Надо ли платить налог, если квартира в ипотеке менее 3 лет и продается по той же цене, что покупалась? (видео)

  Однажды взяв на себя ипотечные обязательства, можно попасть в такую ситуацию, когда ипотека становится непосильной ношей. Не платить по долгам или платить частично – не выход, ведь долг будет расти, увеличивая шансы на потерю жилья. В этой ситуации есть выход – продажа квартиры. Но перед тем, как продать ипотечную квартиру, обязательно нужно заручиться согласием банка-кредитора! Большинство банков соглашаются на продажу, однако нужно уточнить условия сделки, ведь они могут оказаться далеко не самыми выгодными для вас.

Содержание статьи

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяет

объявления данного агента

30 января 2013, 11:07

Да, это возможно.

Даниил Пятецкий

Можно ли продать ипотечную квартиру

  Ипотека основывается на трёх договорах – купли-продажи, кредита и залога. Купив квартиру в кредит, вы, конечно, станете её владельцем. Но до того момента, пока вы не рассчитаетесь с ипотекой, квартира будет в залоге у банка. Никаких действий с вашей, да, с вашей квартирой в этом случае сделать будет невозможно до полного расчета с банком.

По смыслу 37 статьи закона об ипотеке квартирой можно распорядиться так:

• продать;
• подарить;
• обменять;
• внести в качестве вклада в кооператив или товарищество.

При этом обязательно согласие банка. Но в договоре залога может быть напрямую предусмотрен запрет на отчуждение заложенного жилья, поэтому, если уж решили продавать, сначала сходите в банк.

Есть такие банки, у которых разрешение на продажу заложенной квартиры добыть практически невозможно. Или применяются такие штрафные санкции, что решение о продаже у клиента изменится.

В любом случае банк рассматривает каждую ситуацию индивидуально. Если, например, клиент не в силах больше гасить кредит, банк, заинтересованный в погашении ипотеки, обычно разрешает продажу квартиры. Банк даже может предложить клиенту надёжного покупателя.

Как досрочно погасить ипотеку. Читать здесь.

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяет

объявления данного агента

30 января 2013, 11:50

Добрый день.

Большинство банков идет на занижение стоимости в договоре купли-продажи, поэтому да, возможно.

Последствия:

а) в случае расторжения сделки покупатель получит то, что указано в договоре;

б) чем меньше стоимость, указанная в договоре, тем меньше налоговый вычет покупателю;

в) невозможность для покупателя в будущем уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, что при продаже приводит к необходимости уплате налога или нарушению законодательства;

г) если в процессе сделки что-то пойдет не так, то продавец имеет шансы получить то, что указано в договоре.

и т.д. и т.п.

Николай Бабой30 января 2013, 12:41

при занижении стоимости при покупке по МО, возможен отказ в регистрации.

Вера Блинова30 января 2013, 12:56

Вам лучше проконсультироваться в том банке, где берете ипотечный кредит. Ряд банков идут на занижение стоимости в договоре купли- продажи. Но в Московской области такие сделки приостанавливают в регистрации.

Вера, не согласна с Вами. У меня были такие сделки в МО, причем в разных районах и все прошли гладко, без приостановок.

не возможно. несоответствие кредитного договора и стоимости квартиры. А продавец не планирует в этом же налоговом году покупать?

Банк денег вам даст, квартиру в залог возьмет, а вот если сверят кредитник, оценку и ДКП, то факт уклонения от налога и вы соучастник — налицо. Но банк тут не причем.

Григорий Астафьев31 января 2013, 0:51

На практике , сумма в договоре должна быть не меньше суммы выдаваемого вам кредита. Лучше не рисковать и найти другой объект.

Елена Москаленко

Как продают квартиры в ипотеке

Вариантов продажи квартиры, обременённой залогом, несколько. Перед тем, как снять обременение с квартиры, банк-кредитор и клиент обсуждают условия продажи, которые различны в представленных ниже вариантах.

Как снимать обременение читать здесь.

Самостоятельная продажа

При таком варианте сначала нужно заручиться согласием банка на смену собственника квартиры. Залогодателем при этом на какое-то время становится покупатель. Процедура продажи будет проходить по такому алгоритму:

алгоритм самостоятельной продажи

• банк, согласившись на продажу, определяет полную сумму задолженности по ипотеке;
  
   
• продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, который нотариально заверяется (гарантия для банка того, что покупатель обязуется выплатить долг по ипотеке);
  
   
• покупатель перечисляет сумму долга в банк (если согласованная стоимость больше, чем ипотечный долг, разницу можно заложить в депозитарную ячейку любого банка, которую заберёт продавец после регистрации договора купли-продажи);
  
   
• после погашения кредита банк выдаёт продавцу справку об отсутствии задолженности по ипотеке;
  
   
• на основании справки и письма из банка Росреестр снимает обременение с квартиры;
  
   
• покупатель и продавец регистрируют куплю-продажу квартиры в Росреестре.

Продажа при участии кредитора

Этот вариант аналогичен первому, но в этом случае кредитор самостоятельно проводит сделку купли-продажи по такому пути:

• банк-кредитор предоставляет две депозитарные ячейки: в одну покупатель вносит сумму долга, а в другую – разницу между долгом и оговоренной стоимостью квартиры (если таковая обусловлена);
  
   
• банк самостоятельно снимает обременение с квартиры и предоставляет покупателю выписку из Росреестра;
  
   
• продавец и покупатель регистрируют в Росреестре сделку купли-продажи.

Покупка ипотеки

При таком варианте происходит смена заёмщика, то есть долг не гасится полностью, а переходит на покупателя. При этом оформляется переход ипотечных обязательств перед банком на покупателя.

Для переоформления кредита одобрение банка обязательно!

Как только решение о смене заёмщика одобрено, между банком, продавцом и покупателем подписывается соглашение о переводе долга. В соглашении устанавливается обязанность нового заёмщика погасить ипотеку и исполнение всех условий первоначального договора. Обременение при этом не снимается до полного погашения.

Перекредитование

При таком варианте разговор идёт не о продаже квартиры, а о смене кредитора: один банк выкупает ипотечный кредит у другого.

В условиях снижения ставки по ипотеке данный вариант на сегодня востребован, ведь при перекредитовании заёмщик имеет возможность платить по ипотеке на более выгодных условиях.

Такой вариант идеален в таких случаях, когда банк-кредитор запретил продажу квартиры, но разрешено погасить кредит досрочно.

Читать также:

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Рогов, Галстян и партнеры» Николай Рогов:

С 1 января 2016 года Федеральным законом от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ, в соответствии с которыми был предусмотрен новый порядок расчета налога в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Согласно такому порядку, доходом от продажи квартиры (приобретенной после 1 января 2016 года), который должен быть задекларирован и с которого нужно заплатить налог, считают:

1. договорную стоимость квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
2. кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, если она выше договорной.

Необходимо отметить, что в данном случае при продаже квартиры возможно применение налогового вычета. Так, в соответствии с пп.2 п.2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Таким образом, в описанной Вами ситуации возможно два варианта.

1. Договорная стоимость при продаже квартиры 1 300 000 рублей выше кадастровой стоимости этой квартиры, умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент). В данном случае доход, облагаемый налогом, будет равен: 1 300 000 (продажная стоимость квартиры) – 1 300 000 (расходы на покупку) = 0 рублей. Таким образом, НДФЛ по такой сделке Вы уплачивать не должны, однако обращаем внимание, что декларация по форме 3-НДФЛ все равно должна быть сдана, так как квартира находилась у Вас в собственности менее трех лет.
2. Предположим, что кадастровая стоимость Вашей квартиры составляет 2 000 000 рублей, с учетом понижающего коэффициента 0,7 эта сумма составит 1 400 000 рублей. Указанная сумма больше той, которая указана в договоре, значит, именно ее необходимо учитывать при расчете налога. В данном случае доход, облагаемый налогом, будет равен: 1 400 000 (кадастровая стоимость квартиры с понижающим коэффициентом) – 1 300 000 (расходы на покупку) = 100 000 рублей. С данного дохода необходимо будет заплатить налог: 100 000 * 13% = 13 000 рублей.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Календарь налогов на недвижимость в 2019 году

Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?

Какой налог с продажи квартиры платят те, кто уехал из России?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.

Ипотека и развод

   При разводе, когда без дележа имущества не обойтись, в раздел ипотеки вступает третья сторона – кредитор. Это обусловлено тем, что при оформлении кредита супруги выступали созаёмщиками, и гасить ипотеку они обязаны совместно.

Бывшие супруги нередко задумываются, как продать ипотечную квартиру при разводе или разделить долг. Чаще всего банки отказываются переводить солидарные обязательства в индивидуальные, однако такое решение можно обжаловать в суде. Судебная практика имеет в запасе несколько случаев, когда ипотечная квартира делилась по долям, как и ипотека.

Но если платёжеспособность одного из супругов позволяет и дальше гасить кредит, банк может одобрить перевод долга на него одного. В таком случае о разделе квартиры, как общего имущества, нужно заключать соглашение и регистрировать его в Росреестре.

При этом владельцем квартиры будет один собственник, который и будет обязан гасить кредит.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...

Читайте также:

Передача квартиры по акту приема-передач... Наследство и долги — умер племянник, сос... Оформление договора купли-продажи — мы о... Оформление наследства после смерти матер...