Переселение из аварийного жилья, индивидуальные оценки на проекте: освещаем детально

23 апреля 2015

Процесс расселения из ветхого и аварийного жилья по-прежнему сопровождается недовольством и скандалами со стороны жильцов. Однако ситуацию в лучшую сторону может исправить оценщик.

Особенности переселения

Эта процедура должна реализоваться исключительно при учете информации, содержащейся в многочисленных статьях ЖК и ПП №47.

Весь процесс осуществляется по нескольким правилам:

• решение принимается только особой межведомственной комиссией, собранной из специалистов в разных областях;
• проводится техническая экспертиза, призванная определить реальное состояние основных частей строения;
• если выносится вердикт о том, что строение действительно является аварийным, то далее решается, будет ли оно сноситься или ремонтироваться, а также может назначаться реконструкция дома;
• все жильцы о переселении непременно оповещаются заранее;
• граждане, являющиеся собственниками квартир, могут рассчитывать на новую идентичную недвижимость или на выкупную цену, при установке которой учитываются разные параметры имеющегося жилья;
• все аварийные здания заносятся в специальную программу, в которой указана очередность переселения домов и людей, причем дополнительно имеются сроки, в течение которых должны выполняться эти действия, а их нарушения приводят к необходимости гражданам судиться с местными властями.

Важно! Споры и разногласия возникают не только в связи с нарушением сроков реализации программы, но и даже по предлагаемой недвижимости или по размеру выкупной цены, причем решение этих вопросов должно происходит с привлечением суда.

Роль оценщика

Не секрет,  что государство, пытаясь учесть и собственные интересы, и интересы жителей, требовательно подходит к таким моментам, как компенсация и противостояния в судах. Основное, на что опирается государственный орган в такой ситуации, — это оценка здания. Но любые решения основываются на отчете оценщика — того, кто проводит анализ рыночной стоимости жилой недвижимости. Инициатором таких решений обычно выступают сами органы власти, но иногда ее может заказать и собственник.

Когда инициатива оценки здания исходит от собственника, тот сам заказывает отчет экспертному специалисту. С этим он идет в УЖО (Управление жилищных отношений администрации города), которое для проверки качества проведенной оценщиком работы связывается с экспертным советом. Подобное обращение помогает понять, в какой мере стоимость, сформулированная в отчете, является рыночной.

ПРИМЕР:

Есть экспертный отчет – двухкомнатная квартира в деревянном доме, ее эксперт оценил на сумму более четырех млн. руб. Насколько корректна эта сумма?

Сюда включены земля и компенсация убытков, и, кажется, все верно с учетом структуры, ведь цена квартиры на рынке, доля участка земли и компенсация должны быть. Но здесь нужно понять – как это все включено?

Посчитана квартира с учетом земли, к этой квартире относящейся (цена квартиры в каждом жилом здании предполагает включение земли), и это понять несложно: стоимость жилплощади в центре и в дальних районах разнится. Квартира типовая? Тогда разница будет составлять стоимость вклада земли в жилую недвижимость. Но земля всегда есть в рыночной стоимости квартиры. А тут к стоимости квартиры снова приплюсовывают землю — выходит дубляж.

Стоимость квартиры на рынке, да еще земля, да еще убытки определенные — итоговая стоимость оказывается завышенной.

Аварийное жилье: какое оно?

Чтобы понять, находится ли жилое здание в аварийном состоянии, следует разобраться в степени его непригодности, ведь именно эти принципы и помогут жильцам трущоб получить новенькие квартиры. Непригодными для существования здания признаются в том случае, если: произошла поломка его конструкции в целом; выявлены причины, по которым дом может рухнуть; обнаружена вероятность затопления территории; здание сгорело или разрушилось во время землетрясения. На переселение по вышеуказанной программе могут рассчитывать владельцы квартир в постройке, которая признана аварийной и проживание в ней крайне опасно. Люди, обитающие в старых домах, к сожалению, не могут получить новые апартаменты.

Тогда затраты, связанные с переездом, возьмут на себя местные органы власти, в ведомстве которых находится аварийная постройка. Отметим, что для переезда могут даже один раз предоставить грузовой автомобиль. С того самого момента, когда дом признают непригодным, все жильцы должны отбыть на новые квартиры в течении одного календарного года. Хозяева, ранее проживавшие в коммунальных квартирах, должны получить отдельные квартиры. Одним из нововведений данной федеральной программы стала возможность получения денежной компенсации вместо квартиры. Для этого следует обратиться в соответствующий фонд и написать заявление установленной формы. Впрочем, данный вариант не совсем выгоден для собственника, потому, что размер компенсации будет значительно ниже стоимости квартиры. Ситуация с жильем по стране Согласно статистическим данным в стране имеется более 11 миллионов квадратных метров помещений, которые относятся к разряду аварийных. Половина жильцов из непригодных квартир уже расселено в новые квартиры, другая половина до сих пор стоит в очереди на заветные квадратные метры. На 2018 год запланировано определить 7 миллионов квадратных метров жилых помещений дополнительно. Для организации переселения чиновники собираются разработать новый алгоритм действий, который будет способствовать быстрейшему расселению граждан.

Как проходит процедура расселения из ветхого жилья

Фактическое расселение жильцов происходит после разъяснения всех нюансов. Если принято решение о сносе авариного дома, собственники получают уведомление в течение 5 дней. Сроки проведения процедуры зависит от вероятности обрушения здания и сложности ситуации в целом. Проживающие в доме, включенном в программу по расселению, дожидаются новой жилплощади в порядке очереди. Распределение жильцов дома  в рамках программы не может превышать срока, который указан в документе.

Если решение комиссии жильцов не устраивает, можно привлечь межведомственную комиссию для оценки состояния дома. В случае непреодолимых противоречий стоит обратиться в суд.

Собственник квартиры имеет право на получение недвижимости, не уступающей в технических характеристиках и степени комфорта прошлому месту жительства. При соблюдении всех условий программы, жильё должно предоставляться в том же районе. По согласованию с хозяином квартиры это условие может быть изменено.

В ст. 57 ЖК РФ отмечено, что расселение из ветхого жилья  не является мероприятием по улучшению жилищных условий, а относится к вынужденным мерам. Это позволяет администрации произвести выселение в принудительном порядке.

Лица, проживающие в общежитии, после расселения должны получить аналогичную жилплощадь, то есть должна сохраниться занимаемая площадь и количество комнат.

Если собственник принимает решение выбрать денежную компенсацию для приобретения нового жилья, в сумму включается:

• стоимость недвижимости;
• затраты на поиск подходящего варианта;
• расходы на оформление документов;
• затраты на переезд.

При несогласии собственника с предлагаемой суммой, величина компенсации может определяться решением суда.

При переселении из квартиры количество комнат не сохраняется. В новом доме учитывается только общая площадь прошлой квартиры, что может несколько ухудшить условия проживания.

Кто может стать участником программы

Получить новое жилое помещение имеют право следующие лица:

• Муниципальные собственники дома или жильцы, которые проживают в нем на основании соглашения о социальном найме. Заключается данный договор между гражданином и местным органом МСУ.
• Владельцы, прошедшие приватизацию ветхого жилья, в результате которого зарегистрировали свое право собственности на него.
• Собственники комнат в коммуналках и общежитиях, которые располагаются на муниципальной земле.

Граждане, у которых нет другого жилья, имеют право получить новое место проживания в первую очередь.

Ошибки в учете

Чаще всего ошибки учета связаны с излишками. Существует так называемая придомовая территория, это минимальная площадь земли: подъезды, подходы, парковки. Но нужно учитывать, что СНИПовские нормы для старых  и новых зданий различны. Для старых территория требуется значительней — с учетом необходимых для них сараев и дровяников. Дома современные требуют площадей меньшего размера.

Сбои в расчетах возникают при наличии излишков, которые появляются от придомовой территории. Их допускается приплюсовывать к общей стоимости квартиры (заметим, что в стоимость квартиры входит нормативная площадь), поскольку данные излишки предполагают соответствующую доходность для владельца жилплощади. И в итоге повышают сумму рыночной цены земли в данном районе. Соответственно, при оценке ветхого здания необходимо грамотно определить нормативную, минимальную площадь и выявить излишки. Но они, нужно уточнить, не всегда присутствуют.

Условия программы

Программа расселения из ветхого и аварийного жилья начала свое действие еще в 2002 году. Ее цель – обеспечить население жильем с качественными условиями проживания, которые не представляют угрозы для жизни и здоровья человека. Благодаря данной программе люди получили возможность переехать в новое жилье с оптимальными условиями переселения и наличием всех необходимых коммуникаций.

Изначально обеспечить людей жилой площадью было запланировано в течение 8 лет. Но за это время власти не успели в полной мере реализовать задачи программы. В связи с этим было принято решение о ее продлении до 2017 года. Но и дополнительные 7 лет не принести желаемого результата, поэтому она действует до сих пор и будет закончена в 2020 году.

Для участия в программе переселения из ветхого и аварийного жилья необходимо решение комиссии, которое подтверждает непригодность квартиры для проживания.

Производится переселение по следующим правилам:

• Новая жилая площадь должна полностью соответствовать старой по параметрам либо размерам, установленным законодательством, – не менее 18 кв.м на одного человека. Например, если граждане до расселения проживали в маленькой квартире, где на одного приходилось всего 10 кв.м, то они вправе претендовать на более большое жилье – по 18 кв.м на каждого члена семьи.
• Условия проживания в новом доме должны быть не хуже, чем в старом.
• Первоочередное право на получение новой недвижимости имеют лица, у которых больше нет никакого жилья.
• При проживании владельца в другом населенном пункте, ему может быть выдана денежная компенсация.
• При постановке собственника аварийного жилья на учет по программе улучшения условий проживания он получит новую квартиру с учетом недостающих квадратных метров.
• Расселение не предусматривается в коммунальные квартиры.
• Новая жилая площадь выделяется в том же районе, где находится непригодное жилье. Если жильцы не против, им могут подобрать варианты в иных районах.

Бывают случаи, когда владелец желает получить вместо новой недвижимости денежную компенсацию. Для этого требуется подать соответствующее заявление в орган местного самоуправления. Но выполнять данное требование собственника муниципальные власти не обязаны, этот вопрос остается на усмотрение администрации.

ВАЖНО! С того момента, как недвижимость признана непригодной для проживания, владельцам запрещается осуществлять мену или продажу ветхого жилья. В противном случае сделки будут считаться недействительными.

Нюансы и советы

Большая часть новых жилых площадей, предоставляемых переселенцам, располагается в новых домах. Перед переездом стоит убедиться, что все коммуникации исправны.

Жильцы должны быть переселены в жилой фонд, расположенный в черте города. Если планируется переезд в пригород, можно обратиться с жалобой в уполномоченный орган. При желании и возможности собственник может согласиться на переезд в другой населенный пункт.

При согласии с предложенным вариантом, расходы на переезд возмещаются муниципалитетом.

Программа по расселению завершается в конце 2017 г. В дальнейшем планируются иные мероприятия, связанные с устранением аварийного и ветхого жилья. Возможно создание системы, подразумевающей привлечение средств самих жильцов для финансирования капитального строительства.

Уметь межевать

Вычленение минимальной площади чаще всего происходит посредством межевания по инициативе мэрии, но жители также сами могут заказать услугу межевания. Согласно закону, владельцы многоквартирных домов считаются и владельцами земельных участков. Если они отмежуют участок больший по площади – владельцем большего объема квадратных метров они и станут.

ПРИМЕР:

Цена земельного участка, отмежеванного под здание, превысила по рыночной цене общую стоимость квартир, находящихся в данном здании. Скажем, восемь квартир при оценке здания обошлись бы в 20-25 млн. руб., тогда как земельный участок стоил порядка 35 млн. руб. Соответственно, собственникам прибыльней продавать не квартиры, а землю.

Таким образом, больше площадь отмежеванной земли – выше выгода владельцев аварийного здания.

Как будут переселяться граждане после 2017 года

После 2017 года по закону будут люди переселяться из аварийного жилья, если в 2017 году строения будут признаны ветхими.

К основным параметрам таких зданий относится:

• деформация основания;
• отсутствие инженерных коммуникаций;
• неработающее центральное отопление;
• отсутствие окон;
• большая концентрация вредных компонентов в воздухе.

Люди, проживающие в домах с вышеуказанным и параметрами, будут расселяться в 2018 году. При этом жильцы самостоятельно могут инициировать данную процедуру.

Что такое плохие жилищные условия? Смотрите тут.

По новой программе люди сами смогут выбрать будущее жилье, поэтому если они захотят остаться в своем районе и при этом пожелают большую по размерам квартиру, то они могут доплатить для строительства подходящей жилплощади.

О программе переселения жильцов из аварийных домов после 2017 года, смотрите в этом видео:

Общедолевая собственность

В ГК РФ существует термин «общедолевая собственность». Это земельные участки, расположенные под жилыми домами, и они не подлежат разделу. Их нельзя считать отдельными объектами сделки, у них отсутствует самостоятельная оборотоспособность вне сделки по продажи квартиры. Продали жилплощадь — априори продали долю в общедолевой собственности. Эту долю можно сравнить с лестничной площадкой — она также находится в собственности у каждого владельца жилого помещения.

Зачастую у собственников возникает такой вопрос. Если здание оказалось в зоне квартальной застройки, коммерсант должен расселить жителей, но они, как выяснилось, выделили придомовую территорию, и она стала больше по техпаспорту.

Просить у застройщика компенсацию рыночной стоимости домовладения и компенсации части, которая причитается каждому владельцу по общедолевой собственности, гражданин не вправе. Эта сумма относится ко всему дому, и владельцу жилплощади можно рассчитывать исключительно на рыночную стоимость жилья. Либо – идти договариваться с соседями.

И еще – если у жильцов меньшая, чем нужно по нормативам, придомовая территория, им не полагается никакая компенсация. Сделать в данном случае что-либо сложно, однако известны случаи, когда собственники таких зданий отвоевывали у муниципалитета компенсации выше предполагавшихся до этого. Такое возможно исключительно за счет верного учета: участок земли грамотно и вовремя отведен, отмечен в свидетельстве на право владения.

Как переселяются люди при проведении капремонта

Если техническая экспертиза указывает на необходимость проведения капремонта, то на время реализации данных работ жильцы временно переселяются в другую недвижимость.

Квартиры выдаются из подвижного фонда. Как только работы будут закончены, граждане смогут вернуться в свои квартиры. При этом жильцы должны предупреждаться об этом процессе за год.

Жадность — тормоз

Злоупотребления самих собственников зачастую тормозят процесс оценки ветхого здания и дальнейшего расселения жильцов. Не так давно требования в законодательстве претерпели изменения, компенсация насчитывается по фактически занимаемой площади: есть у вас 1 кв. м, вы и получите за квадратный метр 50 тыс. руб., на большее рассчитывать и не стоит. Но бывают ситуации, когда владельцы жилья – полусгоревшего, например, или полусгнившего – считают, что они должны получить приличную сумму, поскольку обладают прямо-таки бесценным объектом. И муниципалитет не в состоянии договориться с жильцами, которым существующей рыночной цены строения оказывается мало.

Порой в злоупотреблении обвиняют и муниципалитет, переселяющий людей из ветхого жилья в центральном районе в квартиры, расположенные на окраине, хоть и в новых строениях. Человеку нужно понимать, что он будет жить не в деревянном доме, а в квартире улучшенной планировки в новом здании, и она стоит именно таких денег. Да, кто-то может считать: вот старый деревянный дом, я могу на его месте построить свой новый дом. Однако это невозможно: здесь долевая собственность. Обвинения муниципалитета в нечестности в данном случае некорректны, а вот ожидания собственников жилой площади при оценке здания явно завышены.

Изменения после 2019 года

По завершении текущего года госпрограмма переселения перестанет действовать в прежнем виде. При новом порядке получения квартир для собственников предусмотрена дополнительная плата за жилплощадь.

Основной целью такого новшества является повышение ответственности населения за новые квартиры. Кроме того, смысл введения оплаты предполагает возможность выбора жилплощади, куда будут заселяться владельцы ветхого жилища. К примеру, если гражданин желает остаться проживать в старом районе, то ему придется внести некоторую сумму в счет постройки нового жилья.

Для жителей исторических районов госпрограмма предусматривает отдельные условия участия, при которых собственники смогут выбрать новое место жительства самостоятельно.

Цена упрямства

ПРИМЕР:

В центре одного из провинциальных городов есть старый деревянный барак, шесть квартир, два подъезда. Жители барака – владельцы приватизированных квартир и земли. Они решают снести барак, а на его месте построить новый кирпичный дом. Осуществить задуманное у них не получится, хотя они и собственники – здание считается аварийным, а фактическая цена участка поднимется в несколько раз (по сравнению с компенсацией в отдаленных районах), когда он станет пустой площадкой, и его выставят на торгах для будущего застройщика.

Конечно, после того, как участок будет продан, его цена вырастет в несколько раз, но не стоит забывать, что значительные траты пойдут на снос дома, вывоз мусора, и так далее, включая работу по расселению. Влияние рыночной экономики на ценообразование в данном случае неоспоримо, платить большую цену не выгодно никому.

Но упрямство некоторых собственников, желающих «подтянуть» цену, может негативно отразиться на них самих. Скажем, гражданину предложили 2 млн. руб., и эта сумма на начало года вполне позволяла купить достойную двухкомнатную квартиру если не в центре, то хотя бы в достаточно удобном районе. Собственник из-за 50 тыс. руб. решил спорить, дело о споре продлилось два года, к тому времени стоимость жилплощади поднялась на 500 тыс. руб., и в 2 млн. он уже не укладывается. Выиграл ли он? На падающем рынке он бы, конечно, получил определенную выгоду, но на растущем – нет.

Инициатива ненаказуема?

Если владелец жилья намерен самостоятельно инициировать оценку здания, зная, что оно признано ветхим или аварийным, ему не нужно сразу ехать в Центр технической инвентаризации, изучать технический паспорт и высчитывать придомовую территорию. Первым делом стоит зайти на публичную кадастровую карту и узнать, является ли участок отмежеванным. По этой информации станет все ясно, и если участок отмежеван, вносить какие-то изменения уже не получится: он уже стоит на кадастровом учете.

Что касается сотрудничества с оценщиком, стоит иметь в виду: хотя оценщик действует в интересах заказчика (в данном случае, мы говорим о собственнике), не стоит возлагать на него слишком большие надежды и ожидать чудес оценки ветхого здания. Существует соответствующий диапазон цен, цен реальных, которые в той или иной степени зависят от всякого рода обстоятельств. Эти обстоятельства не всегда четко определяемы, но диапазон минимума и максимума цен не даст возможности оценщику выйти за его пределы, если он хочет, чтобы оценка здания была корректной.

Тем не менее, в разумных пределах собственнику важно отстаивать свои интересы. Тем более, что у подавляющего большинства специалистов-оценщиков консультации бесплатно. Основную информацию о состоянии ваших дел вы получить сможете.

В чем суть внесенных изменений

С одной стороны, многим людям, участвующим в проекте, покажется, что данные меры очень жесткие и приняты специально для лишения граждан их жилплощади, однако своя логика в принятом решении тоже есть. Очень часто в госпроекте участвуют люди, которые специально приобретают старое жилье, чтобы затем получить новую квартиру и выгодно ее реализовать.

Действие программы рассчитано на предоставление людям, которые действительно в этом нуждаются, новой жилплощади. Нововведения позволят решить эту проблему намного быстрее и в тоже время получить квартиру семьям, особенно в этом нуждающимся, не обращаясь в банк за ипотечным займом.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...