Что такое субаренда земельного участка, чем отличается от аренды и что представляет из себя договор?

Аренда и субаренда — два похожих понятия с одинаковым принципом действия. Они используются преимущественно в коммерческих целях для определения взаимоотношений сторон.

И чтобы понять отличия этих понятий, необходимо рассмотреть каждое из них по отдельности.

Блок: 1/5 | Кол-во символов: 283
Источник: http://domdomoff.ru/chem-otlichaetsja-dogovor-arendy-ot-subarendy.html

Общее определение

Аренда — это наем имущества одним лицом у другого лица за обговоренную сторонами плату и на определенный срок.

Документом, определяющим взаимоотношения арендатора и арендодателя, является договор аренды, в котором прописываются основные условия предоставления имущества во временное пользование.

Понятие «аренда» подразумевает передачу имущества, находящегося в собственности третьему лицу.

Обговариваются условия пользования, причины расторжения договора, права и обязанности сторон.

При аренде пользователь имуществом имеет право передавать его часть другим лицам. Но вся ответственность за сохранность вверенной собственности ложится на плечи арендатора.

Субаренда — это вид взаимоотношений двух лиц, при которых в аренду сдается часть имущества, уже находящегося в аренде.

Иными словами, субаренда представляет собой переуступку прав временного владения имуществом.

Участие в аренде нескольких лиц увеличивает риски владельца имущества. Получать дополнительную прибыль удается не всегда, но собственник может увеличить размер арендной платы. Субаренда возможна только при согласии владельца имущества.

Правовые акты

Процесс аренды и субаренды регламентируется несколькими законодательными актами:

  Статья №608 ГК определяет, какие лица имеют полномочия выступать в качестве арендодателей
 Статья №606 ГК указывает на определение аренды, обязательства сторон
 Статья №432 ГК определяет правила заключения договора субаренды

Возможные сложности

Аренда не относится к сложным с юридической стороны сделкам. Риски для арендодателя существуют, но при грамотно составленном договоре они снижаются до минимума.

Распространенной сложностью является взимание арендной платы в установленные сроки. Арендаторы часто задерживают внесение установленной суммы, а в некоторых случаях и вовсе пропадают, не оплатив за прошедший период.

Субаренда относится к сложным процедурам. Она имеет множество нюансов, с которыми следует ознакомиться перед составлением договора.

Собственник имущества должен знать существующие риски, прежде чем соглашаться на сделку.

 Имущество может быть передано в аренду третьим лицам без согласия владельца риск возрастает при условии, что собственник проживает далеко, и у него нет возможности контролировать процесс пользования помещениями
 Сделку нужно регистрировать для уплаты налогов взимается он с арендодателя, а не собственника. Данная необходимость возникает при составлении договора сроком на 12 и более месяцев. Это более безопасно, чем перезаключать контракт каждые 3-6 месяцев. Можно избежать налогов, составив договор сроком на 10-11 месяцев, но эта уловка может быть признана как мошенничество. В этом случае субарендодателя обяжут выплатить налоги за сдачу имущества и оплатить штраф
 Риски существуют и для субарендаторов договор аренды с собственником может быть заключен на срок меньший, чем договор субаренды. И если оплата произведена сразу за весь период, вернуть назад средства не получится. Владелец имущества не несет ответственность за взаимоотношения субарендатора и субарендодателя
 При нарушении условий договора, собственник может расторгнуть контракт с арендатором это приводит к автоматическому прекращению действия договора субаренды
 В случае порчи имущества субарендатором, покрывать расходы придется арендатору собственник сдает в наем имущество в определенном состоянии и вернуть его следует без изменений

Аренда и субаренда объектов недвижимости хоть и относится к распространенным сделкам, при которых права сторон защищаются на законодательном уровне, имеют множество сложностей.

Видео: налоги при сдаче жилья в аренду

Например, арендатору необходимо уведомить собственника о своем желании сдать в аренду неиспользуемые помещения.

Без согласия владельца сделка будет считаться недействительной. Но часто об этом «забывают» субарендодатели, сдавая помещения на устном соглашении.

Такие взаимоотношения не защищены законом и при нарушении прав одной из сторон требовать восстановления справедливости в суде будет бессмысленно.

Блок: 2/5 | Кол-во символов: 4011
Источник: http://domdomoff.ru/chem-otlichaetsja-dogovor-arendy-ot-subarendy.html

Договор субаренды

При ответе на вопрос о том, что такое субаренда нежилого помещения, необходимо понимать, что и аренда, и поднаем по своему содержанию одинаковы. Как уже было сказано, это временное пользование и владение вещью за плату.

Но субаренда возникает в том случае, когда арендодатель дает согласие арендатору на передачу арендованного имущества во вторичную аренду с соответствующим переходом совокупности прав и обязанностей, предусмотренных договором, другому лицу (субарендатору).

При этом ответственность по договору за переданное имущество остается у арендатора.

Само согласие на поднаем включается как в текст основного соглашения, так и отдельного дополнительного соглашения или же договора о поднайме, а срок, на который он заключается, не должен быть больше срока, предусмотренного основным соглашением.

В чем разница между арендой и субарендой

Приведем пример.

Гражданин Иванов А. И. (арендодатель) заключил с гражданином Петровым В. И. (арендатор) соглашение об аренде в отношении нежилого помещения.

В одном из пунктов сказано, что арендодатель с предварительного уведомления арендатора разрешает передачу имущества поднанимателя на условиях основного договора субарендатору.

Тогда субарендатор — это тот, кто заключит с арендатором (Петровым В. И.) договор субаренды и будет осуществлять пользование и владение нежилым помещением согласно оговоренным условиям.

Таким образом, основное отличие — субъектный состав. Если в договоре аренды всего лишь две стороны, то поднаем — это уже многостороннее соглашение (арендодатель, арендатор и субарендатор). Следовательно, это уже сложная юридическая сделка с множественностью лиц.

Кроме того, чем еще отличается аренда от субаренды, так это тем, что поднаем — сделка через посредника, поэтому с экономической точки зрения она менее эффективна. Арендаторы, как правило, повышают стоимость арендных платежей, чтобы получить выгоду для себя, субарендатор же фактически платит двум сторонам.

Блок: 2/7 | Кол-во символов: 1942
Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/subarenda-i-subarendator.html

Отличие сделки от аренды

Субаренда земельных участков имеет следующие особенности:

  1. При заключении договора арендодателем является в лицо, которое в действительности не обладает никакими правами собственности на эксплуатируемый объект, тогда как одной из сторон обычного соглашения об аренде является собственник актива.
  2. Субарендатор должен подчиняться требованиям не только непосредственного арендодателя, но и собственника земли, тогда как наниматель земли по обычному договору обязан координировать свои действия только с собственником надела.
  3. Субарендное соглашение, в отличие от простого договора найма, не может быть заключено на срок, больший, чем срок окончания основного договора с собственником.

Блок: 3/9 | Кол-во символов: 705
Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/chto-takoe-subarenda-zemli.html

Оформление соглашения о субаренде

При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:

  • полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.);
  • количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах;
  • периоде пользования жилплощадью и действия соглашения;
  • опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении;
  • форме и способе оплаты;
  • необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги;
  • назначение жилого помещения.

Такая сделка носит индивидуальный характер составления и заключения соглашения. В связи с этим структура и требуемые документы могут значительно разниться.

Необходимые приложения к соглашению

При заключении сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

  • копии документов, удостоверяющих личности участников сделки;
  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость от собственника (свидетельство, выписка из ЕГРН);
  • оригинал и копия основного соглашения аренды с указанием о согласии арендодателя на сделку (или приложение его копии и оригинала дополнительного соглашения на субаренду);
  • копии лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг;
  • технический паспорт жилья, если предполагается регистрация соглашения в Россреестре;
  • если срок сделки предполагается более одного года (как говорилось выше, необходима Госрегистрация) то к приложениям добавляется подтверждение об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.

И иные необходимые документы необходимые для заключения договора индивидуальной сделки.

Образец соглашения

Для корректного и законного составления и заключения соглашения необходимо владеть хотя бы азами юриспруденции. При возникновении сложностей совершения данной сделки можно обратиться за консультацией опытного юриста практикующего в этой сфере права или воспользоваться приведенными ниже примерами договора.

Блок: 3/5 | Кол-во символов: 2118
Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/subarenda-chto-eto/

Субаренда земли

Арендатор участка, при согласовании с его собственником, может передавать землю во временное пользование иным лицам, определив при этом точные сроки и условия. Операция оформляется в виде письменно составленного документа, имеющего юридическую силу.

Содержание документа

Обязательное содержание соглашения субаренды земли:

  • актуальные персональные сведения всех участников процесса, включая владельца, арендатора и субарендатора. Для составления соглашения между физическими лицами достаточно указать данные паспорта гражданина РФ. Для юридических же лиц, кроме документа подтверждающего личность, потребуется свидетельство о государственной регистрации. И паспорта и свидетельства участники сделки должны иметь при себе;

    Образец документа субаренды участка

  • уточнённые характеристики арендуемого объекта. В описание предмета субаренды входит адрес его местонахождения, точные границы участка и подробный перечень и свойства находящихся там построек, инфраструктуры;
  • подробное описание условий, на которых сдаётся земля, включая плату за аренду, сроки и график её внесения, ограничения в пользовании.

Предметом договора при этом является недвижимое имущество в виде земельного надела и права на его использование в течение оговорённого времени.

К характеристикам предмета договора, которые являются обязательными для внесения при составлении документа, относятся:

  • данные об общей площади;
  • принадлежность к определённой категории земель;
  • номер кадастрового учёта;
  • точное местонахождение;
  • цель аренды;
  • описание находящейся на площади надела инфраструктуры (памятников, строений, многолетних насаждений).

Нюансы при оформлении

Составляется документр о субаренде по тем же правилам, что и аренды, с тем лишь отличием, что для обеспечения гарантий исполнения его условий потребуется государственная регистрация и внесение его в Единый Государственный Реестр.

Только после процедуры регистрации права субаренды субарендатор сможет быть уверен в надлежащем исполнении владельцем земли и её арендатором своих обязательств по договору, ведь тогда документ приобретает полноценную юридическую силу.

Регистрация коммерческой сделки происходит только после того, как юридически грамотно составленный договор был заключен официально, и между её участниками достигнуты все договорённости.

Внесение данных о сделке в Росреестр не является обязательной процедурой в случае, если срок переаренды составляет менее одного года. В остальных же случаях регистрация необходима, её сроки и порядок проведения четко определены на законодательном уровне.

Чтобы в процессе регистрации соглашения не возникло сложностей и задержек, нужно исключить следующие возможные ситуации:

  • не корректное составление документа;
  • споры между сторонами.

Чтобы подобных проблем не возникло, составление документа, и последующее сопровождение сделки следует доверить квалифицированному в этом вопросе юристу. Он сможет учесть все специфические особенности предмета договора, требования всех заинтересованных сторон, соблюдение условий договора субаренды, которые не должны противоречить изначальному договору, и ускорить процесс дальнейшей регистрации в ЕГРП.

Порядок повторной передачи прав

Намереваясь передать территорию земли в субаренду, арендатору следует учесть наличие в ЗК такой статьи, как ст. 22 п.6 и п.9. Согласно п. 6, арендующий имеет право в любое время передать арендуемое земельное угодье третьим лицам, причём согласие арендодателя на это не требуется, нужно лишь своевременно уведомить его об этой сделке. Исключение составляют случаи, когда составленный между сторонами соглашение предусматривает иные условия.

Согласно же п. 9 ст. 22 ЗК РФ, территория, находящаяся во владениях у государства/муниципалитета, переданная в пользование сроком более чем на пять лет, также может передаваться в субаренду без согласия владельца, но с обязательным заблаговременным уведомлением его об этом.

Следовательно, арендующий имеет право в любой момент переарендовать надел без согласия собственника, если по условиям договора это право не упразднено, но с обязательным уведомлением владельца о своих намерениях. При этом арендодатель не может изменить условия действующего договора без одобрения арендатора. А расторгнуть соглашение с арендатором, заключенный более чем на пять лет, возможно только после вынесения судом соответствующего постановления.

Дополнительная документация

Составление договора предполагает не только указание основных условий, но и наличие определённой сопутствующей документации. Пакет документов формируется в зависимости от срока действия соглашения и включает в себя:

  • Для договора, сроком более одного года:

    • документ с подробным описанием всех характеристик земельного угодья;
    • паспорта кадастрового учёта как на землю, так и на находящиеся на ней постройки;
    • график внесения платежей по аренде;
    • свидетельство о государственной регистрации права переаренды.

      Правила субаренды

  • Для договора менее одного года:

    • акт приёма и передачи арендованного недвижимого имущества;
    • доп.соглашение;
    • протокол с разногласиями;
    • протокол с согласованием разногласий.

При необходимости срок субаренды можно продлить, составив при этом соответствующий документ.

Таким образом, процесс оформления переаренды участка земли практически идентичен оформлению аренды, за исключением лишь некоторых специфических особенностей. Но, всё же, для правильной организации этого процесса рекомендуется воспользоваться помощью квалифицированного специалиста.

При самостоятельном же оформлении документа следует внимательно изучить все нормативно-правовые документы, касающиеся этого вопроса. К ним относится Земельный и Гражданский Кодексы РФ.

Блок: 2/4 | Кол-во символов: 5623
Источник: https://OPrave.com/nedvizhimost/uchastok/pereustupka.html

Пакет бумаг для регистрации сделки

Чтобы официально зарегистрировать субаренду помещения, потребуется подготовить документы:

  • договор;
  • паспорта всех участников сделки;
  • письменное согласие собственника;
  • документы на имущество;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В 2019 году за регистрацию субаренды физическому лицу потребуется заплатить 2 000 рублей, юридическому лицу — 22 000 рублей.

Необходимость в регистрации договора возникает при его составлении сроком на 1 год и более.

Если имущество передается в субаренду на меньший период, то официально проводить соглашение не требуется.

Но зарегистрированный договор снижает риски сторон, поэтому в некоторых случаях целесообразно обратиться в Росреестр с документами.

Блок: 4/5 | Кол-во символов: 714
Источник: http://domdomoff.ru/chem-otlichaetsja-dogovor-arendy-ot-subarendy.html

Арендная плата

Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.

Блок: 4/5 | Кол-во символов: 392
Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/subarenda-chto-eto/

Права и обязанности субарендатора и субарендодателя

Обе стороны соглашения имеют комплекс прав и обязанностей.

Так, субарендодатель:

  • обязан передавать имущество субарендатору;
  • обязан получить согласие наймодателя  на поднаем;
  • вправе получать плату за пользование вещью;
  • вправе потребовать возврат вещи по истечении оговоренного срока и т.д.

Субарендатор обязан:

  • передавать денежные средства за пользование и владение вещью;
  • вернуть ее (по требованию или по истечении срока соглашения);
  • обеспечивать содержание вещи в достойном состоянии;
  • нести ответственность за ее техническое состояние;
  • принимать меры и оповещать арендатора о любых экстраординарных ситуациях и т.п.

Формально их правовой статус практически не отличается от статуса сторон по договору найма.

Блок: 5/7 | Кол-во символов: 747
Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/subarenda-i-subarendator.html

Порядок заключения договора

Если вы хотите заключить подобное соглашение, то первым шагом должно быть получение согласия арендодателя. Кроме того, есть примерный перечень необходимых документов: договор аренды с первоначальным арендатором (копия), акт приема-передачи имущества и договор поднайма.

Примечание. Аренда и субаренда недвижимого имущества на срок более 1 года подлежат государственной регистрации, поэтому нужно предоставить документ, подтверждающий регистрацию.

Блок: 6/7 | Кол-во символов: 472
Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/subarenda-i-subarendator.html

Порядок уплаты платежей за пользование участком

Субарендатор должен платить первичному арендатору ровно столько, сколько прописано в договоре.

Формы расчёта субнанимателя с основным нанимателем могут быть различными:

  • перевод средств на банковский счёт;
  • оплата наличными;
  • оказание услуг;
  • передача прав на какую-либо собственность.

В случае, если договор заключается между двумя частными лицами, то стоимость пользования землей, а также периодичность внесения оплаты определяется при личной беседе представителей сторон.

В случае, если договор субаренды заключается между частным лицом и государством (либо между двумя государственными учреждениями), то размер арендной платы можно высчитать по следующей формуле:

Sum=S* С * К1 * К2,

где:

  • S – площадь взятого в аренду земельного участка;
  • C – базовая ставка;
  • К1 – личный коэффициент (значение, рассчитываемое исходя из деятельности, которую собирается осуществлять арендатор на земле, а также исходя из категории населения, к которой относится наниматель);
  • К2 – региональный коэффициент.

Блок: 7/9 | Кол-во символов: 1035
Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/chto-takoe-subarenda-zemli.html

Заключение

Соглашение о субаренде — это интересный правовой механизм. Однако, чтобы обезопасить себя, необходимо выполнять существенные условия договора, ведь лучше предусмотреть все возможные ситуации, чем оказаться в неблагоприятном положении.

Блок: 7/7 | Кол-во символов: 244
Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/subarenda-i-subarendator.html

Подводные камни сделки

При заключении договора субаренды права на пользование землёй переходят к третьему лицу, которое не обременено никакими обязательствами перед собственником.

Чтобы избежать недопонимания сторон сделки арендодателю целесообразно включить в первичное соглашение пункт, согласно которому субаренда не может быть произведена без его предварительного согласия.

В случае, если подобный пункт отсутствует в договоре, а лицо, которому участок был сдан в субаренду начинает злоупотреблять полученными правами, собственник вправе обратиться в суд, который с большой вероятностью встанет на его сторону.

Дело в том, что право собственника быть поставленным в известность о заключении субарендного соглашения является неизменным вне зависимости от условий договора.

Блок: 8/9 | Кол-во символов: 777
Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/chto-takoe-subarenda-zemli.html

Видео: Особенности процедуры

В видеоролике рассказывается, как правильно сдать земельный участок в субаренду и какие существуют особенности оформления данной сделки:

Блок: 9/9 | Кол-во символов: 224
Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/chto-takoe-subarenda-zemli.html

Кол-во блоков: 18 | Общее кол-во символов: 22461
Количество использованных доноров: 5
Информация по каждому донору:

  1. http://domdomoff.ru/chem-otlichaetsja-dogovor-arendy-ot-subarendy.html: использовано 3 блоков из 5, кол-во символов 5008 (22%)
  2. https://OPrave.com/nedvizhimost/uchastok/pereustupka.html: использовано 1 блоков из 4, кол-во символов 5623 (25%)
  3. https://101jurist.com/nedvizhimost/subarenda-i-subarendator.html: использовано 5 блоков из 7, кол-во символов 4548 (20%)
  4. http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/chto-takoe-subarenda-zemli.html: использовано 6 блоков из 9, кол-во символов 4772 (21%)
  5. https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/subarenda-chto-eto/: использовано 2 блоков из 5, кол-во символов 2510 (11%)


Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий