Неотделимые условия при покупке квартиры — объясняем суть

Сделки с жилой недвижимостью облагаются налогами, поэтому граждане пытаются минимизировать свои финансовые потери. На сегодняшнее время некоторые продажи проходят с оплатой за неотделимые условия (улучшения) квартиры. О том, что такое неотделимые улучшения, будет рассказано ниже.

Содержание:

Блок: 1/4 | Кол-во символов: 291
Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/nalogi/neotdelimye-uluchsheniya-pri-prodazhe-kvartiry.html

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяет

объявления данного агента


31 июля 2014, 13:01

Лариса, налоговая вообще ничего не берет. Налоговым кодексом РФ обязанность по декларированию дохода и уплате налога возложена на налогоплательщика. Декларированию подлежит абсолютно ВЕСЬ полученный в налоговом периоде налогоплательщиком доход. Доход от продажи «неотделимых улучшений» это тот же доход, что и за продажу имущества, он также подлежит декларированию, а следовательно и уплате налога. Можно конечно попробовать не упоминать о нем, но есть риски, что в случае камеральной проверки налог все же будет доначислен.

Надежда Пришмонтас31 июля 2014, 14:09

Налог возникает, как вы пишите чек для налоговой, это вот этот самый ДКП и есть подтверждение налоговой базы.

Жанна Бычкова31 июля 2014, 14:30

Если Санкт-Петербург,то там сотрудники ВТБ вообще-то ДКП никогда не составляют-банк посылает к нотариусу(за ППФ в том числе).Обычно к Гасанову.А Гасанов(и другие нотариусы) при занижении цены составляет нормальные договора-какую сумму могут показать продавцы,ту и показывает,о чем попросили-то и пишет.Очень странно,что у Вас так получилось-скорее всего покупатель или его агент так расстарались,а продавец либо не имел агента,который бы отстоял его интересы или агент херовый оказался.

Налоговая при таком договре радостно сдерет и с неотделимыхулучшений.

Глупо попали.Если доки еще не зарегистрированы,а еще лучше-еще не сданы на регистрацию-требуйте переделать договор только на сумму,которая Вас устраивает,просто покупателю за эти типа неотделимые улучшения расписку напишете.А БТБ совершенно спокойно разрешает ДКП и до 1 млн занижать(даже если сумма кредита у заемщика больше)

Жанна Бычкова31 июля 2014, 22:25

Добавлю для Людмилы-ВТБ предварительный договор не требуется.

Валентина Ярмак31 июля 2014, 14:33

За неотделимые улучшения -налог не платится, чеки предъявлять не надо, а вот то, что Вам указали стоимость Объекта 2 300 000р., вот от этой суммы вычитаем 1 000 000р, а с 1 300 000р. вам надо вернуть 13%, ну и там как Вам повезет…, как налоговая посмотрит на такую формулировку в договоре… ситуация у вас не айс, скажем так!

Елена Г31 июля 2014, 14:44

Валентина Ярмак, а зачем писать совет. если вы даже не удосужились внимательно прочитать вопрос?!

Вы обязаны оплатить возникающий налог от Полной суммы, которую получил продавец при продаже (сумма квартиры плюс сумма как вы пишете «неотделимых условий»)

Если это указано в предварительном договоре купли-продажи, который составлен только для банка и не подлежит регистрации, а в основном договоре указана сумма 2300( за сколько купили), то тогда налога не возникает.

А если вам ВТБ составил основной договор купли-продажи с «неотделимыми улучшениями», то налог придется платить.

Валентина Ярмак31 июля 2014, 19:58

Елена Г., как спросили, так ответила!

Продавец обязан задекларировать доход с продажи имущества в размера 3.400.000руб., к налоговой декларации по форме 3-НДФЛ необходимо приложить копию договора купли- продажи квартиры.

Лариса, про Ваши обязанности перед налоговой Вам сказали выше. Да, вы обязаны пойти и все задекларировать. По сути, » неотъемлимые улучшения» вы тоже продали. Будьте любезны предоставить расходы на них. Если нет, то извольте заплатить налог на прибыль. Это на «катрюлях» объясняю. Ваш риэлтор должен Вам подсказать, как минимизировать налог или, в крайнем случае, …..дальше говорить не буду…..но все по закону.

Где Лященко взял сумму в 312 000р???

Но, так или иначе. — а Вы «попали», если договор уже прошел регистрацию.

В следующем году подайте декларацию о получении дохода от продажи квартиры и неотделимых улучшений. Разделите эти две позиции.

По отношению к доходу от продажи квартиры примените свое право вычесть расходы, связанные с ее приобретением. Налоговая база в этой части получится равной нулю.

А по отношению к доходу от продажи неотделимых улучшений примените свое право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст.220НК для «иного имущества». Сумма этого вычета 250 000р. Тогда получится 1 100 000 минус 250 000 равно 850 000р. — вот от этой суммы и придется оплатить 13%, что составит 110 500р. И еще надо постараться доказать налоговой правильность такого расчета, т.к. у них будет задача взять по максимуму, а это 1 100 000*13%.

Не дочитал ,видать про покупку за 2300000)))))Считал с суммы,превышающей миллион

Лилия Фомина1 августа 2014, 15:55

Да!!! Лариса Орлова, а куда смотрели ваши глаза, когда вы подписывали этот договор? всегда можно перенести сделку, если вам что-то не понятно. Вас что заставляли подписывать этот договор?

Лариса Орлова3 августа 2014, 13:07

Благодарю всех за помощь.Про имущественный вычет для «иного имущества» не знала. Спасибо. Сделка только готовилась, видимо, будем отказываться покупателя с ипотекой ВТБ, т.к. у филиала ВТБ (данного покупателя) нотариус прописывает неотделимые улучшения и риски очевидны. Еще раз благодарю за помощь.

Сергей Щетинин

Блок: 2/3 | Кол-во символов: 4994
Источник: https://www.cian.ru/forum-rieltorov-voznikaet-li-nalog-na-neotdelimye-uluchshenija-esli-oni-propisany-v-dogovore-kupli-prodazhi-260768/

Что понимается под существенным изменением

При вмешательстве в первоначальный вид недвижимого имущества, собственник рискует внести такие новшества, которые потом нельзя будет убрать без вреда для квартиры.

Согласно гражданскому законодательству, не подлежат возврату следующие изменения жилья:

  • капремонт (улучшение покрытия, замена материала коммуникаций);
  • вмешательство в планировку (снос стен, размещение новых дверных пространств);
  • установка систем кондиционирования воздуха;
  • утепление стен и полов;
  • замена стеклопакетов на более прочные и т.д.

Неотделимые улучшения помещения становятся неотъемлемой частью жилья, если:

  • изменения значительно увеличивают его стоимость;
  • усовершенствования являются технически сложными и не могут быть устранены без внедрения в стены и коммуникации;
  • затраты на возврат квартиры в прежний вид будут равнозначны 1/3 цены объекта.

Продать квартиру с неотделимыми изменениями может быть сложно по нескольким причинам. Во-первых, собственник такого жилья, как правило, не хочет получить среднюю цену за улучшенное им имущество, а надеется на доплату за произведенные им улучшения. Во-вторых, покупателя должны устраивать все новшества, которые произведены владельцем.

Важно. При продаже недвижимости, продавец должен информировать покупателя о проведенных им работах и получить согласие на покупку жилья именно с неотделимыми улучшениями.

Блок: 2/5 | Кол-во символов: 1356
Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/kak-otrazit-v-dogovore-kupli-prodazi-neotdelimye-ulucsenia-kvartiry.html

Понятие неотделимых улучшений


Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда квартире. Например:

  • перепланировка жилья – снос перегородок, установка душевой кабины вместо ванны, перенос сантехники, вентиляции;
  • установка дополнительного технического оснащения и переустройство – батареи, кондиционер, теплый пол, замена электропроводки и водопровода, газопровода;
  • капитальный ремонт и реконструкция квартиры;
  • в некоторых случаях сюда также можно отнести и санитарную обработку от мышей, клопов, тараканов.

Перечень не исчерпывающий. Главный критерий неотделимых улучшений квартиры по ГК РФ – их нельзя демонтировать, не разрушив существенным образом квартиру и не причинив ей вред.

Так, к неотделимым улучшениям не относятся:

  • бытовая техника – стиральные машинки, холодильники, плиты, посудомойки, пылесосы, микроволновые печи и так далее;
  • мебель (отдельная и гарнитуры) – если они не встроенные в конфигурацию квартиры, как, например, некоторые шкафы;
  • сантехника, если она не потребовала переноса системы водоснабжения (например, установка душевой кабины требует переложить трубы, а замена раковины таких действий не предполагает. Душевая кабина будет неотделимым улучшением, а раковина – отделимым);
  • предметы быта и домашнего обихода – посуда, предметы повседневного назначения.

Внимание! Все, что можно без ущерба для недвижимости забрать с собой, является отделимым улучшением. Например, если тепловентилятор прикручен к стене шурупами, его можно без проблем снять – он считается отделимым улучшением.

Приведенное выше понимание используется только для арендованных квартир. Неотделимые улучшения при купле-продаже определяются немного иначе – их мы рассмотрим в соответствующем разделе статьи.

Блок: 2/7 | Кол-во символов: 1872
Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/neotdelimye-uluchsheniya-kvartiry.html

Как действуют неотделимые улучшения на куплю-продажу недвижимого имущества

Расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом

Конечно же многие люди пытаются минимизировать свои налоговые затраты, поэтому придумывают различные законные юридические схемы, позволяющие это сделать. К одной из таких схем относится продажа жилого помещения с неотделимыми улучшениями.

Как это действует:

  1. Продавец и покупатель, которые пришли к обоюдному согласию совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, и подписали между собой предварительный договор, обращаются к профессиональному оценщику, который должен составить акт стоимости недвижимости. Данный документ предоставляется нотариусу при оформлении сделки, и с данной суммы платятся налоги.
  2. Но продавец и покупатель заранее обговорили реальную стоимость жилья, которая выше, чем указана в оценке, так как там, например, есть ремонт, установлена бытовая техника. То есть продавец должен заплатить больше. Именно в таких ситуациях на помощь и приходят неотделимые улучшения.
  3. Покупатель выплачивает продавцу некоторую сумму за стоимость квартиры, которая определена в акте оценки имущества. А вторую сумму новый владелец платит старому за неотделимые улучшения, получая за это расписку. При этом для регистрации недвижимости за новым собственником в Россреестр достаточно предоставить договор купли-продажи. Таким образом, граждане платят меньше налогов на законных основаниях.

Важно запомнить, что расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом.

Блок: 3/4 | Кол-во символов: 1576
Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/nalogi/neotdelimye-uluchsheniya-pri-prodazhe-kvartiry.html

Гражданский кодекс


Вопрос о взимании дополнительной суммы за неотделимые улучшения жилья при оформлении сделки купли-продажи никак не регламентируется действующим законодательством. Единственное упоминание о привнесенных улучшениях можно увидеть в ст. 623 ГК РФ, касающейся арендованного жилья. Это означает, что стороны могут самостоятельно решить вопрос – напрямую норм закона это не нарушит.

Блок: 3/6 | Кол-во символов: 395
Источник: http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-neotdelimyh-uluchshenij-kvartiry/

Как правильно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений?

Если стороны пришли к согласию, то разрабатывается предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором прописываются все имеющиеся улучшения и их стоимость. Оформление основного договора в абсолютном большинстве случаев поручается нотариусу, поскольку любые неточности в составлении документа приводят к очень серьезным проблемам (потере жилья или денег за него). Специалисту предоставляется акт о стоимости недвижимости, составленный независимой оценочной компанией. Указанная там сумма прописывается в документе.

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры стороны составляют отдельно. В документе числами и прописью указывается стоимость. Также там приводятся все данные о сторонах сделки, объекте продажи, оговаривается способ передачи денег (наличными, безналичный расчет, через банковскую ячейку).

При составлении налоговой декларации продавец подает в налоговую инспекцию копии:

  • договора купли-продажи квартиры (второе соглашение, составленное по соглашению сторон, не предоставляется, поскольку формально выплаченная продавцу сумма компенсирует сделанные ранее вложения);
  • документов о получении денег за жилье (не за улучшения).

Также он подает заявление на налоговый вычет (государство предоставляет возможность уменьшить налогооблагаемую базу).

Налоговая декларация составляется даже в том случае, если продавец фактически не получает дохода от сделки. Такое может произойти, если сумма продажи после вычета 1 млн. руб. (именно такой размер налогового вычета предоставляется государством) будет меньше или равна «0» (именно для этих целей и разработана схема продажи «улучшений»).

По 1 экземпляру договора о купле-продаже улучшений остается у продавца и покупателя. Подтверждением получения денег служит расписка, написанная от руки синей ручкой (в случае возникновения разногласий почерковедческая экспертиза подтвердит факт написания расписки продавцом – одной лишь подписи для идентификации личности недостаточно). Документ не заверяется у нотариуса, тем не менее, он будет признан судом в случае, если покупателю придется отстаивать свои права при оспаривании сделки.

Блок: 5/6 | Кол-во символов: 2224
Источник: http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-neotdelimyh-uluchshenij-kvartiry/

Порядок выполнения работ и получения компенсации


Обязательный порядок действий при манипуляциях с жильем законом не установлен. Наш портал рекомендует арендатору придерживаться следующего варианта:

  1. Определить состав работ, составить предварительные расчетные документы, сметы.
  2. Письменно согласовать с хозяином квартиры предстоящий ремонт. Сделать это нужно не просто формальным уведомлением, а с помощью полноценного дополнительного соглашения, в котором конкретно указать, какие работы будут произведены, сколько это будет стоить и каким образом будет выплачена компенсация.
  3. Произвести работы, принять их по акту у подрядчика, собрать все чеки и квитанции и передать копии арендодателю для возмещения.

Скачать дополнительное соглашение по неотделимым усовершенствованиям.

Обратите внимание! Если собственник жилья откажется компенсировать неотделимые улучшения, взыскать их можно в судебном порядке.

Блок: 5/7 | Кол-во символов: 902
Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/neotdelimye-uluchsheniya-kvartiry.html

Исключения

В некоторых случаях, информация о произведенных реконструкциях недвижимости намеренно скрывается как покупателем, так и продавцом. Одной из причин такой ситуации является желание уменьшить налог на продажу жилпомещения.

По закону, продавец квартиры должен оплатить в госбюджет сумму в размере 13% от цены сделки. Например, если недвижимость продается за 2 000 000 рублей, то собственник должен отдать 260 тысяч. При существенных вложениях в жилье, стоимость такового увеличивается, следовательно, и размер налога тоже возрастает.

При договоренности между продавцом и покупателем, в договоре можно указать меньшую стоимость жилплощади и не указывать сведений о переделывании конструкций.

Информация. Если стороны не зафиксировали сведений о переделывании помещения, покупателю будет сложно доказать свою непричастность к изменениям при обнаружении таковых госорганами.

Чтобы подстраховать покупателя при намеренном утаивании сведений об улучшении объекта, в дополнении к договору необходимо составить расписку с указанием:

  • фактически уплаченной за жилье суммы;
  • произведенной реконструкции квартиры.

Такая бумага должна храниться у нового собственника наряду с иными правоустанавливающими документами.

Блок: 5/5 | Кол-во символов: 1202
Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/kak-otrazit-v-dogovore-kupli-prodazi-neotdelimye-ulucsenia-kvartiry.html

Налоговый вопрос


По договору между физическими лицами неотделимые улучшения декларировать не нужно. А юридические лица – фирмы любых организационно-правовых форм – должны принимать к учету данные операции при расчете налогов.

При этом нюансы бухгалтерского учета и налогообложения будут зависеть от учетной политики компании, режима налогообложения и даже срока использования усовершенствований в деятельности фирмы.

Внимание! По вопросу учета усовершенствований помещения в балансе предприятия можно проконсультироваться с дежурным юристом портала.

Блок: 6/7 | Кол-во символов: 550
Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/neotdelimye-uluchsheniya-kvartiry.html

Кол-во блоков: 12 | Общее кол-во символов: 16717
Количество использованных доноров: 5
Информация по каждому донору:

  1. https://ipotekaved.ru/oformlenie/neotdelimye-uluchsheniya-kvartiry.html: использовано 4 блоков из 7, кол-во символов 4445 (27%)
  2. http://PravoZhil.com/oformlenie/nalogi/neotdelimye-uluchsheniya-pri-prodazhe-kvartiry.html: использовано 2 блоков из 4, кол-во символов 1867 (11%)
  3. http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-neotdelimyh-uluchshenij-kvartiry/: использовано 2 блоков из 6, кол-во символов 2619 (16%)
  4. https://www.cian.ru/forum-rieltorov-voznikaet-li-nalog-na-neotdelimye-uluchshenija-esli-oni-propisany-v-dogovore-kupli-prodazhi-260768/: использовано 2 блоков из 3, кол-во символов 5228 (31%)
  5. https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/kak-otrazit-v-dogovore-kupli-prodazi-neotdelimye-ulucsenia-kvartiry.html: использовано 2 блоков из 5, кол-во символов 2558 (15%)



Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий