок (ст. 699 ГК РФ). А вот с договором имущественного найма сложнее. Наниматель может расторгнуть его в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК). При этом наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке, например, если наниматель не платит в течение 6 месяцев (при краткосрочном найме – более 2 раз), если он разрушил или испортил квартиру, использует помещение не по назначению, беспокоит соседей и т. д.

Расторжение договора всегда влечет выселение жильца.

Читайте также

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...