Особенности обмена жилыми помещениями по договору социального найма — нюансы и порядок действий

Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм.

Обмен жилыми помещениями – тема, которая актуальная сегодня как никогда. Если обратиться к юридической литературе, то данному вопросу уделяли повышенное внимание многие ученые и практикующие юристы. Среди них можно выделить Е.С. Гетмана, М.Ю. Тихомирова и др. Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм, который затрагивает не только сферу жилищного законодательства, но и гражданское право, а также смежные отрасли.

Блок: 1/6 | Кол-во символов: 577
Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/pravo-na-obmen-zhilem-predostavlennym-po-dogovoru-socnajma.html

Законные основания

Какими законами регламентируется обмен жилыми помещениями по договору соцнайма? Статьи 72, 70 (часть 1), 73 (указаны основания для отказа в обмене), 74, 75 Жилищного Кодекса Российской Федерации, 1-я часть ГК РФ, пункт 34 Постановления ВС РФ №14.

Обменом, с точки зрения юристов, считается сделка по поводу муниципальных жилых помещений, т. е. тех помещений, собственником которых признано государство.

Все, что связано с обменом государственными жилплощадями, регулирует Жилищный Кодекс РФ. Если подобная процедура происходит между собственниками недвижимости, сделка называется меной, правовая основа для нее — Гражданский Кодекс РФ.

Основания для совершения сделки:

  1. Соглашение в письменной форме.
  2. Письменное согласие проживающих в обмениваемых квартирах жильцов.

О том, на каких основаниях предоставляется жилплощадь по соглашению о социальном найме, а также о том, как и где оформить данное соглашение, можно узнать из наших статей. Узнайте также о размере оплаты за жилье и коммунальные услуги по данному соглашению, а также о возможности сдачи соцжилья в аренду или поднайм.

Образец договора обмена жилой площади муниципального жилищного фонда.

Блок: 2/6 | Кол-во символов: 1162
Источник: https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/snimaty/socnaem/obmen.html

Возможности для нанимателя

Согласно ст. 60 ЖК РФ, договор социального найма заключается между муниципалитетом/государством и простым физическим лицом – нанимателем. Примечательно, что документ отличается оригинальностью, ведь, согласно ему, наниматель обладает следующими правами:

  • недвижимость можно обменять на аналогичное жилье, которое имеется в фонде собственника;
  • наниматель вправе сдавать жилье в аренду;
  • пользование жильем в соответствии с его функционалом, а также – вселение иных жильцов;
  • замена нанимателей в случае, если прежний квартиросъемщик отказывается от своих прав, или в случае смерти нанимателя. Тогда жилье переходит в собственность к иным гражданам, проживающим в квартире;
  • наниматель вправе приватизировать квартиру;
  • договор социального найма заключается на неопределенный срок.

Как получить жилье по социальному найму? Этот вопрос интересует многих. Однако в действительности ответ один: только путем предоставления такого жилища муниципалитетом или государством, что может произойти только в случае, если у гражданина имеются веские причины на получение жилой недвижимости: заслуги перед Родиной или неудовлетворительные жилищные условия.

Блок: 2/8 | Кол-во символов: 1193
Источник: http://www.GilKod.ru/article/arenda_i_naym/Osobennosti-sotcialnogo-najma-zhilya.html

Недопустимость сделки

В каком случае сделка не допускается? Это:

  1. Предъявление иска нанимателю о необходимости расторгнуть или изменить соглашение о социальном найме.
  2. Оспоренное в суде право пользоваться жильем.
  3. Условия жилплощади далеки от пригодных для проживания (дом подлежит сносу и др.).
  4. В многоквартирном доме планируются кардинальные изменения в связи с капремонтом.
  5. В коммунальное жилье вселяется человек, имеющий опасное для общества заболевание (туберкулез в активной стадии, психическое расстройство и др., см список в постановлении правительства , №378).
  6. Документ имеет фиктивный характер: заключается для получения материальной выгоды, а стороны фактически недвижимостью не обмениваются.
  7. Жилищные условия после переезда становятся непригодными для жизни, что дает право «потерпевшей» стороне получить другое жилье в порядке очереди.
  8. Недвижимость под залогом.
  9. Жилплощадь арестована (возбуждено уголовное дело).
  10. Сделка с квартирами, находящимися в разных городах при несовпадении количества проживающих в них.

В каком случае сделка считается недействительным?

Если сделка заключена, но обменивать конкретную жилплощадь запрещено законом, то она оспаривается в судебном порядке.

После вынесения решения судом о неправомерности сделки обе стороны должны вернуться в занимаемую до переезда жилплощадь.

Блок: 3/6 | Кол-во символов: 1296
Источник: https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/snimaty/socnaem/obmen.html

Расторжение договора

Действующим Законодательством четко установлено, что расторжение подобной сделки может произойти только при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Так, если наниматель может в любой момент прекратить сделку, то собственник может отобрать недвижимость только в судебном порядке, с указанием веских причин.

Согласно ст. 83 ЖК РФ, собственник получает право расторгнуть договор только при наступлении следующих обстоятельств:

  • если наниматель и проживающие ухудшают жилье;
  • если жилье используется не по назначению;
  • если плата за пользование не вносится более 6-ти месяцев;
  • если проживающие нарушают порядок и не дают покоя соседям;
  • если жилплощадь разрушена проживающими.

Интересно, что в случае смерти нанимателя собственник обязан перезаключить договор с проживающими родственниками. Таким образом, право на жилье по договору найма передается далее.

Блок: 3/8 | Кол-во символов: 896
Источник: http://www.GilKod.ru/article/arenda_i_naym/Osobennosti-sotcialnogo-najma-zhilya.html

Пошаговая инструкция


Пробуем найти свой вариант: более подходящее для вас жилье, где хозяин так же является нанимателем.

Если нужного варианта найти не получается, наймодатель (администрация, или другая организация, в чьем распоряжении есть часть жилищного фонда РФ), сам может предложить вам другой вариант.

Необходимо написать заявление о том, что вам нужно другое жилье. К заявлению прикладывается соглашение о соцнайме. Наймодатель подыщет вам вариант. Возможно, альтернатива появится со временем, когда это произойдет, вы получите уведомление.

Заключается соглашение об обмене в соответствии с частью 2-й 74-й статьи Жилищного Кодекса РФ. Предметом его могут быть только жилплощади, предоставляемые гражданам в соцнайм, а субъектами — наниматели соцжилья (это указано в 74-й статье Жилищного Кодекса, в части 1).

Такое помещение нельзя обменять на специализированное или коммерческое. Если человек вселен как член семьи нанимателя, обменять его долю на долю другого лица невозможно (основание — 33 пункт Постановления Пленума ВС РФ от года, 14 номер).

Регистрировать документ в Управлении Федеральной регистрационной службы не надо.

Блок: 4/6 | Кол-во символов: 1136
Источник: https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/snimaty/socnaem/obmen.html

Особенности договора социального найма

Каждый договор имеет свои специфические особенности и подводные камни. Предоставление жилья по договору социального найма не исключение. Давайте более подробно рассмотрим, что нельзя упускать из вида при заключении такой сделки.

  1. В договоре следует непременно вписать всех родственников нанимателя. В случае, если наниматель этого не сделал, право проживающих может быть признано в судебном порядке.
  2. Если наниматель улучшил свое материальное положение, он должен об этом немедленно известить собственника. Такое может произойти, если квартиросъемщику досталась квартира по наследству, или он приобрел свое жилье. В данном случае действие договора после этого прекращается.
  3. Согласно ст. 51 ЖК РФ, в некоторых случаях обмен жилья по договору соцнайма запрещен. Такое может случиться, если жилье находится в ненадлежащем состоянии, когда владелец собирается его реконструировать или произвести капремонт.
  4. Наниматель вправе требовать с от собственника поменять ему квартиру на меньшую по квадратуре. Такое возможно только в случае, если площадь меньшей квартиры позволяет переехать нанимателю и его семье с соблюдением законных требований о норме квадратных метров, припадающих на одного человека.
  5. Если квартиросъемщик не оплачивал в течение полугода платежи или дом подлежит сносу, или его хотят передать в собственность религиозным общинам, то выселение нанимателя происходит только с предоставлением ему другого места для проживания. Так, право на получение жилья по социальному найму в данном случае сохраняется.
  6. Наниматель вправе самостоятельно решать, будут ли с ним жить лица, имеющие право на бесплатное проживание. Такие лица могут находиться в квартире только в течение полугода, при этом ответственность за их проживание несет квартиросъемщик.
  7. В случае сдачи жилья нанимателем в аренду, договор составляется самостоятельно между нанимателем и его арендаторами. При этом ответственность за их проживание квартиросъемщик несет сам.

Скачать образец договора социального найма жилого помещения можно на сайте.


Блок: 4/8 | Кол-во символов: 2101
Источник: http://www.GilKod.ru/article/arenda_i_naym/Osobennosti-sotcialnogo-najma-zhilya.html

Необходимые документы

Документы, которые нужно подготовить, дополнительно сделав копию каждого:

  • заявление о намерении обменять жилплощадь;
  • документы, подтверждающие права пользоваться жильем (договор соцнайма, ордеры, выписки из решений, принятых в учреждении местного самоуправлении о том, что помещения предоставляются в пользование);
  • информация (выписка) из домовой книги о жильцах;
  • положительное решение органов опеки и попечительства, если в обмениваемых помещениях проживают входящие в составы семей нанимателей лица младше 18 лет, недееспособные или имеющие ограничения в дееспособности;
  • согласие всех жильцов переехать в другую недвижимость;
  • договор обмена с подписями нанимателей;
  • копии паспортов.

Документы (почтой с уведомлением о получении или лично) представляются наймодателям, чтобы получить их согласие обменять жилплощади.

Через 10 рабочих дней после получения уведомления о вручении документов наймодатель обязан письменно ответить согласием или отказом. Прежде заключенные договоры о найме расторгаются, оформляются и подписываются новые.

При совершении сделки обязательно получение согласия всех жильцов в письменной форме, включая временно отсутствующих и наймодателя.

Если в семье есть не достигшие возраста 18 лет, недееспособные лица или граждане с ограниченной дееспособностью и они проживают вместе с нанимателем, нужно согласие органов опеки и попечительства (основание — 1-я часть статьи 72 Жилищного Кодекса РФ, а также пункт 34 Постановления ВС РФ №14).

Блок: 5/6 | Кол-во символов: 1472
Источник: https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/snimaty/socnaem/obmen.html

Где встать в очередь на квартиру

Законодательством нашей страны предусмотрено, что все малоимущие граждане могут встать на очередь на квартиру, то есть имеют право на получение от государства жилья безвозмездно. Это право гарантируется ст. 49 ЖК РФ, в с …

Блок: 5/8 | Кол-во символов: 270
Источник: http://www.GilKod.ru/article/arenda_i_naym/Osobennosti-sotcialnogo-najma-zhilya.html

Принудительный

Что такое принудительный обмен муниципального жилья? Проживающие вместе с нанимателем члены его семьи не дают согласия на сделку — принудительно их выселить и вселить в другое жилье возможно только по решению суда.

Процедуру можно производить только с муниципальными квартирами (в том числе и с приватизированными) и не предполагает денежных затрат.

Выполнить ее можно собственными силами или попросить о помощи посредников.

Собственники приватизированных квартир чаще выбирают мену жилплощадей (через куплю — продажу), т. к. осуществить эту операцию можно быстрее.

Блок: 6/6 | Кол-во символов: 577
Источник: https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/snimaty/socnaem/obmen.html

Как прописаться на даче

Уже достаточно давно институт прописки был признан неконституционным. Но вместо него теперь продолжают требовать регистрацию по месту жительства. Без нее бывает сложно взаимодействовать с госорганами. В законодательстве …

Блок: 6/8 | Кол-во символов: 261
Источник: http://www.GilKod.ru/article/arenda_i_naym/Osobennosti-sotcialnogo-najma-zhilya.html

Соглашение о разделе земельного участка

В действующем Законодательстве четко регламентируются положения, касающиеся разделения земельных участков. Однако в Земельном Кодексе, к сожалению, изложены только общие понятия и определения, основные подробности по так …

Блок: 7/8 | Кол-во символов: 277
Источник: http://www.GilKod.ru/article/arenda_i_naym/Osobennosti-sotcialnogo-najma-zhilya.html

Как получить участок земли бесплатно

Вопрос о том, как получить участок земли бесплатно, является актуальным для большого числа российских граждан. Кому предоставляется право на получение участка и как это осуществляется, будет рассмотрено в настоящей стать …

Как через суд признать квартиру по соцнайму служебной?

Ответ на вопрос дан по телефону.


Добрый день. Хотела уточнить,имеется ипотечная квартира 59квадратов. Могу ли я мать претендовать на жиЛье с о циальноно найма,т.к имеется ребенок инвалид?

Ответ на вопрос дан по телефону.


Дом обрушился 9месяцев назад ,а я с семьёй в этом доме проживали по соцнайме.наше правительство всех жителей дома расселили временно в пансионате.теперь говорят ,что мы должны покинуть помещение так как прошло 9месяцев со дня обрушения дома.что в этом случае делать соцнайму?

Ответ на вопрос дан по телефону.


Дом обрушился 9месяцев назад ,а я с семьёй в этом доме проживали по соцнайме.наше правительство всех жителей дома расселили временно в пансионате.теперь говорят ,что мы должны покинуть помещение так как прошло 9месяцев со дня обрушения дома.что в этом случае делать соцнайму?


Ответ на вопрос дан по телефону.


Здравствуйте! Вы специализируетесь на решении жилищных вопросов в Севастополе, при переоформлении документов на квартиру с украинских на российские?

Ответ на вопрос дан по телефону.


администрация города выселяет квартиранта из муниципального общежития. имеет право или нет .


Добрый день. Вопрос возможна ли перепланировка двух квартир по соц.найму, если в одной квартиросъемщик умер, а член семьи, являющейся гражданином Украины остается прописан. Вправе ли сельское поселение давать разрешение на перепланировку?

Ответ на вопрос дан по телефону.


Здравствуйте. У нас аварийная однокомнатная квартира,установлена независимой экспертизой с 2013 г. теперь предлагают жилье соц найма .И сколько нам еще ждать 7 : 15:00 — 17:00


Здравствуйте, хочу в собственном доме (дом в собственности) на время прописать ( составить дог-ор соц.найма) родственников. Договор будет стандартный? Договор хотелось бы составить на определенное время 2-3 года, в новом типовом договоре о сроках ничего не сказано. Спасибо


Здравствуйте!У нас с Мамой есть дом в котором мы проживаем и прописаны не менее 42-ух лет.Нам предоставляют жилье по договору социального найма*Вопрос:остается-ли наш частный дом в нашем пользовании? : 15:00 — 17:00


здравствуйте, подскажите могут ли мне выдать комнату общ. площ 13.5 в замен комнаты общ. площ 18.4 , договор соцнайма . расселение аварийного жилья : 19:00 — 21:00


Здравствуйте ! У меня квартира оформлена по договору безвозмездного пользования с администрацией,могу ли я сдавать квартиру квартиросъемщику? Спасибо


Я, муж и трое наших детей прописаны в частном доме родного брата моего мужа. Собственником этого дома является жена брата. Мы никогда не жили в этом доме, не вели общее хозяйство. Я со всей своей семьёй полтора года живём в служебной квартире от администрации нашего поселения в Красногорском районе.

Ответ на вопрос дан по телефону.


Добрый вечер. Подскажите пожалуйста может ли мой дед получить жилье если он пенсионер, инвалид 1 группы (без обеих ног), ветеран труда. Дом в деревне у него не оформленный, да и для жилья не пригоден (воды в доме не было никогда, печка развалилась, газа в доме нет, потолок обвалился)). Участок офор

Ответ на вопрос дан по телефону.


Блок: 8/8 | Кол-во символов: 3666
Источник: http://www.GilKod.ru/article/arenda_i_naym/Osobennosti-sotcialnogo-najma-zhilya.html

Кол-во блоков: 18 | Общее кол-во символов: 21588
Количество использованных доноров: 3
Информация по каждому донору:

  1. https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/snimaty/socnaem/obmen.html: использовано 5 блоков из 6, кол-во символов 5643 (26%)
  2. https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/pravo-na-obmen-zhilem-predostavlennym-po-dogovoru-socnajma.html: использовано 6 блоков из 6, кол-во символов 7281 (34%)
  3. http://www.GilKod.ru/article/arenda_i_naym/Osobennosti-sotcialnogo-najma-zhilya.html: использовано 7 блоков из 8, кол-во символов 8664 (40%)


Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий