Все о сделках с коммерческой недвижимостью — аренде, продаже и других операциях

Если цель собственника недвижимости — вывести капитал компании из актива (недвижимость) и использовать его в текущих целях, сделать это позволяют сделки т.н. «обратной аренды«.Взять проданную коммерческую недвижимость в аренду у покупателя является обязательным условием для продавца в сделках SLB.

Блок: 1/5 | Кол-во символов: 318
Источник: https://mioni.ru/uslugi/51-pokupka-prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti/517-prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-s-obratnoj-arendoj

Содержание

Особенности

Ряд параметров нежилых помещений, относящихся к видам коммерческой недвижимости, принципиально отличается от жилой собственности (см. Жилое помещение и пределы его использования).

Соответственно, традиционное понимание гражданско-правовых действий с квартирами не допускает их в качестве аналогов процедур, проводимых  с нежилой собственностью (см. Перевод жилого помещения в нежилое). Принципы и подходы, при работе с ними, различны.

В первую очередь это правило относится к земельной собственности. Территории, на которых  расположены здания, в отличие от земель жилого сектора, требуется оформлять в собственность или в аренду. Право постоянного (бессрочного) пользования здесь утрачивает силу.

Так же важно отличать коммерческую недвижимость от индустриальной. Помещения, расположенные в индустриальных зданиях допускают применения только на производстве, предприятии, к которому они относятся.

Для их участия в бизнесе, требуется специальная регистрация в ЕГРП, с передачей сведений в налоговую инспекцию о получаемых доходах.

Соответственно, право аренды на данные помещения окажется недействительным. Так же недопустимо выставлять таковые на торги.

Перевод объекта в коммерческий фонд требует его функционального соответствия требованиям, предусмотренным, для зданий и помещений, использующимся в данном контексте. Здесь требуется пройти дополнительные освидетельствования по качеству освещения, обеспечению теплом и т.п. От места расположения здания зависит его рентабельность в ведении бизнеса, что не играет роли для индустриальных объектов.

Покупатель или арендатор после заключения договора перехода прав смогут использовать приобретённый объект только по его целевому назначению (ст.615 ГК). Если для покупателя появится возможность внесения изменений в правовой и функциональный контекст использования приобретённого имущества, то арендатор не вправе вносить данные изменения.

Блок: 2/6 | Кол-во символов: 1896
Источник: https://myestate.club/sdelki/provedenie-sdelok-s-nedvizhimostyu.html

1. Что такое коммерческая недвижимость?

Есть два варианта использования недвижимости. Первый – это жить в ней, второй – делать с её помощью деньги. О жилых помещениях мы подробно рассказывали в предыдущих выпусках нашего журнала. Сегодня поговорим о нежилой недвижимости, используемой в коммерческих целях.

Коммерческая недвижимость – это сооружения, здания, помещения и земельные участки, которые используются в предпринимательской деятельности.

Такие объекты оборудуются под офисы, торговые залы, точки общественного питания, гостиницы, промышленные центры. Владельцы получают доход, используя недвижимость самостоятельно или сдавая её в аренду. В коммерческие объекты можно также инвестировать средства с целью их улучшения и последующей перепродажи.

К коммерческой недвижимости относятся и ларьки с хот-догами на остановке, и промышленные комплексы, занимающие несколько гектаров. Владеют такими объектами физические лица, малые предприятия и крупные международные корпорации.

Деятельность официальной компании невозможна без использования коммерческого офиса. Даже если фирма работает исключительно через интернет, у неё должен быть по закону юридический адрес.

Любой объект коммерческого характера – чья-то собственность.

Потому нежилое здание или помещение можно:

  • купить;
  • продать;
  • сдать в аренду;
  • передать по наследству;
  • подарить;
  • использовать в качестве залога при получении кредита;
  • внести в уставный фонд юридического лица.

Налогообложение коммерческой недвижимости

Налоги с коммерческих объектов – сложнейшая сфера правового урегулирования. Есть несколько схем налогообложения нежилых помещений. Эти схемы отличаются размерами ставок, способами взимания налога, масштабами льгот.

Базовый показатель для вычисления суммы налога – рыночная стоимость объекта. Плату взимают как федеральные, так и местные органы власти. Ставки бывают фиксированными и плавающими.

Для юридических лиц-резидентов РФ налог, согласно законодательству, не должен превышать 2,2% от кадастровой стоимости в год. Для иностранных компаний, владеющих недвижимостью в России налоговая ставка гораздо выше – до 20%.

О том, как грамотно продать коммерческую недвижимость, читайте в отдельной публикации.

Блок: 2/8 | Кол-во символов: 2162
Источник: https://hiterbober.ru/realty/kak-kupit-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Проверка объекта

Исходя из специфики гражданских отношений, допускающих приобретение коммерческой недвижимости, подготовка к её приобретению и выбор достойного варианта может продлиться достаточно долго.

Но торопливость и ненадлежащее внимание к процедуре могут привести к юридическим и финансовым последствиям, которые допустимо предотвратить только при предварительном осмотре. Здание или помещение следует не только внимательно осмотреть внутри и снаружи, выявляя технические неполадки (см. Проверка квартиры при покупке).

Главное – проверка его правоспособности, что определяется на основании анализа пакета имеющейся у правообладателя документации.

Имеющаяся документация указывает на перспективу «юридической чистоты» сделки, выявляет недочёты в оформлении недвижимости, что даёт покупателю следующие преимущества:

  • Гарантию безопасности вступления в имущественные права и защиту от недобросовестных действий контрагента.
  • Допустимость снижения цены за счёт выявленных недочётов в оформлении собственности.
  • Определение объёма работ по оформлению документации, связанной с имеющимися недочётами.

Поэтому при проверке целесообразно пригласить юриста, имеющего практический опыт работы с недвижимостью.

Главное условие – отсутствие личной заинтересованности, в отличие от риэлторов, которые стремятся навязать сделку, без тщательной проверки.

Проверить следует:

  • Надлежащее оформление здания или помещения – в качестве нежилого и предназначенного для коммерческой деятельности.
  • 0формление земельного участка в собственность или аренду. Уточнить категорию земель и допустимость планирующейся коммерческой деятельности – целевому назначению участка (см. Проверка земельного участка при имущественной сделке).
  • Официально оформленное и удостоверенное в уполномоченных инстанциях согласие на переоборудование или перепланировку здания или помещений.
  • Проверка несанкционированных строений и пристроек, использующихся в роли складов или технических подсобок. Каждое строение, расположенное на территории, требует как внесения в план, так и регистрации в Росреестре, так же как и вид права на землю.
  • При покупке требуется проверка действующих договоров аренды на приобретаемые площади, с условием аннулирования таковых. Кроме случаев, когда покупатель заинтересован в арендаторах.
  • Отсутствие – ареста, залога и иных обременений.

Целесообразно добиваться устранения обнаруженных недочётов.

Исключением являются ситуации, когда владелец существенно снижает стоимость, а покупатель даёт отчёт в том объёме правовых процедур, которые ему потребуется провести самостоятельно.

Блок: 3/6 | Кол-во символов: 2547
Источник: https://myestate.club/sdelki/provedenie-sdelok-s-nedvizhimostyu.html

2. Классификация коммерческой недвижимости – 6 основных видов

Есть несколько типов классификации коммерческой недвижимости. Она бывает городской и загородной, российской и зарубежной.

Как и в случае жилых зданий, существует первичный рынок коммерческой недвижимости и вторичный. Кроме того, нежилые помещения различаются по площади, статусу и стоимости.

В этом разделе мы рассмотрим классификацию объектов по их целевому назначению.

Вид 1. Недвижимость свободного назначения

К этому виду относятся помещения, которые используются для различных целей – к примеру, их оборудуют под кафе, ресторан, салон красоты, развлекательный комплекс.

В эту категорию попадают нежилые площади, которые располагаются на первых этажах новостроек. Зачастую застройщик сам не в курсе, для каких целей будут использоваться в дальнейшем эти помещения. Кроме того, их назначение нередко меняется, когда объект переходит от одного владельца к другому.

Недвижимостью свободного профиля интересуются, в первую очередь, представители малого бизнеса. Многофункциональность таких помещений делает их выгодными объектами для инвестирования средств.

Вид 2. Недвижимость для розничной торговли

К этому виду относятся самые перспективные с точки зрения коммерческой прибыли объекты. Торговая недвижимость предназначена для непосредственного проведения продаж.

Есть десятки разновидностей торговых объектов:

  • киоски;
  • бутики;
  • павильоны;
  • аптеки;
  • магазины;
  • универсальные торговые центры;
  • супермаркеты;
  • гипермаркеты;
  • моллы;
  • галереи;
  • торговые дома.

Крупные объекты строятся с заранее определенной планировкой. В современных торговых комплексах, помимо торговых точек, имеются зоны отдыха и развлечения, кафе и киоски быстрого питания, мелкие мастерские и другие предприятия сферы услуг. Нередко такие помещения требуют огромного вложения средств.

Пример

В России в последние годы появляются торговые центры для состоятельных людей, реализующих товары категории «люкс». Такие здания напоминают монументальные дворцы, где на фоне дорогих дизайнерских интерьеров на витринах выставлены украшения, одежда от кутюр, аксессуары и прочие товары высшей ценовой категории.

Параллельно развивается рынок недвижимости для «массовой» торговли. Сетевые гипермаркеты десятками открывают новые филиалы как в мегаполисах, так и в маленьких городах.

Вид 3. Офисная недвижимость

Ещё одна популярная разновидность нежилой недвижимости. Офисы (они же кабинеты, если говорить по-русски) – это помещения, расположенные, как правило, в специальных офисных зданиях (бизнес-центрах).

В офисах занимаются ведением бизнеса – управлением, переговорами, работой с документами.

Офисные помещения, расположенные в деловом центре города, стоят приличных денег. О репутации и престиже фирмы можно судить по местоположению и состоянию её офиса.

Вид 4. Индустриальная недвижимость

Сюда относятся промышленные объекты. Есть огромное множество их разновидностей – заводы, фабрики, цеха, мастерские, склады, базы, ангары. В помещениях индустриальной недвижимости занимаются производством продукции и её хранением.

Вид 5. Апартаменты

В качестве коммерческих объектов иногда используют жилые многоквартирные дома, превращая их в апартаменты для приезжих и сдавая в аренду на короткие сроки.

В каждом крупном городе существуют хостелы, в которых за небольшую плату студенты, путешественники и туристы могут снять недорогое жильё на часы, сутки, недели.

Вид 6. Социальная недвижимость

К социальной недвижимости относятся медицинские центры, бассейны, оздоровительные и спортивные комплексы, фитнес-клубы, а также аэропорты.

У таких помещений бывают частные владельцы, которые получают за использование их собственности третьими лицами прямой доход или арендную плату.

Таблица даст более наглядное представление о видах и типичных примерах коммерческой недвижимости:

Блок: 3/8 | Кол-во символов: 3746
Источник: https://hiterbober.ru/realty/kak-kupit-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Сделки продажи по схеме обратной аренды

Если цель собственника недвижимости — вывести капитал компании из актива (недвижимость) и использовать в текущих целях, сделать это позволяют распространенные на Западе сделки т.н. «обратной аренды». Там объём подобных сделок в общей структуре инвестиционных сделок составляет более 20-ти процентов.

В таких сделках продавец недвижимости одновременно становится её арендатором после заключения сделки купли-продажи.

Взять проданную коммерческую недвижимость в аренду является обязательным условием для продавца в сделках SLB (по-английски «sale & leaseback», то есть «продажа с обратной арендой»).

Если Вы или Ваша компания обладают готовыми к продаже активами в виде коммерческой недвижимости, имеете устойчивое финансовое положение, чтобы быть надёжным арендатором в дальнейшем, мы готовы подготовить и провести сделку продажи Вашего объекта с последующей его обратной арендой уже у покупателя.

Условия сделок SLB превосходят банковские условия по многим причинам. Экономические «выкладки» подобных схем рисуют выгодность их по сравнению с привлечением банковских заемных средств до 50% за счет меньшей бюрократизации, применения более гибких процентных ставок и условий по срокам платежей.

Как результат проведенной сделки, высвобожденный «замороженный» в недвижимости капитал можно направить на любые важные цели и направления от погашения долговых обязательств и пополнение оборотного капитала до стратегического рестайлинга бизнеса.

Также продавец имеет возможность при изменении собственных обстоятельств выкупить недвижимость обратно по заранее оговоренной цене.

Привлекательность сделок SLB для покупателей

Инвестировать в недвижимость с долгосрочным арендатором — мечта многих предпринимателей и владельцев арендных бизнесов. Особенно это касается привлекательности сделок с государственными структурами и корпорациями, обеспечивающими стабильный долгосрочный доход от арендных поступлений.

Кроме того, схемы SLB-сделок легко подвержены масштабированию, например, в сотрудничестве с сетевыми операторами, и позволяют предполагать создание в дальнейшем целую инвестиционную стратегию на долгие годы вперед.

Целевая доходность и другие нюансы

Цена продажи и арендная ставка, как вы понимаете, напрямую связаны между собой. Чтобы снизить инвестиционные риски покупателя от преждевременного съезда арендатора, необходимо в процессе переговоров выработать единое мнение сторон относительно цены сделки, всю необходимую для принятия взвешенного решения маркетинговую информацию по рынку коммерческой недвижимости Саратовской области мы обязательно предоставим и поможем с её обработкой и правильным применением в договоре.

Отклонения после сделки от запланированной сторонами целевой доходности недопустимы.

Любая коммерческая недвижимость, и не только в Саратове, может с течением времени терять свою инвестиционную привлекательность по многим причинам: изначально низкой технологичности, физического и морального устаревания строения со временем и т.д. Все эти неблагоприятные для инвестора факторы таят дополнительные риски для инвестиций.

Чтобы учесть это, мы готовим для инвестора альтернативный проект по использованию объекта недвижимости, в том числе, в результате его реконцепции.

По прошествии одного-двух десятков лет стоимость и коммерческая привлекательность земельного участка под строением может вырасти, и объект по принципу целесообразности ( т.н. «best use» у девелоперов) может быть полностью реконструирован или снесен для строительства нового здания или многофункционального комплекса зданий.

Мы предлагаем собственникам коммерческой недвижимости понятный и взаимовыгодный договор об оказании услуг по продаже (в том числе продвижению объекта на рынке и поиску платёжеспособного покупателя).

Услуги агентства по поиску покупателя и сопровождению сделки по продаже помещения согласно договору оплачивает собственник.

Комплекс услуг для продавца

1. Предварительная оценка объекта и определение цены продажи, а также цены обратной аренды.

2. Подготовка помещения к продаже на основе наших рекомендаций и совместных с собственниками действий.

3. Разработка стратегии продажи по типу обратной аренды.

4. Активный поиск покупателя на основе проводимой нами рекламной кампании.

5. Показ объекта, проведение переговоров, подготовка предварительных договоров и т.п.

6. Юридическое сопровождение сделки купли-продажи по типу обратной аренды.

Преимущества для собственников

Мы максимально точно оценим Вашу недвижимость.

Вместе с Вами мы подготовим помещение к продаже.

Мы экономим Ваше время, беря показы объекта, переговоры с покупателями и контрагентами на себя.

У нас есть собственная база клиентов, желающих купить помещение с надёжным арендатором.

Работая за гарантированную оплату по договору с Вами, у нас не будет необходимости брать оплату услуг с покупателя. Именно поэтому

Помещение мы продадим быстрее

Мы не берём с Вас предоплату. Рекламную кампанию мы проводим сами за свои деньги.

Оплата услуг агентства происходит по результатам выполненной работы после подписания договора купли-продажи помещения.

Ваши расходы по продаже помещения фиксированы и равны величине комиссии агентства.

Блок: 3/5 | Кол-во символов: 5298
Источник: https://mioni.ru/uslugi/51-pokupka-prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti/517-prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-s-obratnoj-arendoj

Проверка сторон сделки

Не менее существенную роль играет правоспособность субъекта, то есть сторон гражданско-правового договора, которыми выступают:

  1. продавец и покупатель;
  2. арендодатель и арендатор.

В данную систему не вписываются как банк, при подаче заявки на кредит, так и страховая компания, при обращении к услугам таковой. Обозначенный субъект не признаётся стороной договора при переходе имущественных прав. Он устанавливается специальным контрактным условием.

Главным образом требуется проверять правоспособность, продавца, и покупателя. Требуется выявить, является ли юридическое лицо, вступающее в имущественные отношения, правоспособным. такое подтверждение регламентировано пакетом документации, зарегистрированной в сведениях ЕГРП (см. Выписка из ЕГРП).

Правоспособность определяется как в общем контексте, так и по отношению к конкретной сделке. Если сделка крупная – недопустимо игнорировать положение п.1 ст.46 Федерального закона № 14-ФЗ, принятого г., который оглашает правило проведения имущественных сделок в крупном размере, не допускающих превышения 25% имеющегося в распоряжении ООО, уставного капитала. Объём финансирования определяют на основании бухгалтерских отчётов за предшествующий год.

Контрагенты обязаны представить уставную документацию, оформленную по установленным правилам.

В ином случае допускается признание таковых неправоспособными и не имеющими доступа к формированию имущественного базиса.

Если в интересах стороны договора действует представитель, от него потребуется:

От продавцов – физических лиц, в роли которых выступают индивидуальные предприниматели, потребуется нотариально удостоверенное разрешение супруга, если имущество приобреталось в условиях совместного, официально зарегистрированного брака.

От них же потребуется нотариально удостоверенные разрешения совладельцев имущества, если оно оформлено в совместное долевое владение.

Блок: 4/6 | Кол-во символов: 1875
Источник: https://myestate.club/sdelki/provedenie-sdelok-s-nedvizhimostyu.html

Право собственности на недвижимость

Гарантированное право собственности на имущество у продавца – ключевой элемент чистоты сделки. Зачастую покупатель просит предъявить свидетельство о праве собственности на недвижимость и считает, что тем самым он эту гарантию получил. Увы, наличие даже подлинного свидетельства не говорит о том, что собственник владеет объектом на полностью законных основаниях. Необходимо проверить, каким способом он приобрел или получил эту недвижимость, соблюдались при этом требования законодательства, нет ли оснований для признания предшествующей сделки купли-продажи недействительной.

Предыдущий собственник мог получить недвижимость не только по договору купли-продажи, но и в порядке приватизации или акционирования. Не секрет, что массовая приватизация многих объектов проходила с нарушениями законодательства. Передача имущества без проведения обязательного аукциона, занижение стоимости объекта, передача объектов, приватизация которых вообще запрещена. До сих пор в судах находится множество исков, оспаривающих приватизационные сделки.

Блок: 4/10 | Кол-во символов: 1085
Источник: https://etagrealty.ru/uslugi/soprovozhdenie-sdelok-s-kommercheskoy-nedvizhimostyu/

Возможные обременения и ограничения

Изучив документы, на основании которых продавец владеет объектом сделки, юристы не только убедятся в законности приобретения недвижимости, но и узнают о наличии обременений и ограничений.

Необходимо удостовериться, что имущество не находится под арестом, не выступает предметом спора и на него не претендуют третьи лица. Если здание передавалось в ипотеку (залог недвижимого имущества), выяснить это тоже лучше до покупки.

Есть и другие обстоятельства, требующие внимания. Может оказаться, что часть помещений, которые планируется купить, передана в аренду. При переходе права собственности на арендуемое имущество в договоре аренды меняется только наименование арендодателя. Нельзя расторгнуть сам договор или изменить его условия. Иными словами, наличие арендаторов является настоящим обременением для покупателя недвижимости.

Закон не обязывает регистрировать договоры аренды сроком менее одного года. Придется до проведения сделки выяснить у продавца, какие помещения сданы в аренду, взять копии заключенных договоров аренды и заранее изучить их условия. 

Блок: 5/10 | Кол-во символов: 1121
Источник: https://etagrealty.ru/uslugi/soprovozhdenie-sdelok-s-kommercheskoy-nedvizhimostyu/

4. Профессиональная помощь в покупке коммерческой недвижимости – обзор ТОП-3 агентства недвижимости

Приобретение нежилых объектов – дело хлопотное. Чтобы помочь читателям с выбором профессионального посредника, мы сделали обзор трёх надёжных и проверенных агентств недвижимости, работающих в столичном регионе.

1) МГСН

Московская Городская Служба Недвижимости занимается жилыми и нежилыми помещениями, оказывает содействие клиентам в получении ипотечного кредита, помогает приватизировать жильё и консультирует по всем жилищным вопросам.

Стаж работы агентства на рынке – больше 20 лет. Профессиональные риэлторы работают с физическими лицами и корпоративными клиентами. Сотрудники хорошо ориентируются в современных тенденциях рынка и гарантируют клиентам юридическую надёжность каждой сделки.

2) Ренталком

Фирма работает на рынке столичной недвижимости уже более 10 лет и специализируется на коммерческих объектах. Содействует в операциях по продаже, покупке и аренде нежилых помещений и зданий, офисов, торговых точек, складов. Поможет в продаже готового бизнеса.

Специалисты «Ренталком» хорошо разбираются в финансовых и юридических вопросах и умеют применять свои знания на практике. Профессиональные риэлторы действуют оперативно и уделяют каждому клиенту максимум внимания.

3) Hunters Estate

Объекты коммерческого назначения – основная и единственная специализация агентства. Компания оказывает качественные услуги по аренде, продаже и покупке нежилых объектов. Поможет продать по максимально высокой цене и купить подешевле.

«Охотники за недвижимостью», согласно информации на официальном сайте, «бегают быстрее других и используют самое современное оружие – уникальное ПО, облачные сервисы и обширные базы данных».

Штат укомплектован опытными специалистами. Если вам нужно реализовать объект срочно и некогда самостоятельно заниматься документами и переговорами, риэлторы сделают эту работу за вас быстро и юридически грамотно.

Блок: 5/8 | Кол-во символов: 1924
Источник: https://hiterbober.ru/realty/kak-kupit-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Регистрация коммерческой недвижимости

После оформления сторонами купчей, её требуется зарегистрировать. Регистрация проводится в территориальном Управлении Кадастровой палаты.

Здесь оформят право собственности приобретателя объекта, сведения, о чём внесут в учётные записи государственного кадастра.

В Москве данную услугу представляет Главное управление федеральной регистрационной службы.

Проведение процедуры происходит при предъявлении следующей документации:

  • Стороны предъявляют нотариально удостоверенные доверенности, констатирующие правоспособность участия в регистрационных действиях на соответствующий объект. Исключение составляют индивидуальные предприниматели.
  • Гражданские паспорта участников.
  • Три экземпляра составленных и подписанных договоров купли-продажи.
  • Нотариально удостоверенные копии учредительной документации сторон. Устав в форме оригинала.
  • Справка о внесение в реестр ЕГРП, если учредитель оформил уставную документацию до 07.02 г. В иных случаях подтверждение не требуется.
  • Выписка из реестра регистрации юридических лиц.
  • ИНН покупателя и продавца.
  • Протокол (копия протокола) общего собрания с вынесенным решением о приобретении данного объекта, подписанная Советом директоров учредителя.
  • Кадастровый паспорт здания или помещения.
  • Экспликация БТИ.
  • Правоустанавливающая документация о собственности на недвижимость, документация на земельный участок.
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины, которая составляет 22 тысячи рублей.

Обозначенная документация передаётся в окно регистрирующего органа под расписку, после чего проводится учёт приобретённой недвижимости. По завершении оформления стороны оповещаются о готовности документации и приглашаются для её получения.

Кроме этого, дата повторного визита указывается в расписке и озвучивается.

Сроки регистрации составляют 1 календарный месяц.

Только после внесения указанных сведений в информационный банк государственного кадастра недвижимости, что констатирует полученное свидетельство о собственности, договор вступает в силу, а новый владелец приобретает полноценное право распоряжения недвижимым имуществом.

Блок: 6/6 | Кол-во символов: 2078
Источник: https://myestate.club/sdelki/provedenie-sdelok-s-nedvizhimostyu.html

5. Как сэкономить при покупке коммерческой недвижимости – 4 полезных совета

Экспертные советы помогут вам провести сделку приобретения недвижимости с выгодой для собственного бюджета.

Совет 1. Откажитесь от покупки объекта в центре

Если вам неважно, в какой части города покупать объект, то покупка на окраине даст значительную экономию.

Выбирайте места с хорошей транспортной развязкой, если планируете деятельность, для которой важна доступность.

Совет 2. Найдите самую выгодную ставку по ипотеке

В ипотеку можно купить не только жилые объекты, но и коммерческие. Главное, найти надёжный банк, который оказывает такой вид услуг, и выбрать ипотечную программу с самой низкой ставкой.

В следующем разделе вы найдёте обзор банков, предлагающих самые выгодные условия для клиентов, желающих приобрести нежилую недвижимость в кредит.

Совет 3. Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

Наверняка вы видели на строящихся объектах огромные билборды с привлекательными предложениями от застройщика. Эту же информацию девелоперские компании регулярно публикуют на своих официальных сайтах.

Обычно такие акции проводятся на определённых этапах возведения зданий. Если вы успеете воспользоваться такими предложениями, можно сэкономить от 15 до 25%.

Совет 4. Приобретайте объект в начальной стадии недвижимости

На нулевой стадии любые объекты недвижимости стоят на 30-40% процентов дешевле. Конечно, в этом случае покупатель рискует столкнуться с «долгостроем», банкротством застройщика и прочими форс-мажорными обстоятельствами.

Тем тщательнее нужно подходить к выбору строительной компании. Соберите всю доступную информацию о застройщике. Если фирма работает на рынке больше 10-15 лет и построила десятки объектов по всему городу, риск для покупателя – минимальный.

Блок: 6/8 | Кол-во символов: 1753
Источник: https://hiterbober.ru/realty/kak-kupit-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

7. Заключение

Подведём итоги. Существует большое количество видов и типов нежилых зданий, которые можно использовать в целях бизнеса. Купить коммерческую недвижимость намного проще и безопаснее, если доверить это дело профессиональным риэлторам.

Мы желаем читателям успеха в финансовых делах. Будем рады, если вы оцените прочитанную статью и оставите свои . До новых встреч!

Блок: 8/8 | Кол-во символов: 372
Источник: https://hiterbober.ru/realty/kak-kupit-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Полномочия представителей сторон

Участие в сделке лица, действующего по доверенности, всегда создает необходимость более углубленной проверки его полномочий. Доверенность должна быть оформлена надлежащим образом, содержать необходимые реквизиты, четко оговаривать полномочия представителя. Помимо этого существует множество оснований для признания доверенности недействительной, например, доверенность может быть отозвана. Необходимо установить личность представителя, сверив паспортные данные.

Особый случай – когда представителем стороны является юридическое лицо, чаще всего, агентство недвижимости. Доверенность на ведение переговоров, подготовку документов и заключение договора купли-продажи выдается компании в лице ее руководителя. Значит, все документы по сделке руководитель агентства должен подписать лично. Если в его доверенности предусмотрено право передоверия, он может поручить подписание договоров другому сотруднику компании-представителя. Но это также должно быть оформлено нотариально удостоверенной доверенностью.

Блок: 7/10 | Кол-во символов: 1049
Источник: https://etagrealty.ru/uslugi/soprovozhdenie-sdelok-s-kommercheskoy-nedvizhimostyu/

6. Если не хватает собственного капитала – где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц

Предлагаем обзор банков, предлагающих ипотеку на коммерческую недвижимость частным лицам, в том числе индивидуальным предпринимателям.

1) Сбербанк

Самый популярный в России банк, работающий с физическими лицами и корпоративными клиентами. Полный стаж работы компании – 175 лет. Профессионализм, наличие огромного количества филиалов во всех городах и регионах, быстрое и качественное обслуживание.

Для пользователей, желающих приобрести коммерческий объект в кредит, доступна услуга покупки нежилого помещения, находящегося в собственности у банка.

Сбербанк имеет уникальную базу недвижимости. Ему принадлежит множество складских, торговых и офисных зданий, которые можно использовать в различных отраслях предпринимательской деятельности.

2) Промсвязьбанк

Компания входит в тройку крупнейших частных банков РФ. Стаж работы организации – более 20 лет, размер активов – около 12,5 трлн. рублей. Центробанк России включил «Промсвязьбанк» в десятку системообразующих финансовых учреждений страны.

Кредит на покупку коммерческой или жилой недвижимости в этом банке можно взять даже без первоначального взноса. Среди других льгот – возможность предоставления отсрочки при погашении долга до 12 месяцев, сниженные процентные ставки для представителей малого бизнеса. Максимальный размер кредита для физических лиц – 50 млн. руб.

3) Газпромбанк

Банк создан в 1990 году, имеет головной офис в столице, сотни филиалов по всей стране и входит в ТОП-10 крупнейших банков России. Индивидуальным предпринимателям банк предоставляет возможность приобрести нежилое или жилое помещение по ипотечному кредиту без первоначального взноса.

Минимальный размер кредита – 500 000 руб., максимальный – 10 млн. Срок кредитования – до 30 лет. Процентная ставка – в пределах 13-14%. Для некоторых категорий заёмщиков предусмотрены скидки.

Блок: 7/8 | Кол-во символов: 1909
Источник: https://hiterbober.ru/realty/kak-kupit-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Учредительные документы сторон

Что юристы ищут в учредительных документах продавца? В первую очередь – сведения об объеме полномочий органов управления. Так, устав ОАО четко прописывает, какие сделки от имени общества может совершать генеральный директор, для каких сделок требуется одобрение совета директоров, а для каких – собрания акционеров. Для обществ с ограниченной ответственностью тоже существуют определенные правила. Положения устава не должны при этом противоречить требованиям законодательства, регулирующим принятие решения о совершении крупных сделок.

Продажа недвижимости является чаще всего крупной сделкой. Если впоследствии обнаружится, что имущество продали без должного одобрения, сделка может быть признана недействительной.

Квалифицированный юрист обязательно задастся вопросом: кто подписывал протоколы или решения об одобрении сделки, имели ли эти лица право подписывать документы? Ведь если полномочий эти лица не имели, под сомнение может быть поставлено одобрение сделки, а значит, сама сделка.

Изучению подлежат и учредительные документы покупателя, так как для совершения крупной сделки по приобретению недвижимости также может потребоваться решение соответствующего органа управления. 

Блок: 8/10 | Кол-во символов: 1244
Источник: https://etagrealty.ru/uslugi/soprovozhdenie-sdelok-s-kommercheskoy-nedvizhimostyu/

Права землепользования

В вопросах землепользования может крыться множество ловушек для покупателя коммерческой недвижимости. В первую очередь юристов заинтересует основание для использования земельного участка, на котором находятся постройки. Если у продавца заключен договор аренды, то следует убедиться в отсутствии задолженности по арендным платежам.

Принципиальный момент – целевое назначение участка. Что, если разрешенное использование не соответствует той деятельности, которую ведет на этой земле приобретаемое предприятие? Или на данной категории земель нельзя было строить данный объект? Вы станете собственником незаконной постройки. Последствия очевидны.

Блок: 9/10 | Кол-во символов: 681
Источник: https://etagrealty.ru/uslugi/soprovozhdenie-sdelok-s-kommercheskoy-nedvizhimostyu/

Как сторонам сделки обезопасить себя

Как видим, продажа коммерческой недвижимости – операция многогранная, многоступенчатая и сложная. Существует множество оснований для признания сделки недействительной в будущем. Это означает, что покупатель даже через много лет после приобретения может в лучшем случае быть втянут в затяжные судебные разбирательства, в худшем – лишиться недвижимости.

На самом деле, мы изложили далеко не полный перечень вопросов, которые нужно изучить до того, как ставить подписи на договоре купли-продажи недвижимости. Бывают еще нестандартные условия сделки, сложные схемы расчетов, коммерческие договоренности сторон. Нужно предусмотреть множество вариантов развития событий. Только привлечение опытных юристов к оформлению сделки может гарантировать покупателю всестороннюю безопасность сделки.

Продавцы также нуждаются в юридическом сопровождении, хоть и меньшей степени. В основном помощь юриста продавцу состоит в подготовке пакета документов для совершения сделки и последующей регистрации перехода прав собственности. В конечном счете, обе стороны заинтересованы в юридической чистоте совершаемых операций.

Блок: 10/10 | Кол-во символов: 1163
Источник: https://etagrealty.ru/uslugi/soprovozhdenie-sdelok-s-kommercheskoy-nedvizhimostyu/

Кол-во блоков: 24 | Общее кол-во символов: 35184
Количество использованных доноров: 4
Информация по каждому донору:

  1. https://myestate.club/sdelki/provedenie-sdelok-s-nedvizhimostyu.html: использовано 4 блоков из 6, кол-во символов 8396 (24%)
  2. https://hiterbober.ru/realty/kak-kupit-kommercheskuyu-nedvizhimost.html: использовано 6 блоков из 8, кол-во символов 11866 (34%)
  3. https://mioni.ru/uslugi/51-pokupka-prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti/517-prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-s-obratnoj-arendoj: использовано 3 блоков из 5, кол-во символов 6934 (20%)
  4. https://etagrealty.ru/uslugi/soprovozhdenie-sdelok-s-kommercheskoy-nedvizhimostyu/: использовано 8 блоков из 10, кол-во символов 7988 (23%)


Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий