В каких случаях нужен предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом и без него? (видео)

Сделка по приобретению жилья может быть отсрочена. Вне зависимости от причины, единственное верное и юридически правильное решение в такой ситуации – заключение предварительного договора, в котором рассматривается сделка купли-продажи дома. Наличие такого соглашения в дальнейшем гарантирует подписание основного договора на ранее установленных сторонами условиях и в указанный ими срок.


Блок: 1/9 | Кол-во символов: 390
Источник: https://sovetadvokatov.ru/391-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma.html

Отличия от обычного соглашения

Главное отличие предварительного договора от обычного состоит в том, что эти сделки имеют различный предмет.

В случае с обычным договором им выступает конкретный земельный участок, права собственности на который передаются. При этом наличие подробного описания этого участка является обязательным требованием для законности документа.

В предварительном предметом является лишь намерение по его будущей передаче и приобретению. При этом у продавца могут отсутствовать некоторые необходимые для совершения сделки документы, что также соответствующим образом отображается в договоре.

Однако документ все равно должен содержать сведения о том земельном участке, который будет являться предметом основной сделки. В частности, также должен быть указан его адрес, кадастровый номер, площадь, вид разрешенного использования и т. п.

Еще одно отличие между двумя этими видами соглашений состоит в том, когда именно они вступают в законную силу и начинают действовать. В общих случаях это происходит после подписания документа сторонами и его официальной регистрации в Росреестре.

При предварительном проведении сделки стороны могут самостоятельно установить момент, с которого документ вступит в силу. Например, это может быть:

  • конкретная дата;
  • наступление определенного события (например, снятие обременения, оформление прав собственности и т. п.).

Если в документе не будет указан срок, в течение которого должен быть оформлен основной договор, то сделать это необходимо будет в течение одного года после заключения предварительной сделки.

Блок: 3/6 | Кол-во символов: 1561
Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/predvaritelnyj-dogovor.html

Документы


При продаже земли продавец должен собрать ряд документов:

  • Выписку из ЕГРП о праве собственности на этот участок;
  • Кадастровый паспорт;
  • План межевания. Иногда для этого нужно провести соответствующие работы по межеванию и внести изменения в кадастр;
  • Акт согласования границ, который должны подписать соседи;
  • Справка из Росреестра о том, что участок не арестован и не имеет обременений.

Предварительный договор купли-продажи земли составляют также и в случае, если каких-то документов у продавца ещё нет.

Блок: 3/10 | Кол-во символов: 504
Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/

Содержание предварительного договора

Предварительное соглашение может быть использовано в суде для принуждения второй стороны сделки к заключению сделки на оговоренных в нем условиях. Поэтому к содержанию договора стоит отнести максимально внимательно, чтобы его не признали не имеющим юридической силы.

В тексте документа стоит отобразить следующие моменты:

  1. Детальная информация об участниках сделки.
  2. Условия, на которых предполагается заключение сделки.
  3. Подробные сведения об участке и доме, подлежащим продаже ( , адрес, этажность, и пр.).
  4. Цена продажи недвижимости.
  5. Наличие предоплаты в виде или , порядок взаиморасчетов.
  6. Сроки подписания основного договора и обязательное указание на намерение сторон заключить в перспективе сделку.

Если условия предварительного договора не соответствуют основному, то он считается недействительным. Это правило содержится в 429 ст. ГК РФ.

Договор должен иметь простую письменную форму. допускается по желанию сторон.

Договор прекращает свое действие после подписания основного. На его основании не переходят права собственности к покупателю, а только фиксируются намерения сторон.

В качестве дополнительной гарантии обеспечения обязательств по сделке нередко используется . Это определённая денежная сумма, которую вносит покупатель в качестве предоплаты и гарантийного обеспечения подписать договор-купли продажи в оговоренный срок. Его внесение необязательно, но задаток способствует более ответственному отношению продавца и покупателя к заключаемой сделке.

Ведь в случае воспрепятствования в подписании основного договора со стороны покупателя он потеряет внесенный задаток. Если виновником признается продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Чтобы указанная правовая норма действовала предоплата должны называться в предварительном договоре как задаток и никак иначе: /предоплата.

Стоит учитывать, что для заключения продавец должен обладать правами собственности на недвижимость. Так, например, если продается участок в СНТ, он должен предъявить свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН, где он указан в графе правообладатель. Если сделка совершается по садовой книжке, то она не имеет юридической силы. Такой предварительный договор легко можно аннулировать, а покупатель при этом потеряет внесенный задаток. Продавать участок по садовой книжке не может даже правление СНТ. Это значит, что на участок ими не узаконены, а сама земля принадлежит муниципальному образованию.

Блок: 7/9 | Кол-во символов: 2455
Источник: https://traffgui.ru/v-kakih-sluchayah-nuzhen-predvaritelnyi-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo.html

Особенности для земель сельхозназначения


Такие земли находятся вне территории населённых пунктов и по сделкам с ними есть ряд ограничений:

  • Можно поменять вид использования после покупки;
  • Нельзя покупать иностранцам и не имеющим гражданства.

Также сам процесс купли-продажи таких участков связан с некоторыми особенностями:

  • В предварительном документе должно быть описано состояние земли и возможность использовать её по прямому назначению;
  • Землю нужно выделить на местности и указать её точное расположение;
  • Необходим письменный отказ местной власти от покупки данной земли и разрешение на её продажу. Действует этот отказ в течение года.

Блок: 6/10 | Кол-во символов: 631
Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/

Нужно ли регистрировать?

Предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем осуществить покупку-продажу недвижимого имущества, регистрации не подлежит. Об этом говорится в п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16 февраля 2001г . Регистрации подлежит только непосредственный переход права собственности (о том, что нужно знать при регистрации договора купли-продажи земельного участка, читайте ).

Предварительный договор является гарантом выполнения обязательств по заключению соглашения купли-продажи недвижимого имущества. При этом его подписание не является основанием для возникновения имущественных отношений. Дополнительным подтверждением серьезности намерений сторон может быть залог, при невыполнении обязательств в таком случае участники понесут финансовую ответственность. Грамотный подход к составлению данного документа станет основой для удачного проведения сделки.

2. Указанный земельный участок, принадлежит «Продавцу» на праве личной собственности, на основании: Договора купли-продажи земельного участка, заключенного с администрацией «Озерского городского округа» Калининградской области от года. Постановления Главы «Озерского городского округа» № 001 от года , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним года сделана запись регистрации права № /133/2009-001 и выданы Свидетельства о государственной регистрации права 39-АА № 000003 от года.

3. Указанный земельный участок продается «Продавцом» «Покупателю» за 200 000 (двести тысяч ) рублей. Продажная цена указанного земельного участка является договорной и истинной, любые другие документы, в которых говорится об иной продажной стоимости данного земельного участка, признаются недействительными.

4. Расчет между «ПРОДАВЦОМ» и «ПОКУПАТЕЛЕМ» будет произведен в следующем порядке: часть стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 100 000 (сто тысяч) рублей , передается «ПРОДАВЦУ» в качестве предоплаты, при подписании настоящего договора, а оставшаяся часть стоимости земельного участка, в размере 100 000 (сто тысяч) рублей будет передана «ПРОДАВЦУ» «ПОКУПАТЕЛЕМ», при подписании основного договора купли-продажи земельного участка.

5. «ПРОДАВЕЦ» гарантирует, что на момент совершения настоящего договора указанный земельный участок никому не подарен, не продан, не заложен, в споре под арестом /запрещением/ не состоит и свободен от любых прав третьих лиц. «ПРОДАВЕЦ» несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении настоящей недвижимости под запрещением или в залоге.

6. До заключения основного договора купли-продажи «ПРОДАВЦУ» запрещается отчуждать, сдавать в аренду, закладывать либо иным образом передавать права на вышеуказанное имущество третьим лицам.

7. Передача земельного участка, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, будет произведена по акту приема-передачи, в день подписания основного договора купли-продажи.

8. «ПРОДАВЕЦ» обязуется передать вышеуказанный земельный участок в том качественном состоянии, как он есть на момент подписания настоящего договора.

9. «ПОКУПАТЕЛЬ» приобретет право собственности /владения, пользования, распоряжения/, на указанный земельный участок в соответствии с заключенным, не позднее года , между сторонами, основным договором купли-продажи.

10. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора. Содержание и смысл настоящего договора сторонам понятны. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

11. Все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны представителями каждой из сторон.

12. Все расходы по совершению сделки купли-продажи данного земельного участка, включая стоимость оформления необходимого пакета документов, стороны оплачивают поровну .

13. Настоящий договор составлен и подписан в двух подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых остается у «ПРОДАВЦА», второй у «ПОКУПАТЕЛЯ» и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

14. Стороны подтверждают, что они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе, свободны в определении любых, не противоречащих Законодательству условий договора, в правоспособности и дееспособности не ограничены, под опекой и попечительством не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями (в том числе психическим расстройством), препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также не находятся в ином состоянии, когда не способны понимать значение своих действий и руководить ими, что у них отсутствуют обязательства, вынуждающие совершать сделку на крайне не выгодных для себя условиях.

ПОДПИСИ СТОРОН:

«ПРОДАВЕЦ»

Деньги в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей «ПРОДАВЕЦ» получил полностью.

Предварительный договор купли-продажи заключается в целях документального подтверждения намерений сторон заключить в перспективе сделку. Он фиксирует наиболее важные условия заключения договора купли-продажи в перспективе. Данный документ не является обязательным, а стороны сами принимают решение о целесообразности его составления и подписания.

Порядок подписания и заключения предварительного договора, его существенные условия и требования к содержанию прописаны в Гражданском и Земельном кодексе.

Для подписания предварительного договора должны соблюдаться следующие условия:

  1. Участок может продаваться только совместно с домом, расположенном на нем.
  2. Право продажи земельного участка принадлежит исключительно . Земля и строение на ней должны быть узаконены и поставлены на кадастровый учет.
  3. Недвижимость не должна иметь обременений в виде ареста/ .
  4. При продаже участка с домом в общедолевой собственности необходимо получить письменный совладельцев.
  5. Если недвижимость была куплена в период брака, то требуется письменное на сделку.
  6. Цена сделки определяется по соглашению сторон и не должна быть привязана к кадастровой оценке.

Блок: 6/9 | Кол-во символов: 6166
Источник: https://traffgui.ru/v-kakih-sluchayah-nuzhen-predvaritelnyi-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo.html

Расторжение договора


Одна из особенностей предварительного договора – ни одна из сторон не может расторгнуть его по собственной инициативе. В противном случае, вторая сторона имеет все права подать в суд и принудить вторую сторону к исполнению ранее оговоренных условий. Но все же, есть ряд случаев, которые допускают расторжение договора:

  • Если по истечении срока действия предварительного договора сделка не была заключена и при этом ни одна из сторон не собирается принуждать другую к выполнению обязательств, договор аннулируется автоматически.

  • Если обе стороны пришли к взаимному согласию о расторжении договора.

  • Условия расторжения сделки могут быть оговорены и в самом договоре. Это довольно редко практикуется, но все же случается.

  • Наличие форс-мажоров также является веской причиной для расторжения сделки. К примеру, если продаваемый дом сгорел при пожаре, то продать его уже никак не получится, и договор автоматически расторгается.


Блок: 8/9 | Кол-во символов: 947
Источник: https://sovetadvokatov.ru/391-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma.html

Когда необходим

Предварительный договор купли-продажи земельного участка необходим при заключении сделок с отсрочкой платежей. Он нужен в случае выплаты аванса. Также он полезен, когда покупатель хочет изучить все документы или продавец ещё не все документы собрал.

Во всех случаях предварительный ДКП даёт дополнительные гарантии обоим участникам сделки.

Блок: 8/10 | Кол-во символов: 353
Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/

Видео: Советы нотариуса


Более детально о значении и цели предварительного договора, особенностях его составления и оформления расскажет квалифицированный нотариус в следующем видеофрагменте:

Предварительный договор купли-продажи дома позволяет зарезервировать за покупателем выбранное им имущество, обозначить сроки заключения основного договора, его условия и стоимость. Заключить договор можно в том случае, если на момент заключения у вас на руках нет необходимой для покупки суммы или продавец не может передать вам имущество в данный момент, а также для оформления целевого займа или ипотеки.

Блок: 9/9 | Кол-во символов: 618
Источник: https://sovetadvokatov.ru/391-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma.html

Кол-во блоков: 14 | Общее кол-во символов: 13625
Количество использованных доноров: 4
Информация по каждому донору:

  1. https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/predvaritelnyj-dogovor.html: использовано 1 блоков из 6, кол-во символов 1561 (11%)
  2. https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/: использовано 3 блоков из 10, кол-во символов 1488 (11%)
  3. https://traffgui.ru/v-kakih-sluchayah-nuzhen-predvaritelnyi-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo.html: использовано 2 блоков из 9, кол-во символов 8621 (63%)
  4. https://sovetadvokatov.ru/391-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma.html: использовано 3 блоков из 9, кол-во символов 1955 (14%)



Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий