Передача прав и обязанностей по договору аренды — освещаем тщательно

Передача арендных прав может понадобиться в разных случаях и применяться к таким объектам, как коммерческая и промышленная недвижимость, земельные участки различного назначения, оформленные в аренду у муниципалитета или государства. Независимо от функциональных различий объектов и видов их целевого использования, сама процедура переуступки остаётся практически неизменной.

Содержание

Блок: 1/6 | Кол-во символов: 384
Источник: https://ozakone.com/zhilishhnoe-pravo/vladenie-i-polzovanie/pereustupka-prav-arendy-2.html

Действия перед сделкой об уступке прав и обязанностей на землю и замене арендатора

Заключение договора остается одним из легальных способов перехода прав новому арендатору. При этом стороны сделки основываются на условиях первоначального договора, — срока пользования, целевого назначения и графика ежемесячных платежей.

Сохраняются и ограничения на участок. Одним из нюансов правильного оформления перехода прав является уведомление собственника об изменении эксплуататора. Действия пользователя регламентируются пунктом 5 статьи 22 Земельного Кодекса.

В тексте Закона прямо указывается на возможность передачи надела новому пользователю без согласия собственника, но с обязательным его уведомлением. Новый договор при этом не заключается, условия сохраняются, но составляется соглашение переуступки.

Уведомление об уступке аренды (аренда свыше 5 лет)

Уведомление, например, администрации района, составляется в произвольной форме.

В нем следует сослаться на:

  1. реквизиты первичного соглашения;
  2. статью Земельного Кодекса;
  3. персональные данные третьего лица.

Таким образом арендатор уведомляет своего арендодателя о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному контракту пользования земельного участка.

Для того чтобы избежать возможных недоразумений, направлять такой документ следует по почте заказным письмом или передать лично в руки под роспись.

Согласно действующим правилам, получатель отправления обязан рассмотреть обращение, вынести свое решение и дать ответ. Фактически обратная связь от собственника будет согласием на переуступку ранее назначенных прав. После этого первичный арендатор получит подтверждение на совершение сделки.

Согласие на уступку аренды  (меньше 5 лет)

На практике часто бывает так, что органами Росреестра выдается отказ в оформлении сделок переуступки. Такие действия ведомства неправомерны.

Чтобы избежать таких неприятностей, следует получить от собственника соответствующее решение в виде согласия на передачу прав и обязанностей третьим лицам. Отправка такого документа осуществляется администрациями согласно запросам (уведомлениям) от арендаторов, с которыми ранее заключался договор.

Согласие владельца носит формальный характер, дополнительно подтверждает волеизъявление правообладателя. Такая практика основывается на судебных решениях, ежедневно принимаемых на территории Российской Федерации.

Опять же ссылаясь на нормы статьи 5 Земельного Кодекса, условия первичного договора, правомерность факта передачи надела третьим лицам дополнительно подтверждается согласием.

Заявление составляется в произвольной форме, поскольку его нет в сборнике Законов. В тексте указываются подробные данные адресата и получателя, делается ссылка на реквизиты договора, суть дела в содержании.

Блок: 2/8 | Кол-во символов: 2707
Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/nyuansy-oformleniya-pereustupki-prav

В чём суть процедуры по переуступке права аренды

Аренда — форма права обладания объектом недвижимости, предоставляющая его в возмездное пользование на определённый период, без таких полномочий, принадлежащих собственнику, как:

  • участие объекта в имущественных сделках;
  • передача его в наследство по закону или по завещанию.

То есть арендатору принадлежит только право пользования недвижимостью. Поэтому по усмотрению правообладателя, отчуждаться третьим лицам могут имеющиеся у него права аренды, но не сам участок — собственник остаётся тем же лицом. Эта процедура называется переуступкой, или перенаймом. По преимуществу необходимость в переуступке возникает по следующим причинам:

  • арендатор переехал в другой населённый пункт;
  • у него изменились планы по ведению бизнеса;
  • нет возможности обрабатывать земельный участок (ЗУ);
  • продаётся капитальное строение на арендованном участке.

Основная суть передачи арендных прав заключается в том, что независимо от того, используются ли арендованные площади, арендодатель должен получить оплату согласно договору, а арендатор — уплатить арендную плату. Чтобы объекты не пустовали, а наниматели не тратили своих денег впустую, предусмотрена указанная форма передачи прав.

Законодательные основания

Гражданское законодательство в п. 2 статьи 615 ГК РФ говорит о том, что арендатор вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но в пределах:

  • положений договора;
  • норм законодательства;
  • согласия собственника.

Поэтому если отдельное положение указывает на то, что переуступка не допускается, оформлять передачу новому правообладателю нельзя даже с согласия собственника.

Согласно нормам п. 4 статьи 454 ГК РФ к передаче прав путём переуступки применяются нормы имущественной сделки купли-продажи, если иные обстоятельства не вытекают из положений договора. Соответственно, актуальными будут положения статей 549, 551, 558 ГК РФ. Статья 389 ГК РФ указывает на необходимость письменной формы документа и обязательной регистрации процедуры в Росреестре.

Чем отличается переуступка от субаренды

Мною замечено, что нередко даже индивидуальные предприниматели (ИП), занимающие под бизнес торговые площади, путают понятия субаренды и переуступки. Ещё чаще такая неразбериха встречается среди правообладателей — физических лиц, которые совершают ошибки в оформлении переуступки своих участков. Дело в том, что навскидку эти процедуры идентичны. Но при внимательном рассмотрении можно увидеть кардинальные юридические различия.

Между субарендой и уступкой прав много важных различий

При субаренде гражданские права остаются у прежнего арендатора, который продолжает нести ответственность за недвижимость перед собственником. Он осуществляет поднаём объекта, сохраняя своё участие в имущественных правах в качестве промежуточного звена между субарендатором и собственником. То есть выступает своего рода посредником. После договора субаренды правами на нежилое помещение или ЗУ имеют:

  • собственник — арендодатель;
  • арендатор, который в отношениях субаренды выступает арендодателем;
  • лицо, оформившее субаренду.

Нередко при возникновении прецедента порчи имущества вопрос о материальной ответственности лиц, оформивших аренду и субаренду, становится поводом для возбуждения гражданских исков, ведь субаренда предусматривает ответственность перед арендатором, а аренда — перед собственником.

Проведённый мною анализ судебной практики указывает на то, что в приоритете условия основного договора, заключённого с собственником. Поэтому арендатор отвечает за материальное состояние объекта в случае ущерба перед собственником. Впоследствии, рассчитавшись с собственником за порчу недвижимости, он вправе взыскать уплаченные средства с лица, с которым заключил договор субаренды.

Такие проблемы не возникают при оформлении переуступки, так как здесь арендатор, оформивший договор с правопреемником, выходит из участия в имущественных отношениях, полностью прекращая их. Заключив договор, правопреемник становится новым арендатором, вместо вышедшего предшественника. Он вступает в непосредственные отношения с собственником, уплачивая ему деньги за возможность пользования участком или зданием, помещением. А в случае причинения вреда — возмещает его по требованию собственника или добровольно.

Я лично никогда не сталкивалась со случаями привлечения к ответственности бывшего арендатора после оформления переуступки. Также мне ни разу не встречались такие примеры, изложенные кем-либо. Исключением могут быть лишь случаи, когда при оформлении договора были допущены технические или юридические ошибки, что не позволило процедуре пройти регистрацию, сохранив все обязанности за предшествующим арендатором.

В результате заключения такого договора новый арендатор полностью заменяет предыдущего, в итоге остаются два участника имущественных отношений: арендодатель и арендатор, как и было до передачи полномочий найма. А не три, как это предусматривают отношения субаренды. Из этого вытекают и различные финансовые обязательства: уступающая сторона не вправе изменять условия и сумму вносимой платы. При субаренде изменение этих условий допускается за счёт того, что арендатор-наниматель вправе взимать в свою пользу прибыль от перенайма, если данное обстоятельство не запрещено условиями договора аренды.

Блок: 2/6 | Кол-во символов: 5202
Источник: https://ozakone.com/zhilishhnoe-pravo/vladenie-i-polzovanie/pereustupka-prav-arendy-2.html

8. Реквизиты и подписи Сторон

Арендатор

(наименование организации)

(адрес)

(телефон/факс)

(ИНН/КПП)

(расчетный счет)

(наименование банка)

(корреспондентский счет)

(наименование должности)

(подпись)

М. П.

Новый Арендатор

(наименование организации)

(адрес)

(телефон/факс)

(ИНН/КПП)

(расчетный счет)

(наименование банка)

(корреспондентский счет)

(наименование должности)

(подпись)

М. П.

Блок: 3/3 | Кол-во символов: 671
Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B0%D1%87%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2_%D0%B8_%D0%BE%D0%B1%D1%8F%D0%B7%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B5%D0%B9_%D0%BF%D0%BE_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B/

Кто является сторонами сделки

Оформить перенаём объекта и выступить стороной договора переуступки может только лицо, указанное в договоре аренды как арендатор. Но при переуступке арендатор передаёт свои права новому арендатору, что может вызвать юридические затруднения. Тем не менее, сторонами сделки выступают два арендатора. В договоре они именуются как:

  1. Арендатор.
  2. Новый арендатор.

Иногда гражданское законодательство предусматривает определение договора переуступки как договора цессии. Соответственно этому наименованию документа, стороны определяются:

  1. Цедент — лицо, владеющее правом аренды на момент оформления переуступки и передающее его своему правопреемнику.
  2. Цессионарий — лицо, принимающее от цедента право аренды, его правопреемник и новый арендатор.

Цедентом и цессионарием могут являться физические и юридические лица. К физическому лицу предъявляются следующие требования:

  • совершеннолетний возраст;
  • наличие паспорта с регистрацией;
  • если паспорт иностранный — перевод и удостоверение документа.

От имени юридических лиц сторонами сделки могут выступать только законные представители в лице генерального директора или уполномоченные представители, назначенные генеральным директором. От того, физическое или юридическое лицо выступает в роли цедента и цессионария, зависит алгоритм проведения сделки и пакет представляемой документации.

Индивидуальные предприниматели обязательно указывают в документе свои реквизиты, полученные при регистрации в налоговом органе и определяющие их принадлежность к ИП.

Блок: 3/6 | Кол-во символов: 1505
Источник: https://ozakone.com/zhilishhnoe-pravo/vladenie-i-polzovanie/pereustupka-prav-arendy-2.html

Тонкости договора

Оформление контракта между участниками гражданско-правовых отношений происходит после предварительного согласования существенных условий. Для того чтобы избежать ошибок, которые могут повлечь финансовые риски, используют практику совершения сделок.

Составление договора (что входит, что в нем указывается)

В договоре переуступки, заключаемом между актуальным и потенциальным пользователями, должны быть отражены следующие моменты:

  • Реквизиты сторон, участвующих в сделке. Для физических лиц это паспортные данные, адрес регистрации. Для компаний это данные, которые позволят точно идентифицировать юридическое лицо (признать его действительным);
  • Подробная информация по участку: площадь, географические координаты, номер, за которым территория числится в кадастре;
  • Существенные условия соглашения: размер ежемесячных арендных платежей, срок пользования, особые требования при пользовании участком, основания прекращения контракта, непогашенная задолженность за аренду на момент переуступки;
  • Сведения из кадастра, подтверждающие права арендодателя, наличие обременений;
  • Целевое назначение земель;
  • Место и время заключения сделки.

Соглашение переуступки следует заверить нотариально. Это исключит риски, связанные с возможной недееспособностью одной из сторон, действительностью владения участком, заведомых нарушениях при составлении соглашения. После этого можно формировать пакет для проведения государственной регистрации.

Требования к тексту договора, права и обязанности сторон

При составлении проекта можно воспользоваться наработанной практикой договоров. При подписании последней редакции нужно учесть следующие моменты:

  1. Срок соглашения. Не может выходить за рамки основного контракта с собственником. Соответственно, максимальный период переуступки высчитывается до дня истечения первых договоренностей;
  2. Не допускается изменение размера арендной платы. По этой причине в тариф сразу закладываются цифры с учетом статических данных по региону, инфляции и других макроэкономических показателей;
  3. Лицам, претендующим на выкуп, следует смотреть в основную редакцию договора. Владелец может запретить такую возможность.
Блок: 3/8 | Кол-во символов: 2123
Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/nyuansy-oformleniya-pereustupki-prav

Процедура регистрации сделки

Список документов может варьироваться в зависимости от ситуации. Так, если планируется долгое взаимодействие в рамках цессии, потребуется документальное подтверждение согласия собственника.

Если владелец состоит в официальном браке, дополнительно предоставляется согласование на сделку от супруга.

Блок: 4/8 | Кол-во символов: 324
Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/nyuansy-oformleniya-pereustupki-prav

Преимущества и недостатки переуступки прав аренды для обеих сторон

Передающая сторона в результате оформления переуступки получает следующие преимущества:

  • избавляется от необходимости уплачивать арендную плату, если прекращает пользоваться недвижимостью;
  • снимает с себя ответственность за неиспользуемый объект;
  • может вернуть деньги, уплаченные при покупке арендных прав;
  • может получить прибыль за переуступку востребованного объекта.

Недостатками этой процедуры можно считать:

  • недвижимость после переуступки нельзя вернуть в пользование;
  • бывший арендатор полностью утрачивает право на объект;
  • для проведения процедуры необходимо согласие собственника, арендатор не может распоряжаться передачей прав независимо от собственника.

Что касается принимающей стороны, то для неё получение арендных прав по переуступке несёт следующие положительные моменты:

  • найден и получен в пользование подходящий объект недвижимости;
  • между новым арендатором и собственником не остаётся посредников;
  • к участнику сделки полноценно переходят полномочия арендатора;
  • он не переплачивает, как это происходит при субаренде.

Минусами переуступки для правопреемника могут считаться следующие нюансы и сопутствующие обстоятельства:

  • он может столкнуться с риском мошенничества;
  • при многочисленных сделках переуступки пакет содержит большой объём бумаг, которые нужно тщательно проверить;
  • если одна из предшествующих сделок прошла с нарушениями — вся правовая цепочка может разорваться и договор цессии утратит юридическую силу.

Хочется отметить некоторые рифы, которые можно обойти и не понести риск столкновения с мошенниками, или иными недобросовестными контрагентами. Для этого нужно проверить документы, удостоверяющие личность граждан или пакет учредительной документации. Обратите внимание на то, что переуступать объект может только лицо, которое оформило право аренды, или его представитель. Каждая предшествующая переуступка должна проверяться на правоспособность. Договор лучше всего составлять, заручившись поддержкой компетентного юриста или нотариуса. Внимательность при проверке документации и оформлении сделки — лучшая гарантия её эффективности.

Блок: 5/6 | Кол-во символов: 2112
Источник: https://ozakone.com/zhilishhnoe-pravo/vladenie-i-polzovanie/pereustupka-prav-arendy-2.html

Пакет документов для государственной регистрации

Для того чтобы встать в очередь на включение сделки в единый реестр, необходимо заполнить заявление от лица цедента (арендатора, взаимодействующего с собственником надела).

К заполненному бланку прикладываются:

  • Копии удостоверений личности. Если в сделке участвует юридическое лицо или предприниматель, потребуется предоставить выписку и государственного реестра (ЕГРЮЛ или ЕГРИП);
  • Предприятия готовят копии актуальных учредительных документов;
  • Копия соглашения цессии, заверенная в установленном порядке нотариусом;
  • Оригиналы договоров переуступки права владения участком, оригиналы каждой из участвующих сторон;
  • Свидетельство, подтверждающее отсутствие обременение на передаваемый объект;
  • Оригинал паспорта кадастра и заверенная копия;
  • Квитанция, подтверждающая оплату государственных регистрационных услуг;
  • Согласие для перевода участка в залог, если планируется использование земли в качестве подтверждения активов (оплаты уставного капитала);
  • Документы, по которым можно сделать вывод о полномочиях представителя.
Блок: 5/8 | Кол-во символов: 1058
Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/nyuansy-oformleniya-pereustupki-prav

Видео: переоформление прав аренды

Переуступка — гражданская процедура, позволяющая передать право аренды на недвижимость. Оформляется двусторонним договором передающей и принимающей стороны, с обязательным приложением акта приёма-передачи документов. Если срок аренды больше года, то сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. При оформлении требуется внимательно изучить предшествующие договоры и акты, а также удостовериться в правоспособности претендента на сделку.

Блок: 6/6 | Кол-во символов: 468
Источник: https://ozakone.com/zhilishhnoe-pravo/vladenie-i-polzovanie/pereustupka-prav-arendy-2.html

Процедура передачи земли

Процесс переуступки права владения площадями представляет собой оформление передачи лицу, которое не было указано в основном договоре.

Что примечательно, законодатель допускает запуск такой процедуры в рамках полного принятия прав и обязанностей, которыми наделял арендатора полноправный владелец.

При заключении соглашения переуступки первый наниматель полностью утрачивает ответственность за ранее вверенное имущество.

При оформлении новой по сути сделки, очередной наниматель переходит во владении территориями, на которых могут находиться принадлежащие ему строения. Вместе с правами и обязанностями, в договоре будут ограничения. Нельзя выходить за срок аренды, определенный между собственником и первоначальным нанимателем.

Блок: 7/8 | Кол-во символов: 750
Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/nyuansy-oformleniya-pereustupki-prav

Заключение

В числе сделок, совершаемых с земельными участками, переуступка (цессия) выглядит наиболее интересным и выгодным мероприятием.

При истощении ресурсов арендатору потребуется найти активного соискателя, который может не только покрыть накладные расходы, но и принести дополнительную пассивную прибыль. Для оформления сделки потребуется собрать стандартный пакет документов, часть заверить у нотариуса и заплатить государственную пошлину.

Блок: 8/8 | Кол-во символов: 444
Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/nyuansy-oformleniya-pereustupki-prav
Кол-во блоков: 12 | Общее кол-во символов: 17748
Количество использованных доноров: 3
Информация по каждому донору:

  1. https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/nyuansy-oformleniya-pereustupki-prav: использовано 6 блоков из 8, кол-во символов 7406 (42%)
  2. https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B0%D1%87%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2_%D0%B8_%D0%BE%D0%B1%D1%8F%D0%B7%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B5%D0%B9_%D0%BF%D0%BE_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B/: использовано 1 блоков из 3, кол-во символов 671 (4%)
  3. https://ozakone.com/zhilishhnoe-pravo/vladenie-i-polzovanie/pereustupka-prav-arendy-2.html: использовано 5 блоков из 6, кол-во символов 9671 (54%)


Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий