Денежные инвестиции в коммерческую недвижимость — основные понятия и формулы

Инвестировать в недвижимость в России – уже давно означает вкладывать деньги в прибыльное дело. Продажа коммерческой недвижимости не является исключением в этом смысле и привлекает сотни миллионов рублей ежегодно. Именно коммерческие объекты способны приносить наибольшую прибыль, правда, вложение в этот тип недвижимости может быть более рискованным, чем инвестировать в жилье.


Блок: 1/6 | Кол-во символов: 379
Источник: https://gdeikakzarabotat.ru/nedvizhimost/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-vygodno-li-eto.html

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — это любой нежилой объект, который приносит доход владельцу (склад, офис, парикмахерская, отель, спортзал, бизнес-центр, супермаркет).

Давайте я расскажу про самые распространенные варианты подробнее.

Торговые площадки

В России — это один из самых доходных типов недвижимости. Магазины и торговые центры в месте с большим пешеходным трафиком генерируют владельцу прибыль в тысячи рублей за квадратный метр.

Как это работает? Вы находите земельный участок, строите там торговый центр и сдаете площадки в аренду. Вам даже не придется «заморачиваться» с благоустройством недвижимости. В аренду сдаются голые стены с подведенными коммуникациями. Ремонт, мебель и техника — проблемы арендатора, а не владельца.

Самым интересным направлением коммерческой недвижимости в Москве эксперты считают стрит-ритейл. Раньше для таких объектов переоборудовали квартиры на первых этажах. Сегодня средняя доходность аренды стрит-ритейла составляет 11–12%. Хороший магазин ближе к МКАД окупается за 9–10 лет.

К слову, по итогам первого полугодия 2017-го в торговые площади было инвестировано $690 млн. — максимальный показатель за последние пять лет.

Офисные площадки

Уступают торговой недвижимости по доходности, но тоже приносит владельцам немалую прибыль. Гораздо большую, чем прибыль от сдачи в аренду жилой недвижимости в том же районе.

Когда-то офисная недвижимость считалась самой выгодной инвестицией. А сегодня средняя доходность в офисном сегменте на 0,5–1% ниже, чем в торговом. Спрос растет только на небольшие офисные помещения (100-200 м²) и новые форматы (например, коворкинг).

За последние пять лет ввод новых бизнес-объектов на рынок был минимальным. Что дает надежду на рост арендных ставок в ближайшие год-два. Так что перспективы в офисном сегменте недвижимости есть – но и риски пока высоки.

Индустриальные объекты

В первую очередь, в эту группу входят склады, а также промышленные объекты. В России индустриальная недвижимость большим спросом среди инвесторов не пользуется. Конкуренция на рынке высока, дефицита в свободных объектах пока нет, а долгосрочные договора на аренду заключаются редко.

Исключение — складские помещения. Их охотно берут в аренду интернет-магазины и крупные розничные сети. Наиболее востребованы сегодня крупные складские комплексы площадью от 100 000 м².

Блок: 2/9 | Кол-во символов: 2334
Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/vlozheniya-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве

С другой стороны, в Москве гораздо больше привлекательных объектов, и они относительно надёжны и прибыльны. Это касается не только центральных улиц, ведь здесь доходы и плотность населения выше, чем в регионах. Тем не менее, покупать объект именно в столице необязательно. Сегодня есть множество относительно недорогих и качественных вариантов в других городах.

Блок: 2/5 | Кол-во символов: 411
Источник: https://FinFocus.today/vlozheniya-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Категории и виды объектов коммерческой недвижимости


К коммерческой недвижимости принято относить все объекты, которые используются с целью получения постоянного дохода. Сегодня их принято условно разделять на 5 категорий:

  • офисные – кабинеты, конторы, офисные здания;
  • торговые – магазины, универмаги, торговые центры;
  • индустриальные – производственные помещения, склады, промышленные предприятия;
  • свободного назначения – рестораны, гостиницы, спортивные сооружения, клубы;
  • апартаменты – доходные дома, номера для посуточной аренды.

Блок: 2/5 | Кол-во символов: 531
Источник: https://pammtoday.com/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Вложения в коммерческую недвижимость в России

Вложения в недвижимость характеризуются тем, что в регионах требуется совершенно разная сумма для того, чтобы купить хотя бы минимально приемлемый объект. Проанализировать конкретные цены каждый может самостоятельно, указав соответствующий запрос в поиске или на доске объявлений. Разберём кратко популярные регионы:

  • В Санкт-Петербурге — 167200 рублей на кв. м. для торговых площадей и 149600 рублей для офисных зданий;
  • В Казани — 122800 рублей для торговых помещений и 89800 рублей для офисных зданий;
  • В Екатеринбурге — 97000 рублей (для торговли) и 58000 рублей (для офиса).

А дальше расчёт простой. В среднем у покупаемого объекта площадь не меньше 100 кв. м., следовательно, даже для Екатеринбурга инвестору понадобится минимальная сумма — 5-10 млн. Стоит учесть, что это вовсе не предел, большая часть торговых помещений имеет площадь свыше 400 кв. м., подсчёты здесь уже из области фантастики. За небольшими исключениями, которые касаются приобретения малых офисов.

Для сравнения, коммерческая недвижимость в Великобритании стоит около 2 млн. евро.

При ограниченном капитале единственной возможностью купить такой объект являются коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость. Они подразумевают отношения долевой собственности на объект и соразмерное деление полученной прибыли между владельцами.

Блок: 3/5 | Кол-во символов: 1354
Источник: https://FinFocus.today/vlozheniya-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Инвестиции в зарубежную недвижимость

За года число запросов на покупку зарубежной недвижимости с целью инвестиций выросло в два раза (по сравнению с тем же периодом прошлого года). Однако это по-прежнему на 45% ниже докризисного уровня.

В 2016-м ТОП-10 стран, популярных у русскоязычных инвесторов, выглядел так: Болгария, Италия, Испания, Германия, США, Греция, Черногория, Турция, Чехия и Франция. Примерно 40% заявок касалось коммерческой недвижимости.

Однако список стран с высокой доходностью объектов выглядит совсем по-другому: Новая Зеландия (15,1%), Латвия (11,5%), Канада (11%), Израиль (9,3%), Венгрия и Австрия (8,5%), Швеция (7,9%), Турция (7,3%), Великобритания (7%) и Болгария (6,7%).

Как выбрать зарубежный объект для инвестиций?

Шаг 1. Определиться с целью вложений:

  • Для сохранения капитала на длительный срок подойдут стабильные рынки, где цены практически не меняются (Берлин, Париж, Вена, Лондон, Осло, Копенгаген, Стокгольм, Будапешт). Рентабельность таких инвестиций составляет 4–6% годовых.
  • Для преумножения накоплений нужно выбирать рынки с хорошим потенциалом роста и доступные по цене.

Для отбора объектов стоит изучить независимые аналитические обзоры (например, Colliers International или Knight Frank). Главное, не нарваться на очередной «пузырь».

Доходность таких инвестиций может достигать 9% годовых.

Шаг 2. Оценить привлекательность инвестиций.

Сегодня самое выгодное вложение в европейские «квадратные метры» — это покупка объекта на стадии строительства. Лучше покупать либо новую недвижимость, либо объект не старше 10 лет. В таком случае он, как правило, находится в распоряжении девелоперов, а не агентов.

Перед сделкой инвестору придется изучить и объем туристического потока в стране, и текущее состояние инфраструктуры, и востребованность объекта, и цену в рублях за 1 м².

Шаг 3. Не забыть про дополнительные расходы.

Покупая зарубежную недвижимость, будьте готовы к дополнительным расходам: единовременным и регулярным (услуги юриста, нотариуса и риелтора, финансовое посредничество, гербовый сбор, ремонт объекта, налоги, страхование, затраты на управляющую компанию).

Средние единовременные затраты составляют примерно 7% от стоимости объекта, регулярные: 1–1,5% без ипотеки.

Блок: 4/9 | Кол-во символов: 2205
Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/vlozheniya-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости

Данное направление является довольно сложным для начинающих инвесторов, но оно и более выгодно при наличии крупной суммы. Этому способствует более низкая стоимость нового объекта, чем у готового. Кроме того, для подобных вложений обычно создаются специальные фонды, где устанавливается минимальный порог для инвестирования (обычно от 10 млн. рублей). Среди проблемных факторов стоит выделить:

  1. Сложность поиска перспективных вариантов для вложения денег;
  2. Длительное ожидание окончания строительства, а также риск невозможности его завершения;
  3. Высокий порог входа (минимальный взнос).

Принятие решения о вложении происходит на основании переговоров с компанией-застройщиком. Презентации проекта, планов и иной документации. В действительности проект может выйти не таким удачным, как задумано, поэтому в этой сфере важно иметь хотя бы небольшой опыт.

Блок: 4/5 | Кол-во символов: 902
Источник: https://FinFocus.today/vlozheniya-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Сложности при инвестировании в объекты


По оценкам экспертов, на сегодняшний день в крупных городах с высоким спросом на коммерческую недвижимость стоимость объектов в 60-70% случаев завышена. Дело в том, что расставаться с выгодными объектами никто не спешит и поэтому не стоит удивляться даже фантастическим ценам на коммерческие объекты, ведь иногда владельцы специально ставят запредельную стоимость, потому что вообще не хотят продавать объект. Обычно завышенные ценники оказываются в тех случаях, когда спрос на площадку превышает предложение на рынке. Это означает, что в данном районе на квадратные метры, к примеру, офисной недвижимости, спрос такой высокий, что за недвижимостью выстраивается очередь. Это говорит лишь о том, что коммерческие объекты – один из самых прибыльных активов на рынке.

Несомненно, существует множество видов недвижимости и вложение в жилье является сегодня более популярным, потому что такое инвестирование более простое и понятное. Инвестиции в коммерческие объекты требуют знания рынка, тенденций, спроса, однако при всем этом способны приносить гораздо больше денег, чем квартиры. Инвестировать сегодня можно в коммерческую недвижимость различных категорий – это складские, офисные, торговые и многие другие площадки. При этом инвестировать в соответствующие объекты можно по-разному – выкупить готовую площадку, построить новую или вложить в готовый бизнес.

Что можно сделать прямо сейчас:

  1. Уясните для себя, что такое в коммерческая недвижимость;
  2. Выпишите в своем блокноте все виды коммерческой недвижимости, и посмотрите в Интернете какие объекты у Вас в городе продаются/сдаются, и по каким ценам;
  3. Обязательно изучите все видео, представленные в статье;
  4. Скачайте на свой e-mail бесплатные видео уроки  — Как зарабатывать на недвижимости с самого нуля;
  5. Также выпишите все способы заработка на данном типе недвижимости и какие могут быть сложности при инвестировании таких объектов;
  6. Совет редакции — Посмотрите куда выгодно инвестировать

Блок: 6/6 | Кол-во символов: 1970
Источник: https://gdeikakzarabotat.ru/nedvizhimost/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-vygodno-li-eto.html

Пару слов о жилой недвижимости

Квартира в новостройке

В 2008 году можно было купить квартиру в новостройке и через пару месяцев перепродать ее с доходностью в 40%. Сегодня заработать на перепродаже «первички» крайне сложно.

Приобрести квартиру не проблема – гораздо трудней найти покупателя, готового купить ее «с накруткой». Между моментом покупки и продажи может пройти несколько лет. И все это время владелец объекта несет расходы на содержание объекта. В редких случаях доходность сделок доходит до 20%.

Очень маловероятно, что цены на жилье в России в обозримом будущем вырастут. К Москве это тоже относится, учитывая грандиозные планы московской мэрии по вводу на рынок гигантского объема нового жилья в рамках реновации.

Квартира под сдачу в аренду

В 2017-м покупать жилую недвижимость под сдачу в аренду эксперты не рекомендуют. Серьезные издержки на покупку и содержание жилых квартир «роняют» доходность аренды ниже процентов по депозитам. Уровень дохода от сдачи в долгосрочную аренду в России приближается к европейскому: 4-6% годовых. Да и по временным затратам сдача помещений в аренду больше напоминает свое дело, чем пассивные инвестиции.

Поэтому на вопрос «взять кредит или копить» я обычно отвечаю: «только без ипотеки». Время, когда заработок на жилье перекрывал ставки по ипотеке – уже позади.

Блок: 5/9 | Кол-во символов: 1306
Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/vlozheniya-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Индустриальная недвижимость

Сегодня выпускать какие-нибудь товары в России достаточно сложно, поэтому производственная недвижимость не пользуется особым спросом. Для мелких и средних инвесторов практически единственным способом инвестировать в недвижимость промышленного назначения является покупка складского помещения.

Чтобы быстро найти арендатора, склад должен быть соответствующим образом оборудованным, сухим и, желательно, отапливаемым. Хорошо, если он будет находиться на крупном строительном, автомобильном или вещевом рынке. Тогда шансы сдать его в аренду значительно возрастут.

Отдельно стоящее складское помещение можно переоборудовать под автомойку или станцию техобслуживания с целью последующей сдачи в аренду. Однако это потребует дополнительных вложений и сильно сузит круг потенциальных клиентов.

Очевидно, что инвестиции в коммерческую недвижимость требуют больших знаний и тщательного просчёта бизнес-плана. Чем грамотнее будет выбран объект, тем более высокий доход он принесёт инвестору.


Блок: 5/5 | Кол-во символов: 1147
Источник: https://pammtoday.com/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Риски и подводные камни


На инвестиции в коммерческую недвижимость в России влияют три группы рисков:

  • Политические;
  • Экономические;
  • Юридические.

В последние годы российская геополитика отличается, мягко говоря, непоследовательностью. Мы резко и неожиданно меняем и приоритеты развития, и союзников. Такие «метания» делают Россию опасной с точки зрения международной безопасности. Не говоря уже о пресловутых санкциях и контрсанкциях.

От статуса «все сложно», в первую очередь, страдает бизнес, связанный с туризмом, торговлей и массовыми мероприятиями. В том числе, и гостиничный.

Экономическая ситуация в России тоже, к сожалению, не безоблачна. И вряд ли что-то кардинально поменяется в ближайшие годы. Ведь кризис 2014-го (в отличие от 2008-го) вызван не внешними, а внутренними факторами. Модель, ориентированная на экспорт сырья, оказалась опасно уязвимой.

Ну, а юридические риски в России всегда были высоки. Каждый год правительство изыскивает новые источники наполнения бюджета. И это, как правило, больно бьет по частному бизнесу. К примеру, с -го кадастровая оценка недвижимости полностью перешла под контроль государства. Что обогатило чиновников и создало кучу проблем бизнесменам-владельцам недвижимости.

Блок: 6/9 | Кол-во символов: 1207
Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/vlozheniya-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Плюсы инвестиций в недвижимость

  • По сравнению с инвестициями в жилую недвижимость, срок окупаемости здесь ниже, а доходность выше.
  • На этапе экономического подъема в стране спрос на коммерческую недвижимость всегда растет.
  • Может приносить по-настоящему пассивный доход долгие годы, если отдать объект под управление.
  • Если вовремя инвестировать в ремонт и обслуживание здания, то с годами стоимость объекта только вырастет.
  • Под залог коммерческой недвижимости банки охотно дают кредиты на адекватных условиях.
  • В случае обвала фондового рынка, цены на коммерческую недвижимость упадут не сразу, а «с опозданием».

Блок: 7/9 | Кол-во символов: 602
Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/vlozheniya-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Минусы инвестиций в недвижимость


  • Требуется большой стартовый капитал. Гораздо больший, чем в жилую недвижимость.
  • Низкая ликвидность вложений. Быстро продать склад или магазин не получится.
  • Сложно спрогнозировать, как будут меняться цены на объекты и размер арендной платы.
  • Коммерческая недвижимость сильнее реагирует на негативные явления в экономике (падение покупательского спроса, девальвация нацвалюты, локальные кризисы).

Блок: 8/9 | Кол-во символов: 422
Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/vlozheniya-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Заключение

Во все времена недвижимость – отличный вариант для инвестиций. С годами меняются лишь тренды и направления, а также появляются новые форматы для инвесторов. В 2017-м пользуется спросом торговая недвижимость, апарт-отели и такие страны как Новая Зеландия, Латвия и Канада.

Инвестиции в строительство и ПИФы сегодня низкодоходны. А вот участие в краудинвестинговых проектах популярно, как никогда.

Блок: 9/9 | Кол-во символов: 404
Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/vlozheniya-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Кол-во блоков: 20 | Общее кол-во символов: 20579
Количество использованных доноров: 5
Информация по каждому донору:

  1. http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/vlozheniya-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html: использовано 7 блоков из 9, кол-во символов 8480 (41%)
  2. https://gdeikakzarabotat.ru/nedvizhimost/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-vygodno-li-eto.html: использовано 3 блоков из 6, кол-во символов 3099 (15%)
  3. https://pammtoday.com/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html: использовано 4 блоков из 5, кол-во символов 4654 (23%)
  4. https://www.iqmonitor.ru/investicii/invest/nedvizhim/kommercheskaja-nedvizhimost.html: использовано 1 блоков из 5, кол-во символов 1679 (8%)
  5. https://FinFocus.today/vlozheniya-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html: использовано 3 блоков из 5, кол-во символов 2667 (13%)



Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий