Подводные камни и риски, имеющие отношение к процедуре рефинансирования ипотеки: разъясняем тщательно

Такое понятие, как рефинансирование ипотеки имеет разные подводные камни, о которых заемщику обязательно нужно знать. Существует много способов решить вопрос с проблемным кредитом, но для этого необходимо консультироваться с банками и выслушивать их предложения.

Блок: 1/5 | Кол-во символов: 263
Источник: https://kvadmetry.ru/ipoteka/refinansirovanie-podvodnye-kamni.html

Каковы расходы на рефинансирование ипотеки?

Занимаясь рефинансированием, клиент, по сути, получает новый кредит, поэтому ему предстоят те же расходы, что и при обращении за первой ипотекой. Это затраты на оценку (две — три тысячи рублей, в зависимости от банка), на страхование жизни и здоровья (0,2–1 процент от суммы кредита), кроме того, в ряде банков требуется техническая документация, и если технического плана нет, его придется заказать в БТИ. Также понадобится заплатить за выписку из ЕГРН (400 рублей, некоторые банки заказывают ее сами) и оплатить госпошлину в Росреестре за регистрацию договора (одна тысяча рублей). Кроме того, чтобы снять обременение быстрее, ряд банков берет комиссию в пять тысяч рублей. В среднем общие затраты на рефинансирование ипотеки составляют 10–15 тысяч рублей.

Как сократить связанные с перекредитованием расходы, способны посоветовать ипотечные консультанты. «Заемщику нужно грамотно подойти к выбору страховой компании, — рассказывает ипотечный консультант агентства недвижимости «КИАН» Татьяна Шолохова, — у каждого банка аккредитовано несколько страховщиков, применяемые ими коэффициенты при расчете, например, страхования жизни разные. Выбрав компанию с минимальным страховым тарифом, можно снизить расходы на страховку наполовину».

Кроме того, ипотечные брокеры подскажут, в какой банк стоит подавать документы в ситуации конкретного заемщика. Дело в том, что требования к заемщику в банке, куда клиент обращается за перекредитованием, могут отличаться от тех, что предъявляет его нынешний кредитор. Другой банк подходит к оценке доходов заемщиков, исходя из своей собственной политики.

Блок: 2/5 | Кол-во символов: 1635
Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1704/

Существующие формы перекредитования

В общем смысле, рефинансирование предполагает погашение предыдущего кредита за счет средств нового заимодателя, взятых на более выгодных условиях (например, по пониженной процентной ставке, в другой валюте и т.д.).

В зависимости от вида кредитных средств, такая процедура может оформляться для погашения:

  • Потребительского кредита;
  • Автокредита;
  • Задолженности по ипотеке.

Указанные выше формы перекредитования производятся по единой схеме, предполагающей написание заявления, сбор документов, уведомление предыдущего кредитора и заключение договора с новым банком. В то же время наиболее сложным и затратным вариантом является рефинансирование ипотеки, так как требует сбора большого количества документов, уплату госпошлины, переоценку объекта залога и т.д.

Блок: 2/7 | Кол-во символов: 794
Источник: https://info-kreditny.ru/plyusy-i-minusy-refinansirovaniya-ipoteki.html

Причины

Для перекредитования ипотечного кредита у заемщиков может быть множество причин. Но самыми главными являются:

  1. Снижение суммы ежемесячных выплат за счет низких процентов. Но если ставки слишком низкие, следует тщательнее изучить договор. Вполне вероятно, что банк компенсирует это в дальнейшем так называемыми «скрытыми платежами».
  2. Увеличение сроков. Многие заемщики не волнуются по поводу процентов, но хотят продлить сроки выплат.
  3. Уменьшение сроков. Рефинансирование используется и для того, чтобы клиент мог быстрее рассчитаться с долгом.
  4. Объединение займов. Клиент может объединить несколько своих кредитов в один, причем будут снижены проценты.
  5. Смена залога. Ситуация может измениться, поэтому у заемщика всегда есть возможность перекредитования с помощью предоставления другого предмета залога.
  6. Смена банка. Если отношения с кредитором не складываются, в некоторых случаях клиент может попробовать его сменить.
  7. Изменение валюты. Нередко клиенты делают ошибку, оформляя ипотеку в иностранной валюте. Их привлекают низкие процентные ставки и другие условия. Но со временем такой заем становится неподъемным бременем, поэтому приходится менять валюту на отечественную.

Рефинансирование ипотеки имеет свои подводные камни, о которых обязательно следует знать.

Блок: 3/5 | Кол-во символов: 1259
Источник: https://kvadmetry.ru/ipoteka/refinansirovanie-podvodnye-kamni.html

Подводные камни по специальным программам в 2019 году

В 2019 году реализуются действенные программы помощи специальным категориям российских граждан при оформлении ипотеки:

  • семейная ипотека под 6% годовых;
  • военная ипотека;
  • материнский капитал;
  • молодая семья;
  • социальная ипотека;
  • деревянная ипотека.

Каждая имеет свои нюансы.

Ипотека под 6% годовых для семей с детьми

Такую ипотеку смогут оформить семьи, в которых с начала текущего года и до конца 2022 г. родится второй или третий ребенок. Максимально в течении 8-ми лет с даты оформления кредита будет действовать ставка 6%. После истечения этого срока величина ставки будет привязана к ставке рефинансирования (текущее ее значение + 2 п.п.).

Купить жилье по этой программе можно только у компаний-юридических лиц. Сумма покупки ограничена 3 миллионами рублей для регионов и 8 миллионами – для Москвы.

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих, являющихся свыше 3-х лет участниками накопительно-ипотечной системы, позволит купить комфортное жилье стоимостью до 2,33 миллиона рублей под 9,5% в год.

С помощью НИС заемщик может накопить на первый взнос, а посредством ежемесячно перечисляемых из бюджета платежей гасится задолженность по кредитному договору. Уволиться в период действия такого договора нельзя, в противном случае банк его расторгнет и военный обязан будет вернуть государству полученные средства.

Материнский капитал

Средства маткапитала в кредитных целях можно использовать сразу после рождения ребенка, давшего такое право. Сумму 453.000 рублей можно направить на оплату основного долга и процентов или оплатить первый взнос.

Статью расхода определяет сам заемщик по согласованию с Пенсионным фондом, которые перечислит деньги банку в течении одного месяца.

Молодая семья

Молодые семьи, в которых супругам нет 35 лет, могут оформить льготную ипотеку с выделением субсидий из госбюджета. Размер такой субсидии зависит от количества членов семьи, региона проживания и средней цены 1 кв. м. в конкретном муниципальном образовании.

Для участия в этой программе потребуется документальное подтверждение факта нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Социальная ипотека

Социальную ипотеку оформляют для утвержденного перечня категорий граждан РФ – неполные, многодетные семьи, малоимущие граждане, инвалиды и семьи с детьми инвалидами, сотрудники бюджетных организаций. Таким лицам предлагаются безвозмездные субсидии или компенсируемая за счет бюджета процентная ставка.

Оформление производится в порядке постановки на очередь в качестве нуждающихся в жилье.

Деревянная ипотека

Под деревянной ипотекой подразумевают получение займа на покупку загородной деревянной недвижимости, тем самым стимулируя развитие малоэтажного строительства и освоение отдаленных территорий.

Покупка экологичного жилья будет субсидироваться государством посредством снижения процентной ставки до 10%. Тонкостью ипотеки является отсутствие необходимости в залоге приобретаемого дома. Сумма займа не может превышать 3,5 млн. руб., а первый взнос составит от 10%.

Ипотека имеет множество нюансов и подводных камней, связанных с необходимостью передачи приобретаемого жилья в залог банку, валютными рисками, существенными рисками выселения из жилплощади за неуплату. Также важно учитывать тяжесть кредитного бремени, принимать во внимание дополнительные расходы на ремонт и содержание жилья, а также откладывать деньги в личный фонд свободы. Зная все секреты ипотеки, можно избежать возможных ошибок и получить максимальную выгоду от такой сделки.

Все риски ипотеки мы разобрали в отдельной статье, а подробнее о том, стоит ли брать ипотеку, вы можете узнать далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что запись на бесплатную консультацию к специалисту вы можете сделать в специальной форме на сайте.

Будем признательны за оценку статьи. Лайк и репост.

Блок: 5/5 | Кол-во символов: 3802
Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/podvodnye-kamni-ipoteki.html

С чего начать

Если ипотека стала реальной проблемой, не стоит ухудшать ситуацию, перестав платить. Возможно, рефинансирование будет хорошим выходом из ситуации. Но что нужно делать в первую очередь? Сначала следует заняться документами. Так как придется обращаться к другому кредитору, ему понадобятся все бумаги, касающиеся недвижимости, а также доходов заемщика.

Но главное даже не это. Чтобы осуществить перекредитование, потребуется согласие банка, в котором оформлялась ипотека. Оно должно быть составлено в письменном виде по всем правилам. Провести процедуру без согласия залогодержателя можно, но тогда проценты будут несколько выше, чем при наличии разрешения.

Нужно ли сообщать о цели кредита? Конечно, когда нужно погасить небольшой потребительский заем, вряд ли кто-то спросит об этом клиента. Но когда речь идет о большой сумме, то банк потребует объяснений. И тут могут возникнуть проблемы, так как на этом этапе большинству заемщиков отказывают.

С точки зрения кредитора все выглядит следующим образом: он выдает денежные средства в долг и получает заемщика, который не смог выплатить предыдущий кредит. Придется доказывать свою платежеспособность и т. д. Если же банк все-таки отказывает в рефинансировании, есть смысл задуматься о простом потребительском кредите. Но тогда не стоит брать его в том же банке, где оформлена ипотека.

Конечно, если не погашен один ипотечный кредит (да еще и такая большая сумма), оформить обычный потребительский заем сложно. Также придется доказывать, что заемщик сможет оплачивать два кредита одновременно. Ведь даже если сказать об истинной цели займа, кредитор не сможет проверить эту информацию.

Если кредитор согласен на перекредитование, следует помнить еще об одном важном условии – долг по ипотеке не должен быть больше, чем 80% от рыночной стоимости недвижимости. На этом этапе также возникают проблемы, особенно, если ипотека оформлялась несколько лет назад. Но в любом случае клиенту придется доплачивать, чтобы вложиться в указанную сумму.

Перед тем, как отправляться в банк с просьбой о рефинансировании, следует просчитать все риски. Низкие проценты при более длительном сроке не всегда позволяют существенно сэкономить. А различные скрытые платежи, комиссии и переоформление – это дополнительные расходы.

Справка: если банки не согласны на рефинансирование, а потребительский кредит взять не удалось, можно оформить реструктуризацию. Эта процедура похожа на рефинансирование, так как срок также увеличивается, а сумма долга уменьшается.

Подводные камни рефинансирования ипотеки чаще всего заключаются именно в сложности переоформления. Конечно, если не учитывать отсутствие выгоды от оформления нового займа. Даже налоговый вычет можно вернуть, если все правильно просчитать. Но для того чтобы не было повода для обращений в банки с просьбой о рефинансировании, при оформлении ипотеки следует учесть все нюансы.

Блок: 5/5 | Кол-во символов: 2866
Источник: https://kvadmetry.ru/ipoteka/refinansirovanie-podvodnye-kamni.html

Разбираем ситуации, когда это выгодно

По мнению экспертов, перекредитование может быть выгодно при соблюдении следующих двух условий:

  1. Если новая ставка ниже предыдущей не менее чем на 2-3 процентных пунктов. Разница в виде 0,5% или даже 1% не принесет ощутимой выгоды.
  2. В случае, когда ипотека была оформлена совсем недавно, а до окончания срока кредитования еще много времени.

Блок: 4/7 | Кол-во символов: 377
Источник: https://info-kreditny.ru/plyusy-i-minusy-refinansirovaniya-ipoteki.html

Так стоит ли проводить рефинансирование?

Давайте резюмируем всю информацию в некий алгоритм, который позволит понять — стоит ли брать новый кредит. Для этого нужно провести несложные расчеты, сравнить данные и сделать выводы. Вам нужно знать следующие значения:

  1. Издержки на переоформление.
  2. Сумма будущей переплаты от текущего остатка по текущему кредиту, за минусом затрат по п.1
  3. Переплата в результате рефинансирования
  4. Разница между п.2 и п.3 и будет ваша выгода.

С налоговым вычетом чуть сложнее, но не намного.

  1. Считаем на какую сумму вы можете получить налоговый вычет по начисляемым процентам ( 2 млн. минус стоимость квартиры).
  2. Если вы уже заплатили в виде процентов эту сумму по первому кредиту, то этот фактор не учитываем.
  3. Стоимость вашей квартиры более 2 миллионов, аналогично п.2.
  4. Сколько вы можете вернуть денег по текущему кредиту в виде переплаты по процентам (налоговый вычет).
  5. Сколько недополучите денег от возврата по начисленным процентам.

Далее вычитаем от вашей выгоды все издержки и недополученный доход. Это и будет ваш чистый финансовый результат от переоформления кредита.

Деньги любят счет. И лучше потратить несколько минут на расчеты, чтобы оценить перспективность переоформления текущей ипотеки, чем потерять время, деньги и нервы и получить в итоге нулевой или отрицательный результат.

Блок: 5/6 | Кол-во символов: 1300
Источник: https://vse-dengy.ru/semeiny-budzhet/2242.html

Важное изменение (дополнение)

добавлено 12.10.2017г

По поводу налоговых вычетов при рефинансировании ипотеки.

Есть статья в законе:

П.1 ст. 220 НК РФ: «налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов,

4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.»

Если по простому, то на все понесенные расходы (в том числе рефинансирование) на квартиру можно получить налоговый вычет.

Самое важное условие! В новом договоре должно быть прописано назначение кредита — рефинансирование (перекредитование) ипотеки. Тогда проблем возникнуть не должно. Налоговая примет декларации и будет возвращать 13% по уплаченным процентам по новому кредиту.

Перед оформлением рефинансирования обязательно уточните у нового банка, что будет прописано в новом договоре. Если будет иная формулировка — то возможны проблемы с налоговой.

Если все же формулировка неправильная и новый кредит уже получен, то берем справку из банка о назначение полученного займа и несем в налоговый орган. Возможны некоторые неудобства в плане бюрократии. Все же кодекс нужно понимать буквально. И любое отклонение от буквы закона налоговая воспринимает негативно.

Для некоторых, предоставление подобных документов (справок от банка) вполне достаточно. Другие все воспринимают в штыки и не хотят производить возврат по новому кредиту.

Лучше заранее уточнить все детали у своей инспекции по месту жительства.

Блок: 6/6 | Кол-во символов: 2355
Источник: https://vse-dengy.ru/semeiny-budzhet/2242.html

Полезное видео

Блок: 6/7 | Кол-во символов: 16
Источник: https://info-kreditny.ru/plyusy-i-minusy-refinansirovaniya-ipoteki.html

Заключение

Таким образом, перекредитование ипотеки обладает рядом весомых преимуществ. Однако проявляются они далеко не в каждом случае. В этой услуге есть также немало подводных камней и особенностей, без учета которых получить существенную экономию не получится.

Волконский Альберт Михайлович

Практикующий юрист в сфере кредитных правоотношений. Более 10 лет успешной практики в спорах, связанных с деятельностью коллекторов и банковских учреждений.

Блок: 7/7 | Кол-во символов: 561
Источник: https://info-kreditny.ru/plyusy-i-minusy-refinansirovaniya-ipoteki.html

Кол-во блоков: 14 | Общее кол-во символов: 16432
Количество использованных доноров: 5
Информация по каждому донору:

  1. https://www.sibdom.ru/journal/1704/: использовано 2 блоков из 5, кол-во символов 2839 (17%)
  2. https://kvadmetry.ru/ipoteka/refinansirovanie-podvodnye-kamni.html: использовано 3 блоков из 5, кол-во символов 4388 (27%)
  3. https://vse-dengy.ru/semeiny-budzhet/2242.html: использовано 2 блоков из 6, кол-во символов 3655 (22%)
  4. https://ipotekaved.ru/v-rossii/podvodnye-kamni-ipoteki.html: использовано 1 блоков из 5, кол-во символов 3802 (23%)
  5. https://info-kreditny.ru/plyusy-i-minusy-refinansirovaniya-ipoteki.html: использовано 4 блоков из 7, кол-во символов 1748 (11%)


Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий