Что такое кадастровая оценка недвижимости — процедура государственного определения стоимости объектов

Кадастровая оценка недвижимости — приближенная максимально цена недвижимого имущества, по которой возможно ее реализовать. Ей подвергается все имущество, внесенное в государственный реестр недвижимости.

1. Что такое кадастровая оценка недвижимости

На протяжении двух десятков лет взимание имущественных налогов в России происходило по устаревшей советской схеме. Базой для расчетов служила инвентаризационная стоимость недвижимости, которая не учитывала рыночные механизмы ценообразования. Поэтому налоговые поступления в бюджет были скудными.

Совершенствование фискальной политики государства потребовало введения понятия кадастровой стоимости недвижимости, оценку которой производят на основании ФЗ об оценочной деятельности.

Используемые методики позволяют максимально приблизить итоговый результат к рыночной стоимости. При этом они не учитывают некоторые индивидуальные особенности объектов и сиюминутную конъюнктуру рынка.

Это достигается тем, что кадастровую оценку недвижимости не проводят так часто, как это делают при определении рыночной стоимости.

По закону достаточно оценить объект 1 раз в 5 лет, но не чаще чем 1 раз в 3 года (в городах федерального подчинения — 2 года). При этом по заявлению собственника, например, для снижения налога, оценка кадастровой стоимости недвижимости допускается в любое время.

Стоит отметить, что сейчас плановая кадастровая оценка недвижимости заморожена до 2020 года. Это связано с формированием новой системы бюджетных учреждений, которые будут ею заниматься. Внеплановую заказывают, как и раньше, в Росреестре или в частных оценочных компаниях. Результаты независимой кадастровой оценки недвижимости суды принимают в течение переходного периода.

Итак, ответим на вопрос, что же такое кадастровая оценка недвижимости?

Кадастровая оценка недвижимости — это совокупность действий, направленных на определение кадастровой стоимости, в число которых входит: принятие решения, утверждение перечня объектов, выбор исполнителя работ, проведение оценочных действий, утверждение результатов и их внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

См. «Кадастровая стоимость недвижимости».

Основные понятия

Кадастровая цена объекта должна устанавливаться государством. Постоянно изменяющиеся законы в области оценки имущества призваны упростить расчет, приблизить цену к среднерыночной. Важно понимать, что определяемая величина является условной, но она фиксируется в документах Росреестра. Несмотря на все усилия, окончательно приблизить получаемые данные в результате оценки к рыночным не удалось, но определенные успехи достигнуты. Предыдущий способ формирования цены (инвентарная цена недвижимости) совершенно не соответствовал реальному положению дел, т. к. не позволял высчитать итоговую стоимость в реальных условиях рынка.

Существенная разница, которая сохраняется на сегодняшний день, связана с массовостью. Главный критерий — оценка имеющегося жилья в каждом определенном классе. Индивидуальный анализ отдельно взятой квартиры или жилья не производится, но именно рассчитанные экспертами показатели кадастровой цены являются основанием для начисления налогов на жилое имущество.

Как оценивают объекты для определения кадастровой стоимости?

Эксперты принимают во внимание множество параметров, в числе которых:

• Этажность
• Подсобные помещения
• Состояние строения, степень обветшания
• Планировка
• Технические характеристики
• Геолокация
• Видовые характеристики
• Экологическая обстановка
• И т.д.

Иногда специалисты также учитывают социальные факторы: скажем, уровень преступности в районе, где расположен объект. Соответственно, однокомнатная квартира в центре города, где развитая инфраструктура и благополучные жители будет оценена выше, чем трехкомнатная на окраине, где высокий уровень преступности. 

Основания для проведения кадастровой оценки объекта

Коротко перечислим ситуации, когда потребуется обновить стоимость недвижимости в ЕГРН.

1. Купля-продажа жилья. Нередко при установлении стоимости недвижимости бывает сложно найти в непосредственной близости схожие по характеристикам объекты, чтобы сопоставить показатели. Кадастровая оценка — хороший инструмент для определения реальной цифры, но только если она выполнялась относительно недавно. В противном случае целесообразно заказать внеочередную оценку и указать КС в объявлении о продаже объекта.
2. Оформление субсидий. Для правильного расчета предусмотренных государством льгот нужно принимать во внимание не только площадь помещения, но и сведения из Росреестра. Проводимая им оценка для исчисления налога на недвижимость в 2019 году играет важную роль. Численное значение КС напрямую влияет на размер базы для расчета фискального сбора. И здесь есть 2 варианта: уменьшение этого параметра на 1 млн. рублей или вычет в объеме понесенных расходов.
3. Передача объекта в аренду. Данный случай актуален, когда муниципалитет предоставляет жилье в аренду по договору коммерческого найма. Размер ежемесячной арендной платы определяется с учетом именно КС недвижимости.
4. В собственности гражданина находятся объекты, подлежащие обложению налогами. Во всех этих случаях учитывается кадастровая оценка недвижимого имущества для налогообложения.
5. Оформление ипотеки или кредита под залог. Стоит обновить данные в ЕГРН, если фигурирующие там цифры не позволяют получить в банке заем нужного объема.

Какие объекты недвижимости подлежат кадастровой оценке

При формировании списка объектов, подлежащих кадастровой оценке, органы местной власти должны руководствоваться положениями ст.13 Федерального Закона от № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Эту сферу деятельности затрагивает также Приказ №74 Минэкономразвития РФ от 20.01 2017 «Об утверждении порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости…». Из п. 6 следует, какие характеристики должны иметь объекты, подлежащие кадастровой оценке:

• кадастровый номер;
• площадь. Этот параметр актуален, когда проводится кадастровая оценка здания, отдельного помещения, земельного участка, машиноместа;
• назначение объекта. Указывается для случаев, упомянутых в предыдущем пункте;
• вид разрешенного использования;
• категория земель.

Последние два критерия касаются земельных участков.

Стоит также упомянуть о наличии обременений. В IV квартале 2019 года действует Приказ Минэкономразвития от «О внесении изменений в федеральный стандарт оценки…». Он внес коррективы в Федеральный стандарт оценки №508 от .

Так, согласно ФСО №4 “Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости”, при выполнении этого комплекса работ ограничения (обременения) не учитываются. Но и здесь без исключений не обошлось. Например, проводя кадастровую оценку, нужно принимать во внимание зонирование территорий, государственную охрану объектов культурного наследия и так далее.

Почему надо проводить кадастровую оценку регулярно?

Многие собственники игнорируют процедуру кадастровой оценки недвижимости, но очень зря: чем актуальнее показатель, тем проще совершать различные операции с недвижимостью. Тем более что в ряде случаев рыночные цены даже за 2-3 года могут подскочить или, наоборот, снизиться на десятки процентов. Нужно понимать: рыночная цена не так объективна, тогда как кадастровая позволит вам грамотно решать вопросы, связанные с вашей собственностью. 

Особенно это важно, если имеют место судебные разбирательства, либо надо рассчитать платежи по ипотеке или налоги. Для прохождения процедуры надо обращаться в соответствующее ведомство: Федеральную службу госрегистрации кадастра и картографии.

Методы оценки кадастровой стоимости земельного участка

Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость. С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Это важно

В идеале кадастровая и рыночная стоимость земли должны совпадать. На практике первая может превышать вторую более чем в 2–3 раза, что связано с несовершенством механизма подсчета и игнорированием фактора спроса во время проведения кадастровой оценки. Это обстоятельство порождает недовольство среди землевладельцев, не готовых платить повышенные суммы налога. Поэтому статья 66 Земельного кодекса РФ указывает, что в тех случаях, когда удается определить рыночную стоимость земельного участка, кадастровую принимают как равную ей. Соответственно, появляются основания для оспаривания завышенной кадастровой стоимости в суде.

Это более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта.

Важной цифрой для расчетов является удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Его определяют для разных категорий земель, видов использования или отдельных кадастровых кварталов на основе методических рекомендаций для каждой категории. Итоговая стоимость участка складывается в результате умножения площади на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Если объект предусматривает несколько видов разрешенного использования, следовательно, несколько удельных показателей, среди них выбирают максимальный.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:

• Вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.
• Площадь земельного участка.
• Местоположение земельного участка.

Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам. Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов.

К сведению

Если на земле стоит здание, именуемое в техническом паспорте как «офис», сам участок будет отнесен к группе «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Если на участке выстроены офисные и производственные здания, для него назначается два вида разрешенного использования одновременно. Если участок земли не застроен, ему могут назначить любой из 17 видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

При проведении оценки земли могут использоваться два метода: доходный и сравнительный.

1. Сравнительный подход используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна. Подход основан на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Для сравнения подбирают от 3 до 5 аналогов. Соответственно, подход можно применять только в тех случаях, когда на рынке присутствуют предложения о продаже аналогичных участков.
2. Доходный подход основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли. Рассчитать их можно, опираясь на данные о ранее полученных доходах. Очевидно, что метод применим только к тем объектам, которые приносят владельцу прибыль.

Вне зависимости от выбранного метода оценщик в работе использует такие данные, как наличие объектов инфраструктуры, коммуникаций, тип рельефа, состояние почвы и т.д. Его задача — определить реальную цену земли максимально объективно.

Правила определения КС недвижимости

Порядок проведения государственной кадастровой оценки недвижимого имущества состоит из таких этапов:

1. Подразделение службы кадастрового учета формирует список объектов недвижимости, которые подлежат оценке. Инициирует эту процедуру орган местного самоуправления субъекта РФ.
2. Исполнительная власть административно-территориальной единицы проводит конкурс по определению компании-контрагента для выполнения работ.
3. Эксперты устанавливают КС недвижимости.
4. Орган местного самоуправления принимает нормативно-правовой акт, утверждающий результаты оценки.
5. Отчет о кадастровой стоимости недвижимости публикуется в СМИ.
6. Должностные лица исполкома передают результаты в Росреестр в течение 10 дней с момента утверждения этих данных.

Особенности кадастровой оценки земель разного назначения

Расчет кадастровой стоимости зависит от назначения земельного участка. Так, если речь идет о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, сельских и городских поселений, садоводческих объединений и т.п., используют данные статистики рыночных цен на подобные объекты, а также данные по другим методикам оценки земли. Это означает, что для таких участков преобладает сравнительный подход.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, расположенных вне городских и сельских поселений, земель лесного фонда происходит по доходному подходу — в расчет идет показатель рентного дохода. Он, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, технологических свойств, местоположения и других факторов. Для каждого фактора выводят свои интегральные показатели.

Кадастровая оценка участков земли за пределами городской черты, относящихся к другим категориям, проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода (если земля приносит доход). Это, в частности, касается объектов рекреации, недропользования и т.п.

Как оспорить

Если собственника недвижимости не устраивает результат кадастровой оценки, его можно обжаловать. Можно обратиться в судебный орган с иском, либо в комиссию, которая занимается рассмотрением спорных результатов.

Основанием для открытия спора является отчет независимой компании, определившей по результатам проведенной работы рыночную стоимость недвижимого объекта, показатели которой значительно отличаются от сведений, полученных по результатам кадастровой оценки.

Как оспариваются результаты через комиссию? В первую очередь выделяют по одному представителю из следующих органов:

1. Орган кадастрового учета.
2. Орган исполнительной власти.
3. Орган, функционирующий по кадастровой оценке.
4. Национальный совет по оценке недвижимого имущества.
5. Саморегулируемая организация оценщиков, определявших кадастровый показатель.

Решение вопроса через комиссию имеет один недостаток. Размер новой кадастровой стоимости должен быть принят единогласно всеми членами комиссии.

Обращаться в комиссию с заявлением может собственник недвижимого объекта, а также другое заинтересованное лицо, если оценка недвижимости затрагивает его права и обязанности.

ВНИМАНИЕ! Обращение в комиссию имеет ограниченный срок. Оспорить результаты можно в течение 6 месяцев с момента, как в государственный кадастр были внесены показатели кадастровой оценки.

Основания для пересмотра кадастровой оценки:

• Использование недостоверной информации.
• Установление рыночной стоимости недвижимости на тот момент, когда кадастровая стоимость уже была определена.

Вместе с заявлением подаются: копия правоустанавливающего документа на недвижимость, кадастровый паспорт, подтверждающие бумаги об использовании недостоверных данных, а также отчет, сформированный по результатам альтернативной оценки.

Если по данному отчету разница рыночной стоимости превышает 30%, то необходимо приложить заключение, составленное экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

При отсутствии этих документов в рассмотрении заявления может быть отказано. На рассмотрение комиссией принятого заявления отводится один месяц. Если заявление подавалось по причине использования недостоверной информации об объекте, то могут быть приняты такие решения, как:

1. Отклонение заявления. Выносится в случае, если было доказано, что использовались верные данные.
2. Пересмотр кадастровой стоимости. Если подтвердилось, что в процессе оценки применялись неправильные сведения.

После рассмотрения документа, заявитель получает уведомление о принятом решении в течение 5 рабочих дней. Если за установленный срок комиссия не успевает рассмотреть заявление, то заявителя информируют в письменной форме с указанием срока, когда его заявление будет рассмотрено.

Процедура определения кадастровой оценки является ответственным мероприятием. От конечного результата зависят многие возможности в отношении недвижимости, а также размер перечисляемого в бюджет налога.

5. Какие могут быть ошибки при проведении кадастровой оценки недвижимости — 4 главные ошибки

Не секрет, что в процессе оценки кадастровой стоимости недвижимости часто происходят ошибки, которые становятся причинами некорректного конечного результата. Это приводит к переплате налогов и другим негативным последствиям.

Когда подобные неточности в расчетах становятся причинами серьёзных разногласий, имеет смысл обратиться в суд для их разрешения. В правовом обеспечении этого мероприятия вам помогут юристы компании Правовед.

Фирма предоставляет консультационные услуги прямо через свой сайт в режиме онлайн. Их стоимость незначительна, но пользу такая консультация принесет неоценимую. При этом сайт работает в круглосуточном режиме без выходных и праздников.

Однако всегда лучше такие ошибки предупредить, чем их потом героически исправлять.

Ошибка 1. Неточность в межевом плане

Перед тем как узнать кадастровую стоимость недвижимости путем проведения оценки, рекомендую проконсультироваться со специалистами по поводу корректности межевого плана участка. Если он ранее был составлен с неточностями, это может стать причиной ошибок в расчетах кадастровой стоимости. Вы получите совсем не тот результат, на который рассчитывали.

Ошибка 2. Неправильный расчет удельной и полной стоимости объекта

У специалистов есть такие понятия, как удельная и полная стоимость объекта. При этом одна следует из другой. Если была допущена ошибка при расчете удельной стоимости, она однозначно повлияет и на конечный результат. Обязательно проверяйте этот пункт.

Ошибка 3. Некорректно проведенные математические расчеты

Как не странно, но причиной недостоверного результата нередко становятся банальные ошибки в математических расчетах.

Если видите явное несоответствие полученного результата своим ожиданиям, попросите оценщика еще раз проверить все математические выкладки, использованные коэффициенты и дефляторы. Ведь поставленная не в том месте запятая в десятичной дроби изменит результат кардинально.

Ошибка 4. Опечатки в заполнении документации

Даже обычные технические опечатки в итоговом документе приведут к тому, что в ЕГРН будет внесена недостоверная информация, а ошибку вы обнаружите только после получения выписки. В результате потребуется время на ее исправления. Поэтому в обязательном порядке проверяйте полученные результаты оценки на предмет опечаток.

В заключении предлагаю посмотреть тематический видеоролик.

Правила и условия внесения изменений в Единый государственный реестр земель

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, полученные в результате оценки, вносятся в Единый государственный реестр земель. Однако со временем данные могут меняться — иногда это происходит до того, как подходит срок проведения очередной оценки. Например, гражданин изменил вид разрешенного использования земли и получил право на уменьшение суммы налога. Однако перерасчета не будет до тех пор, пока изменения не найдут отражение в Едином реестре. Во избежание противоречий, которые могут препятствовать сделкам купли-продажи и другим операциям с недвижимостью, закон предусматривает досрочное внесение изменений в кадастр. Делать это можно в следующих случаях:

• при изменении площади участка;
• при изменении адреса или описания расположения земли;
• при появлении (исчезновении) на участке лесных, водных и иных природных объектов;
• при переводе земли из одной категории в другую;
• при ограничении или изменении прав собственника.

Заявить о внесении изменений в Единый реестр может только собственник участка или его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Заявителю необходимо документально оформить изменения, подлежащие внесению в реестр. Например, если речь идет о переводе земель в новую категорию, следует получить акт органов местного самоуправления о согласовании нового способа использования земли. С этим документом и заявлением собственник обращается в управление Росреестра. После того как изменения внесены, ему необходимо получить в территориальной кадастровой палате выписку и убедиться, что внесенные сведения соответствуют действительности.

На практике каждый случай индивидуален, поэтому для правильного оформления документации и совершения любых операций, связанных с землей, рекомендовано прибегать к помощи квалифицированных специалистов. Вопросам установления объективной кадастровой стоимости земли следует уделить первоочередное внимание. Неправильная кадастровая оценка или неактуальные сведения в реестре приводят к тому, что собственник платит повышенную сумму налога или недополучает средства от коммерческого использования земли. Вот почему важно не только своевременно отслеживать ситуацию на земельном рынке, но и пользоваться услугами профессиональных оценщиков с большим опытом.

Как выяснить КС недвижимости

В настоящее время существует 3 популярных способа уточнить КС объекта:

• посетить филиал Росреестра или офис МФЦ и подать заявление о предоставлении сведений из ЕГРН;
• воспользоваться сервисом «Карты Росреестра». Для поиска следует ввести адрес участка или дома. Нужно признать, что в некоторых случаях КС объекта не отображается;
• заполнить специальную форму на онлайн-портале Росреестра. После ее отправки спустя несколько секунд нужная информация высветится на мониторе. Поиск квартиры с помощью этого сервиса осуществляется по адресу или кадастровому номеру. В результате пользователь получит своего рода выписку с необходимыми данными.

Справка о кадастровой стоимости объекта на бумажном носителе обойдется физлицу в 300 рублей. А за электронный вариант документа придется заплатить 150 рублей.

Подробнее о том, как узнать кадастровую стоимость недвижимости.

Как часто меняется КС объектов недвижимости

Величина КС влияет на размер подлежащего выплате налога на недвижимость и на сумму арендных платежей. Но многие россияне не знают, что значение данного параметра может меняться в зависимости от характеристик конкретного объекта.

Во избежание недоразумений с налоговой инспекцией необходимо знать, действует ли кадастровая оценка, с учетом которой ранее платился фискальный сбор, или она изменилась.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...